משכנתה ריבית מסלולים תמהיל – תפסיקו לדבר רק על הריבית!

משכנתה ריבית תמהיל ומסלולים
לשיתוף הכתבה

 49 צפיות

משכנתה ריבית מסלולים תמהיל – תפסיקו לדבר על הריבית! 

יוצא לי לא מעט פעמים לשוטט בקבוצות בפייסבוק ולראות המון שאלות אודות המשכנתה, ריבית, תמהיל ומסלולים. שאלה זו מגיעה במרבית המקרים לצד "האם מחירי הנדלן יעלו או ירדו"? לרב אנשים מעלים את הריבית שקיבלו מהבנקים ושואלים את חכמת ההמונים והמקצוענים "האם זה טוב?" ו"האם ניתן לשפר?". למעשה מרבית האנשים שעתידים לחתום על חוזה לקנית דירה ונמצאים בשלב המשכנתה בעיקר בוחנים את כדאיות ההלוואה דרך משקפי הריבית ומוטרדים בעיקר מסוגיה זו, בראייתי זו טעות גדולה. גילוי נאות – גם אני בעבר הייתי תחת הקונספציה הזו. אני סבור שאחוז הריבית (המספר) הוא חשוב אבל ממש לא ה-דבר הכי חשוב, אלא ישנם עוד שיקולים שהם בראייתי קודמים לריבית:

 

1. מה היעד שלכם?

דין לקיחת משכנה לדירת מגורים אינו תואם דין משכנתה לעסקת "פליפ" (קניה, שיפוץ ומכירה) מהירה של שנה וחצי. למה? כי המשכנתה ריבית מסלולים ותמהיל משחקים שונה בכל יעד. לרב נדל"ן למגורים הדבר יהיה פשוט יותר. בעולמות הנדל"ן להשקעה, אז התמונה מעט מורכבת יותר ונדרש איפיון מעמיק של מהות העסקה. דוגמה נוספת להשקעה היא חילוץ הון כעבור מספר שנים. יתכן ותרצו למצמם את הקרן בשנים הראשונות על מנת להגדיל את החלק היחסי שלכם. מהלך זה יאפשר למחזר וללחץ כעבור מספר שנים הון לא מבוטל.

2. משכנתה ריבית מסלולים תמהיל – תכנון נכון!

ככלל, הבנקים יציעו לרב את התמהיל הקלאסי של שלישים (קל"צ – קבועה לא לצמודה, פריים ומשתנה). לחלקנו התמהיל יהיה טוב ולחלקנו פחות. אין פה טוב או לא טוב, אלא התאמה אישית של ההשקעה עבורכם. על פי רב, תמהיל השלישים אמור לפגוע במכנה המשותף למרבית האנשים, זאת במקביל למיקסום רווחי הריבית מצד הבנק. חשיבות התמהלים היא ענקית ונכון שתיבנה לאור מספר משתנים:

    • פזרו סיכונים – ביחרו במספר תמהילים על מנת שהיו פחות רגישים לתנודה אחת בשוק כדוגמת ה SUB PRIME ב-2008.
    • כספים עתידיים שיכולים להגיע אליכם (מענקים, ירושות וכו' – ממליץ לא לפדות קרן ההשלמות עבור זה) ישפיעו על שנות המסלולים המשתנים כל X שנים וזאת בהתאם לכספים עתידיים או שינויים כלכליים גדולים. בכל ה X שנים תוכלו למחזר את המסלול ואף לפרוע אותו ללא קנסות. הריבית במסלולים אלו תהיה על פי רב נמוכה ממסלול הקל"צ.
    • רגישות למסלולי ריבית משתנה – אני לא מוצא את כדור הבדולח שלי ולכן אני לא יודע יהיה בעתיד, מה שכן אני יודע שבהכרח יהיה שינוי. נכון להכין את תמהיל המשכנתה לכך ולתכנן בתרחיש סביר מרווחי עליה בהחזר ולהתאים את המשקלים בין המשתנות למיניהן לקל"צ.
    • נצלו את הפריים – כל עוד סביבת הריבית נמוכה והפריים הוא אטרקטיבי מאוד. שיקלו לבחור במסלול זה. כיום ניתן לקחת עד 2/3 במשתנה והפריים הוא חלק מזה. שימו לב כי ככל שהחלק היחסי עולה כך גם הריבית. יתרון נוסף הוא שניתן תמיד למחזר ופרוע ללא קנסות. שם פה הערת אזרה על אפשרות לעלית הפריים בעתיד ואיתו גם ההחזר החודשי.
    • הצמדה למט"ח – מסלולי צמוד מט"ח, בראייתי יהיו רלוונטים (לא בטוח שנכונים) עבור מי שמקבל את משכורתו או כספים אחרים באותו המט"ח. זאת לאור העבודה שהוא יהיה פחות רגיש לשינויים בהתחזקות או היחלשות המט"ח.
    • שינויים אישיים ומשפחתיים – תכניסו לחישובים שלכם שינוי משפחתי כדוגמת ילדים, לימודים עתידים שלכם או של מישהו ממשפחתכם, ירידה ברמות השכר, או כל הוצאה ארוכת שנים ומחייבת אחרת, שעלולים להוות אתגר בהחזר החודשי. ילד/ה חדשים במשפחה זו ברכה, אך גם הוצאה חודשית לא מבוטלת שלעיתים אף בגובה המשכנתה עצמה, נסו לתרחש ככל הניתן את מצבכם עוד 3, 5 ו-10 שנים.
    •  

3. משך מסלולי הלוואת המשכנתה (שנות ההחזר)

מגיע יד ביד עם התמהיל למשכנה. ככל שנקצר את משך זמן הלוואה, כך ההחזר החודשי יעלה, אך מחיר הכסף יהיה זול יותר. כלומר, הריבית ומשך הזמן משחקים לטובת לוקח ההלוואה ובכך ההחזר הסופי של הריבית יהיה קטן יותר והמשכנתה תהיה זולה יותר. עם זאת, כפי שציינתי בסעיף 1, מסלול הפריים אינו רגיש כמעט לשנות ההלוואה בהיבטי הריבית ובמיוחד בעמלת הפרעון. נסו למצמצם את מספר השנים בקל"צ ככל הניתן שכן שם יהיו עמלות פירעון גבוהות וגם הריבית יחסית ליתר המסלולים תהיה גבוהה.

 

4. אחוז המימון הנדרש ללקיחת המשכנתה

אחוז המימון הנדרש למשכנתה ישפיע ישירות על הריבית שתקבלו מהבנקים. ישנם 3 מדרגות שהבנק בוחן לאורם. עד 45%, בין 45% ל-60% ומ-60%. לכל מדרגת מימון יש את הסיכון שלו שהבנק מחשב וגוזר את הריבית. לעיתים אחוזי מימון אחדים יכולים לעשות הבדלים משמעותיים.

 

5. כושר החזר משפחתי

מפו את ההוצאות וההכנסות שלכם על ידי טבלת הוצאות והכנסות. תבינו כמה הכנסה פנויה יש לכם בעתיד. ככה תוכלו לדעת כמה באמת את יכולים להחזיר כל חודש  בהלוואת המשכנתה. ככלל עדיף להגדיל את ההחזר החודשי כך המשכנתה תהיה יותר זולה. אך גם פה יש איזון עדין בין ההכנסות שלנו להוצאות, בידקו מה גובה ההחזר שמתאים לכם לעסקה. איתנות ויציבות פיננסית לאורך זמן יכולה להוות מרכיב חיוני בהבנה האם ניתן לעמוד בהחזרים גבוהים או נמוכים. הייתי מתחיל ושואל מספר שאלות פשוטות כדוגמת:

• האם מקורות ההכנסה יציבים לאורך זמן?

• מה עתידכם התעסוקי?

• צפי להגדלת או הקטנת המשכורות?

 

6. זכאויות מדינה בהלוואות משכנתה

תתפלאו שלחלקכם יש זכאות בקבלת הלוואה שמיטיבה עם המשכנתה. בידקו האם אתם זכאים, זה יכול לחסוך לכם לא מעט כסף בהמשך.

 

7. ריבית

כן כן… חזרנו גם לזה. זה יגיע שהבנתם מה מצבכם ועשיתם מיפוי פיננסי, תעסוקתי ומשפחתי.  הבנתם מה התמהיל והמסלולים הנכונים עבורכם, ואני ממליץ לכם לבצע סימולציות גסות עם מחשבוני משכנתה כמו זה של משכנתאמן. זה השלב במשכנתה שבו תתחילו להתמקח מול הבנקים על הריבית. בצעו סקר שוק אצל מספר בנקים, חיזרו לאלו עם ההצעות הטובות יותר ותתמקחו איתם תוך הצגה של הריביות מבנקים אחרים (רק אם זה טוב יותר מההצעה הנוכחית). אל תחששו, לעיתים קרובות זו "מסחרה" תרתי משמע. הרווח יהיה כולו שלכם!

 

8. קיצורי דרך טובים למשכנתה

תמיד שמעתם שקיצורי דרך הם לא הדרך הנכונה… אז בגדול זה נכון, בקטן לא תמיד נכון כשזה נוגע ליועצי משכנטאות ואנשי מימון. לעניות דעתי ניתן ואף רצוי להשתמש בשירותים אלו. עדיף אנשי מקצוע שינתנו לכם את 2 השירותים יחדיו. חשוב לי לציין כי שכירת השירותים של המומחים והיועצים אינם מבטלים את ההעמקות שלכם ושליטה בידע, אלא עוזרים לקבל לקבל את ההחלטה וההצעה הנכונים ביותר לכם. אני נעזר באחת כזו לאורך שנים והרווח שלי בנושא הוא ענקי!

 

סיכום משכנתה ריבית מסלולים תמהיל

אני משוכנע שיש עוד עצות טיפים (מוזמנים לרושם בתגובות), אבל אלו בעיני ראשית הצירים שלמדתי על בשרי. בין אם אתם קונים דירה למגורים או להשקעה, חשוב שתכירו את השפה ודקויות בעולמות המשכנתה, ריבית תמהיל ומסלולים ובמידת הצורך תיעזרו באנשי מקצוע. זה יחזיר את עצמו בריבית דריבית בהמשך ואתם רק תרוויחו מזה.

 

 
 
 


לשיתוף הכתבה

מאמרים מומלצים

כתיבת תגובה

האימייל לא יוצג באתר. שדות החובה מסומנים *

asdfasdfadfgfgh