איך לחשב תשואה על נדל"ן

איך לחשב תשואה על נדל"ן?

אתם לקראת צומת דרכים בעולם ההשקעות מבינים האם מחירי הדיור יעלו או ירדו?. בוחנים ברצינות האם כדאי לרכוש לעצכם דירה להשקעה. לאחר המון מחשבות, שיחות והתייעצויות, אתם מתחילים לתהות אודות איך לחשב תשואה על נדל"ן? איך לחשב תשואה על ההון עבור דירה להשקעה. נתקלתם במספר שיטות ומספר אתרים עם מחשבון תשואה לדירה להשקעה, ומכל אחת יש נתון שונה. כמות הפעמים שעובר לנו בראש: "רגע… אבל כמה זה יוצא לי תשואה"? היא אין סופית. אני אפרט על הדרך בה אני מחשב את התשואה על הדירות השקעה – CASH ON CASH.

מצרף בתחתית הפוסט טבלת אקסל להורדה עם חישוב תשואה על ההון

לחשב תשואה על נדל"ן ועל דירה להשקעה

בשיטה זו אני מבצע חישוב תשואה על ההון, תשואה מדירה להשקעה באופן די פשוט ובעיני הכי מדויק שיש. החישוב מבוצע על כמה הון הרווחתי לעומת ההון שהשקעתי בדירה להשקעה. כלומר בתכל'ס – כמה כסף קיבלתי בסופו של דבר עם התחשבות בתשלומי הריבית לבנק, לעומת כמה כסף השקעתי. אני סבור כי שיטה זו הינה הנכונה יותר כיוון שהיא מודדת במדויק את התשואה וניתן להשוותה לאפיקי השקעה אחרים, עם רמות סיכון דומות. ולא לדוגמה קרנות סל מחקות מדד או קרן כספית.

הכנות מקדימות לחישוב תשואה על נדל"ן בישראל

לפני שרצים לחשב את אחוז התשואה לדירה להשקעה, בודקים כמה בדיוק השקענו. מה זה אומר? כמה בדיוק הוצאנו על כל רכישת הדירה. זה כולל בין היתר מס רכישה, עורך דין, מתווך, שיפוץ, ייעוץ משכנתה, פתיחת תיק משכנתה, גובה תשלום הריבית למשכנתא, אגרות, שמאות זמן תפוסת הדירה וכו. לאחר שיהיו לנו את הנתונים הללו נסכום את כולם ונגיע למספר המדויק אודות הסכום שהשקענו על הדירה הן הרכישה והן באופן שוטף.

קצת נתונים עבור הדוגמא לחישוב תשואה על ההון

אז מזל טוב! אנו עתידים לרכוש דירה להשקעה. זו תהיה דירתנו היחידה והראשונה. במצב זה אין מס רכישה, והמינוף יהיה מירבי ויעמוד על 75%
מחיר הדירה הוא 1,000,000 שקלים, ההון העצמי יהיה 350,000 שקלים.
250,000 שקלים יהוו ההון העצמי כחלק מהמשכנתה, כיוון שניתן לקחת עד 75% ממחיר הדירה. המשכנתה עצמה תעמוד על 750,000. בנוסף, עוד 100,000 נוספים עבור יתר התשלומים. תשלומים אלו יכללו בין היתר את ההוצאות הנלוות שציינתי בפסקה הקודמת. בפועל, עלות הדירה בעת הרכישה תהיה עבורנו 350,00 שקלים.
שכר הדירה בעבורה יהיה 3,000 שקלים. ביטוח חיים וביטוח נכס יעלו 100 שקלים, אחרי הכל אנו בריאים.
גובה החזר המשכנתה בעבור ה- 750,000 יעמוד על 3,500 שקלים בחודש, שזה 42,000 בשנה. מתוכם, שליש לשם הנוחות, 1380 שקלים יהוו את הריבית. אני מודע לכך שזה חישוב פשטני, אך תזרמו איתי רק לשם הדוגמה.
אחוז התפוסה יהיה 95% שזה כ- 11.5 חודשים.
תיקונים ובלאי יעמדו על 1,800שקלים בשנה שזה 150 שקלים בחודש.
אם חורגים מתקרת הפטור ממס להשכרת דירה אז גם את זה צריך להכניס בנתונים.
חשוב לציין כי בדוגמה הזו לא אתייחס לעלית הערך על הדירה, עליה בשכ"ד, מדד, אינפלציה, שינוי ריבית וכו.
בקיצור – הבנתם את הרעיון, להכניס הכל!

תאוריה – בחישוב תשואה על נדל"ן

אז יש לנו את כל נתוני הפתיחה, מצוין! נתחיל במלאכה!
קצת תיאורה לחישוב תשואה על ההון לדירה להשקעה. אציין שאני לא מתייחס בדוגמא לתשואה ההונית במקרה מכירה, אלא לתשואה הפירותית השוטפת.

1. נחשב את סך כל התקבולים (הכנסות) השנתיים משכר הדירה.

2. חישוב כלל ההוצאות השנתיות – ביטוח חיים, ביטוח דירה, תיקונים ובלאי, ריבית המשכנתה, חצי חודש ללא תפוסה מסך כל התשלומים.

3. קיזוז ההוצאות מול ההכנסות

4. נחלק את התוצאה, שזה בעצם הנטו האמיתי לאחר כל ההוצאות בהון העצמי שלנו.

5. נכפיל פי 100 על מנת לקבל את ערך התשואה באחוזים.

6. הנה לכם חישוב תשואה על ההון לדירה להשקעה בשיטת CASH ON CASH
מוכנים? יאללה רצים ליישום

יישום – בחישוב תשואה על דירה להשקעה

ניקח את הדוגמה לעיל ונפעל לפי הסדר:

1. סך כל התקבולים השנתיים משכר הדירה יהיו 12*3,000=36,000.
2. חישוב ההוצאות השנתיות יהיה סה"כ 18,360. להלן הפירוט.
   1. ביטוחי נכס וחיים: 100*12=1,200
   2. ריבית שנתית: 42000*0.33=13,860
   3. חצי חודש אי תפוסה: 3,000*0.5=1500
   4. תיקונים ובלאי: 1,800
3. קיזוז ההוצאות מול ההכנסות, קרי הנטו שלנו: 36,000-18,360=17,640
4. חילוק הנטו האמיתי בהון העצמי שהושקע: 17,640/350,000=0.0504
5. הכפלת הערך פי 100 על מנת לקבל את ערך התשואה באחוזים: 0.0504*100=5.04%
6. התשואה הריאלית הצפויה על ההשקעה הינה 5.04%

מחשבון: חישוב הוצאות-לרכישת-דירה – תשואת CASH-ON-CASH

סיכום חישוב תשואה על ההון לדירה להשקעה

זו לא השיטה היחידה כאמור. יש שיטות נוספות שרובן אינן מתחשבות בהוצאות המימון ולכן אני סבור כי הן אינן מדויקות. שנים שאני נוקט בחישובי לכל השקעה בשיטה, בדגש על חישוב תשואה לנדל"ן, הזו והיא תמיד הכי מדויקת.
מאחל לכם שתהיה תמיד תשואה דו ספרתית נטו.