איך לבחור תמהיל משכנתא מומלץ

איך לבחור תמהיל משכנתא מומלץ
לשיתוף הכתבה

 1,014 צפיות

מה זה משכנתא?

אפשר לקרוא על הערך בוויקיפדיה, אבל אנסה לענות לככם בלשון שלי על מה זה משכנתא? ובהמשך אענה גם על איך לבחור תמהיל משכנתא מומלץ?

אז משכנתא היא למעשה ההלוואה שאתם לוקחים באמצעות גורם אשראי. על פי רב בישראל זה יהיה אחד הבנקים. ניתן כמובן לקחת ממקומות אחרים. משכנתא היא ההלוואה המשלימה להון העצמי שלכם לרכישת בית בישראל. אחרי הכל למי יש כסף לקנות בית ללא הלוואה (מינוף)

תוכן עניינים

איך לבחור תמהיל משכנתא מומלץ? קודם כל תפסיקו לדבר על הריבית! 

יוצא לי לא מעט פעמים לשוטט בקבוצות בפייסבוק ולראות המון שאלות אודות המשכנתא, ריבית, תמהיל ומסלולים. שאלה זו מגיעה במרבית המקרים לצד "האם מחירי הנדלן יעלו או ירדו"? לרב אנשים מעלים את הריבית שקיבלו מהבנקים ושואלים את חכמת ההמונים והמקצוענים "האם זה טוב?", "האם ניתן לשפר?", "מהי ריבית משכנתא ממוצעת?" "האם הריבית קבועה לא צמודה שלי במשכנתא טובה?", "מה הריבית הפריים שבמשכנתא שלכם?" ועוד…

למעשה מרבית האנשים שעתידים לחתום על חוזה לקנית דירה ונמצאים בשלב המשכנתא בעיקר בוחנים את כדאיות ההלוואה דרך משקפי הריבית פריים או קבועה לא צמודה, ומוטרדים בעיקר מסוגיה זו. בראייתי זו טעות גדולה. גילוי נאות – גם אני בעבר הייתי תחת הקונספציה הזו. אני סבור שאחוז הריבית פריים או קל"צ במשכנתא (המספר) הוא חשוב אבל ממש לא ה-דבר הכי חשוב, אלא ישנם עוד שיקולים שהם בראייתי קודמים לריבית:

לקריאה נוספת:

הלוואה על חשבון קרן השתלמות

איך לחשב תשואה על נדל"ן

האם מחירי הדירות יעלו או ירדו?

לאיך לבחור נכון משכנתא מומלצת
לאיך לבחור נכון משכנתא מומלצת

1. מה היעד שלכם בלקיחת משכנתא מומלצת?

איך לבחור תמהיל משכנתא מומלץ זה לא כל כך מסובך. לא צריך להיות יועץ משכנתא מובחר, עם זאת רצוי להיעזר באנשי מקצוע ולמנף את הידע שלהם. דין נטילת משכנתא לדירת מגורים אינו תואם דין משכנתא לעסקת "פליפ" (קניה, שיפוץ ומכירה) מהירה של שנה וחצי.

למה? כי הסוגיה איך לבחור תמהיל משכנתא מומלץ פועלת שונה בכל יעד. לרב נדל"ן למגורים הדבר יהיה פשוט יותר. בעולמות הנדל"ן להשקעה, אז התמונה מעט מורכבת יותר ונדרש איפיון מעמיק של מהות העסקה. דוגמה נוספת להשקעה היא חילוץ הון כעבור מספר שנים. יתכן ותרצו למצמם את הקרן בשנים הראשונות על מנת להגדיל את החלק היחסי שלכם. מהלך זה יאפשר למחזר וללחץ כעבור מספר שנים הון לא מבוטל.

2. משכנתא ריבית מסלולים תמהיל – תכנון תמהיל נכון!

ככלל, הבנקים יציעו לרב את התמהיל הקלאסי של שלישים (קל"צ – קבועה לא לצמודה, פריים ומשתנה). לחלקנו התמהיל יהיה טוב ולחלקנו פחות. אין פה טוב או לא טוב, אלא התאמה אישית של ההשקעה עבורכם. על פי רב, תמהיל השלישים אמור לפגוע במכנה המשותף למרבית האנשים, זאת במקביל למיקסום רווחי הריבית מצד הבנק. חשיבות התמהלים היא ענקית ונכון שתיבנה לאור מספר משתנים:

  • פזרו סיכונים – ביחרו במספר תמהילים על מנת שהיו פחות רגישים לתנודה אחת בשוק כדוגמת ה SUB PRIME ב-2008. מסלול ריבית משכנתא קבוצה צמודה יכול להיות פתרון טוב.
  • כספים עתידיים שיכולים להגיע אליכם (מענקים, ירושות וכו' – ממליץ לא לפדות קרן ההשלמות עבור זה) ישפיעו על שנות המסלולים המשתנים כל X שנים וזאת בהתאם לכספים עתידיים או שינויים כלכליים גדולים. בכל ה X שנים תוכלו למחזר את המסלול ואף לפרוע אותו ללא קנסות. הריבית במסלולים אלו תהיה על פי רב נמוכה ממסלול הקל"צ. כסף עתידי גדול? יכול להחזיר חלק מהמשכנתא שלכם במסלול ריבית פריים.
  • רגישות למסלולי ריבית משתנה – אני לא מוצא את כדור הבדולח שלי ולכן אני לא יודע יהיה בעתיד, מה שכן אני יודע שבהכרח יהיה שינוי. נכון להכין את תמהיל המשכנתא לכך ולתכנן בתרחיש סביר מרווחי עליה בהחזר ולהתאים את המשקלים בין מסלולי הריבית המשתנה למיניהן לבין מסלול ריבית קבוצה לא צמודה.
  • נצלו את ריבית הפריים במשכנתא – כל עוד סביבת הריבית נמוכה והפריים הוא אטרקטיבי מאוד. שיקלו לבחור במסלול זה. כיום ניתן לקחת עד 2/3 במשתנה והפריים הוא חלק מזה. שימו לב כי ככל שהחלק היחסי עולה כך גם ריבית הפריים. יתרון נוסף הוא שניתן תמיד למחזר ופרוע ללא קנסות. שם פה הערת אזרה על אפשרות לעלית הפריים בעתיד ואיתו גם ההחזר החודשי.
  • הצמדה למט"ח – מסלולי צמוד מט"ח, בראייתי יהיו רלוונטים (לא בטוח שנכונים) עבור מי שמקבל את משכורתו או כספים אחרים באותו המט"ח. זאת לאור העבודה שהוא יהיה פחות רגיש לשינויים בהתחזקות או היחלשות המט"ח.
  • שינויים אישיים ומשפחתיים – תכניסו לחישובים שלכם שינוי משפחתי כדוגמת ילדים, לימודים עתידים שלכם או של מישהו ממשפחתכם, ירידה ברמות השכר, או כל הוצאה ארוכת שנים ומחייבת אחרת, שעלולים להוות אתגר בהחזר החודשי. ילד/ה חדשים במשפחה זו ברכה, אך גם הוצאה חודשית לא מבוטלת שלעיתים אף בגובה המשכנתא עצמה, נסו לתרחש ככל הניתן את מצבכם עוד 3, 5 ו-10 שנים.

3. משך מסלולי הלוואת המשכנתא חיוניים להצלחה באיך לבחור תמהיל משכנתא מומלץ

איך לבחור תמהיל משכנתא מומלץ מושפע מאוד ממשך הזמן. ככל שנקצר את משך זמן הלוואה על המשכנתא, כך ההחזר החודשי יעלה, אך מחיר הכסף יהיה זול יותר. כלומר, ריבית המשכנתא הממוצעת ומשך הזמן משחקים לטובת לוקח ההלוואה ובכך ההחזר הסופי של הריבית יהיה קטן יותר והמשכנתא תהיה זולה יותר. עם זאת, כפי שציינתי בסעיף 1, מסלול ריבית הפריים במשכנתא אינו רגיש כמעט לשנות ההלוואה בהיבטי הריבית ובמיוחד בעמלת הפרעון, ואילו משכנתא במסלול ריבית קבועה צמודה מאוד רגיש למשך הזמן. רוצים ריבית משכנתא טובה? נסו למצמצם את מספר השנים בקל"צ, ככל הניתן שכן שם יהיו עמלות פירעון גבוהות וגם הריבית יחסית ליתר המסלולים תהיה גבוהה.

4. אחוז המימון הנדרש ללקיחת המשכנתא

אחוז המימון הנדרש למשכנתא ישפיע ישירות על הריבית שתקבלו מהבנקים. בגדול ישנן 3 מדרגות שהבנק בוחן לאורם. עד 45%, בין 45% ל-60% ומ-60%. לכל מדרגת מימון יש את הסיכון שלו שהבנק מחשב וגוזר את הריבית. לעיתים אחוזי מימון אחדים יכולים לעשות הבדלים משמעותיים.

5. כושר החזר משפחתי הוא מרכיב חשוב באיך לבחור תמהיל משכנתא מומלץ

מפו את ההוצאות וההכנסות שלכם על ידי טבלת הוצאות והכנסות. תבינו כמה הכנסה פנויה יש לכם בעתיד. ככה תוכלו לדעת כמה באמת את יכולים להחזיר כל חודש  בהלוואת המשכנתא. ככה תוכלו לבחור לכם נכון איך לבנות תמהיל משכנתא מומלץ. ככלל עדיף להגדיל את ההחזר החודשי כך המשכנתא תהיה יותר זולה. אך גם פה יש איזון עדין בין ההכנסות שלנו להוצאות, בידקו מה גובה ההחזר שמתאים לכם לעסקה. איתנות ויציבות פיננסית לאורך זמן יכולה להוות מרכיב חיוני בהבנה האם ניתן לעמוד בהחזרים גבוהים או נמוכים. הייתי מתחיל ושואל מספר שאלות פשוטות כדוגמת:

• האם מקורות ההכנסה יציבים לאורך זמן?

• מה עתידכם התעסוקי?

• צפי להגדלת או הקטנת המשכורות?

6. זכאויות מדינה פה תוכלו לקבל ריבית משכנתא ממוצעת נמוכה יותר

תתפלאו שלחלקכם יש זכאות בקבלת הלוואה שמיטיבה עם המשכנתא. בידקו האם אתם זכאים, זה יכול לחסוך לכם לא מעט כסף בהמשך.

7. ריבית משכנתא ממוצעת ומומלצת

כן כן… חזרנו גם לזה. זה יגיע שהבנתם מה מצבכם ועשיתם מיפוי פיננסי, תעסוקתי ומשפחתי.  הבנתם מה התמהיל והמסלולים הנכונים עבורכם, ואני ממליץ לכם לבצע סימולציות גסות עם מחשבון משכנתא כמו זה של משכנתאמן. זה השלב במשכנתא שבו תתחילו להתמקח מול הבנקים על הריבית. זיכרו בגדול יש לכם 3 מסלולים לבנית התהמיל:

  • ריבית קבועה לא צמודה
  • ריבית קבוצה צמדודה
  • ריבית פריים

בצעו סקר שוק ריביות משכנתא אצל מספר בנקים. אל תתביישו. חיזרו לאלו עם ההצעות הטובות יותר ותתמקחו איתם תוך הצגה של ריביות המשכנתא מבנקים אחרים (רק אם זה טוב יותר מההצעה הנוכחית). אל תחששו, לעיתים קרובות זו "מסחרה" תרתי משמע. הרווח יהיה כולו שלכם!

8. קיצורי דרך טובים איך לבחור תמהיל משכנתא מומלץ

תמיד שמעתם שקיצורי דרך הם לא הדרך הנכונה… אז בגדול זה נכון, בקטן לא תמיד נכון כשזה נוגע ליועצי משכנטאות ואנשי מימון. לעניות דעתי ניתן ואף רצוי להשתמש בשירותים אלו. עדיף אנשי מקצוע שינתנו לכם את 2 השירותים יחדיו. חשוב לי לציין כי שכירת השירותים של המומחים והיועצים אינם מבטלים את ההעמקות שלכם ושליטה בידע, אלא עוזרים לקבל לקבל את ההחלטה וההצעה הנכונים ביותר לכם. אני נעזר באחת כזו לאורך שנים והרווח שלי בנושא הוא ענקי!

סיכום והמלצות לאיך לבחור תמהיל משכנתא מומלץ?

אני משוכנע שיש עוד עצות טיפים (מוזמנים לרושם בתגובות), אבל אלו בעיני ראשית הצירים שלמדתי על בשרי. בין אם אתם קונים דירה למגורים או להשקעה, חשוב שתכירו את השפה ודקויות בעולמות המשכנתא, ריבית תמהיל ומסלולים ובמידת הצורך תיעזרו באנשי מקצוע. זה יחזיר את עצמו בריבית דריבית בהמשך ואתם רק תרוויחו מזה.


לשיתוף הכתבה

מאמרים מומלצים

כתיבת תגובה

האימייל לא יוצג באתר.

פייסבוק חתול פיננסילהצטרפות לקבוצת הפייסבוק – חתול פיננסיפייסבוק חתול פיננסי