דמיינו מצב כזה - אתם זוג צעיר שרוכש נכס להשקעה, מתמנפים ב-100% (כן זה אפשרי, נרחיב בהמשך), ושבוע אחרי שלקחתם את המשכנתא, אחד מבני הזוג מתפטר. עכשיו דמיינו שאיכשהו שרדתם את זה, ואחרי שנה התמנפתם ב-100% על נכס נוסף (כן כן), וחודש אחרי שלקחתם משכנתא שניה, אחד מבני הזוג מפוטר! נשמע מופרך? חכו חכו, פעם שלישית גלידה אומרים, לא? אז דמיינו מצב שאתם מתמנפים בפעם השלישית ב-100% ואז מתחילה המלחמה הכי קשה שאי פעם הייתה במדינת ישראל. אז אתם זוג צעיר, עם 3 משכנתאות, הלוואה ענקית, ובלת"מים תזרימיים שלא מפסיקים להגיע, מה עושים?
מי אני ומה חשבתי לעצמי?
נתחיל מההתחלה, אני אורי קליפר, אשת שיווק ויזמת, וגם יחד עם בעלי ממונפת על 2 דירות, וקרקע לבנייה. אני זו שיזמה את המהלכים האלו, וזו ששכנעה את בעלי להתמנף ב-100% בכל אחד מהנכסים. אני גם זו שהתפטרה, ואז פוטרה, ואז כשהתחילה המלחמה אני זו שאיבדתי בבת אחת את כל הלקוחות שלי. ולכן – הנטל הכלכלי, או יותר נכון האחריות לשקם את התזרים שלנו, הייתה בעיקר עלי.
נתחיל בשאלה המובנת מאליו – מה לעזאזל חשבתי לעצמי?
הנכס הראשון והמרווח הכלכלי
קודם כל, הייתה לנו יכולת החזר. בעלי ואני הרווחנו יחסית סבבה והדירה הראשונה שרכשנו הייתה דירה להשקעה בפריפריה, בפחות ממליון ש"ח. כמובן שלא תכננתי להתפטר מיד אחרי שהתחלנו לשלם משכנתא אבל דברים השתנו והמצב לא איפשר לי להמשיך לעבוד שם, אבל מראש כשרכשנו את הדירה הראשונה ידענו שיש לנו מרווח נשימה כלכלית כך שגם אם מישהו מאיתנו יאבד את עבודתו עדיין יהיו לנו כמה חודשים שנוכל להרשות לעצמנו לשלם מבלי להיקלע לחובות.
שדרוג מקצועי והנכס השני
בהמשך השנה בעלי ואני שדרגנו עבודות, שנינו התקבלנו לעבודות בהייטק כך שבעצם הכפלנו את השכר שלנו ואז גם יכולת ההחזר שלנו עלתה משמעותית ורק אז הצעתי לרכוש עוד נכס גם כן בפריפריה, בפחות ממליון ש"ח.
המשבר בהייטק וההתמודדות
כמובן שגם אחרי רכישת הנכס השני לא ציפיתי שיפטרו אותי, הרכישה נעשתה בשנת 2021 שהייתה שנה מטורפת בהייטק, בעיקר אחרי הקורונה, אבל אז באמצע שנת 2022 התחיל המשבר בהייטק ואני פוטרתי. במקביל בתקופה זו הייתי גם עצמאית עם לקוח אחד בריטיינר קבוע אז למזלי לא ירדתי ממשכורת הייטק ל-0 שקלים בחודש אלא פשוט להכנסה נמוכה יותר (שוב – מרווח נשימה כלכלי שווידאנו שיש לנו מראש), אז פשוט שינסתי מותניים ועבדתי קשה על להביא לעצמי עוד לקוחות כעצמאית, כדי לפצות על משכורת ההייטק שאיבדתי.
שלושה דברים שהובילו לנכס השלישי
ואז… קרו שלושה דברים: בעלי המשיך להתקדם בעבודתו וקיבל מספר העלאות בשכר. אני מיצבתי את עצמי כאשת שיווק עצמאית וההכנסה שלי נהייתה יותר גבוהה ויציבה. ערך הנכס הראשון שקנינו עלה משמעותית (קנינו בזמן קורונה, במחיר זול גם ככה כי קנינו דירה מיורשים, וגם התחילו להחתים את הבניין שלנו על פינוי בינוי, כל אלו גרמו לעליית ערך משמעותית).
בזכות שלושת הדברים האלו – יכלנו לקחת מה שנקרא משכנתא בדרגה ב', שהיא משכנתא נוספת על נכס קיים כי הערך שלו עלה, ועם הכסף הזה שילמנו על התשתיות בקרקע בצפון הגולן בישוב אליו התקבלנו. הקרקע היא בחינם אבל התשתיות עלו כ-350 אלף ש"ח והמשכנתא השלישית בדיוק כיסתה את זה.
איך מתמנפים ב-100% על נכסים?
אז הבנתם מה חשבתי לעצמי, אבל איך בכלל אפשר להתמנף ב-100% על נכסים?
⚠️ הערת אזהרה חשובה: זוהי לא המלצה ולא ייעוץ פיננסי אלא רק שיתוף של מה אני עשיתי. מינוף כלכלי כרוך בסיכונים גבוהים ולא מתאים לכל אחד.
עכשיו כשסיימנו עם הדיסקליימר אגיד - הבנקים לא ישתפו אתכם בזה שזה אפשרי. מבחינת הבנקים, אתם יכולים להתמנף עד 75% על נכס ראשון, 50% על נכס שני ומעלה, ואם אתם הולכים לגוף חוץ בנקאי עד 80% לא משנה כמה נכסים יש לכם.
אבל יש הלוואות מסוגים שונים שבצורה כזו או אחרת יכולות לסייע להון העצמי, למשל הלוואה לפתיחת חשבון בנק חדש, למשל הלוואות למילואמניקים, למשל הלוואות לעסקים (מהסוג שיש במלחמה שהמטרה שלהן היא לכסות הפסדים, לא מהסוג שמצריך אתכם להתחייב לשלם עם ההלוואה רק על דברים ספציפיים מוגדרים מראש).
בקיצור - אפשרי להתמנף ב-100% בשילוב של הלוואה להון העצמי, ומשכנתא על היתרה. אבל את כל זה מומלץ מאוד לעשות אך ורק עם יועץ משכנתאות מוסמך שמכיר ויודע לעשות זאת בצורה נכונה, חוקית, ובתנאים נורמליים ולא דרקוניים.
איך משקמים תזרים עם בלת"מים גדולים?
איך משקמים תזרים עם בלת"מים כאלו גדולים, כשההלוואות ממשיכות לרדת כל חודש?
תראו - אני לא אשקר ואגיד שזה פשוט כי זה לא. וכמו שאמרתי הנטל היה עלי פעמיים - גם כי אני זו ששכנעתי את בעלי לעשות את המהלכים האלו וגם כי כל פעם מחדש איכשהו אני זו שאיבדה את ההכנסה שלה בצורה חלקית או מלאה, והוא שכיר במשרה מלאה אז הוא די בתקרת שכר כלומר לגמרי כל האחריות היא עלי.
אז איך משקמים? סתגלתנות ואפס אגו. יש לי ידע בשיווק אבל גם בדברים אחרים, ועשיתי מה שצריך כדי לייצר כסף. בין אם זה להציע אופציות שיווקיות נוספות אולי במחירים יותר נגישים, כדי להתחיל לגלגל את העסק מחדש בתקופת המלחמה, בין אם זה לקחת עבודה שהיא חצי התנדבות בחינוך במושב כדי גם לא להיכנס לסחרחרת בעקבות המלחמה והמגורים בצפון הגולן וגם כדי שכן תהיה משכורת קטנה אך קבועה בחשבון הבנק…
שמתי את האגו בצד ומצאתי דרכים לייצר כסף ויהי מה. וכמובן תמיד אמרנו לעצמנו שבמידת הצורך מוכרים דירה. למזלינו לא היינו צריכים לעשות זאת, והיום אנחנו ככל הנראה נמכור את הדירה השניה שקנינו לא בגלל לחץ כלכלי אלא כדי לבנות את הבית שלנו במושב בנוחות יותר.
המסקנות והלקחים החשובים על מינוף 100%
מה המסקנות שלי ומה חשוב לי שתקחו מהכתבה הזו?
תמיד תמיד לוודא שמעבר ליכולת החזר יש לכם גם מרווח נשימה - או חסכונות, או שפשוט אתם לא ממקסמים את יכולת ההחזר שלכם למקסימום מלכתחילה.
שתי הדירות והקרקע שלנו ביחד שווים בערך חצי מדירה בתל אביב, כלומר אמנם התמנפנו מאוד אבל לא רכשנו נכסים יקרים אלא זולים, בפריפריה, במקומות שחקרנו עליהם ולמדנו לעומק וידענו שיש פוטנציאל עליית ערך ולא רק עסקה טובה ברכישה עצמה.
סתגלתנות זה המפתח להצלחה כלכלית! בעיקר בישראל… לא תמיד הדברים ילכו כמו שתכננו ולכן חשוב לא לתת לאגו לנהל אותנו, להיות סתגלתניים למצב ולפתוח את העיניים לכל הזדמנות לשפר את המצב הכלכלי שלכם רק ברגעי משבר.
להיעזר בבעלי מקצוע! בלי המתווך שהבין לעומק את הצרכים שלנו ואת סוג הנכסים שאנחנו מחפשים, בלי קורס הנדל"ן שעשינו שלימד אותנו את כל מה שהיינו צריכים לדעת כדי להשקיע בנדל"ן, בלי יועץ המשכנתא ועורך הדין שלנו - לא היינו מצליחים לעשות את זה! כל שקל ושקל שהוצאנו על בעלי המקצוע האלו, חסכו לנו מאות אלפי שקלים בהמשך.
והכי חשוב - לא המלצה וממש לא לכל אחד, מינוף כלכלי הוא ריסקי בטח ובטח כשמדובר ב-100% מינוף ולכן אם אתם בוחרים לעשות זאת תחשבו טוב טוב על ההשלכות של זה ועל היכולות הכלכליות שלכם.
אם יש לי טיפ זהב אחד לתת לכם מהחוויה שלי
חיוני לשמור על מרווח נשימה כלכלי ולהיות סתגלתניים. במקרה שלי זה אומר שמירת חסכונות לחירום, פיתוח מספר מקורות הכנסה, ונכונות לשנות את אורח החיים במידת הצורך. הכי חשוב - לא לתת לאגו לנהל אותנו במשבר.
