במאמר הבא נעשה סדר בתחום הזה שכל כך מסעיר את המשקיעים בשנים האחרונות – קרקעות להשקעה בישראל.
סוגי קרקעות להשקעה בישראל
נסווג את הקרקעות ל-2 סוגים עיקריים: קרקע בבעלות מדינה (רמ"י, קק"ל וכו') וקרקע בבעלות פרטית.
רוב הקרקעות במדינה שייכות למדינה, כ-93%. בקרקעות האלה, המדינה היא המרוויחה הבלעדית כתוצאה מהשבחת הקרקע והפיכתה לקרקע זמינה לבניה. המדינה מפרסמת את הקרקעות הללו במכרזים, מַחְכִּירָה (חכירה = שכירות לטווח ארוך של עשרות שנים) את הקרקע לכל המרבה במחיר וגוזרת את כל הרווח.
שאר הקרקעות, כ-7%, הן קרקעות בטאבו פרטי. אלו קרקעות שקנו אותם אנשים שגרו פה לפני קום המדינה וקנו את הקרקע מהשלטון המקומי (בריטים/טורקים) במטרה לעבד אותה ולגדל עליה גידולים חקלאיים בדרך כלל.
בקום המדינה, בן גוריון הלאים את כל הקרקעות במדינה למעט ה-7% שהיו כבר שייכות לאנשים פרטיים, וכך נוצרו הקרקעות הפרטיות שמלוות אותנו עד היום. במאמר הקרוב נדון אך ורק בקרקעות בטאבו פרטי.
שלבי תכנון של קרקעות פרטיות להשקעה, מה הסטטוס ומתי לא להשקיע?
את הקרקעות הפרטיות להשקעה נסווג ל-3 סוגים, או יותר נכון ל-3 סטטוסים תכנוניים.
- קרקע חקלאית (ירוקה) – קרקע שאין עליה שום תכנון, לא ידוע מתי יהיה עליה תכנון אם בכלל יהיה תכנון
- קרקע בתכנון (צהובה) – קרקע שכבר עברה כמה תהליכי תכנון אך עדיין יש לה עוד כמה תהליכים לעבור עד שתהפוך לזמינה לבניה
- קרקע זמינה לבניה – קרקע שחלה עליה תכנית מפורטת שמכוחה ניתן להוציא היתר בניה ולבנות.
קרקע חקלאית להשקעה היא קרקע שמסוכן מאוד להשקיע בה, מכיוון שאין שום דרך לדעת מתי ואם בכלל היא תעבור תהליך של שינוי ייעוד ותופשר לבניה ומכך אנו לא יודעים מתי נרוויח ממנה משהו.
קרקע זמינה לבניה, מצד שני, היא קרקע שהעלות שלה היא מרבית ואין לנו דרך להרוויח משהו על ההשבחה שלה.
עם זאת, זה לא אומר שאין כסף בהשקעה בקרקעות. פשוט צריך לדעת באיזה סטטוס לקנות אותן.
כל קרקע מתחת לכל בניין, גם זה שאתם נמצאים בו כרגע, הייתה בשלב מסוים בסטטוס של 50 שנה לפני היתר, והייתה בשלב מסוים בסטטוס של 5 שנים לפני היתר.
כמובן שקרקע להשקעה בסטטוס של "5 שנים לפני היתר בנייה" תהיה יקרה יותר מאשר לפני כי יש עליה כבר יותר ודאות מאשר זאת של ה-50 שנה שאין עליה ודאות בכלל.
לכן אם רוצים לעשות השקעה טובה, צריך למצוא את הקרקעות שנמצאות בסטטוס הנכון (שכבר ארחיב עליו) על מנת לא להיקבר לפני שהקרקע מופשרת, ובמידה ואתם מבצע את הבדיקות הנכונות, זו יכולה להיות השקעה מעולה.
אגב, חשבתם פעם למה משווקים לכם קרקע להשקעה ב 99,900 שקלים?
טיפים להשקעה נכונה בקרקעות, מתי ועם מי הכי טוב לעשות את זה
להלן כמה טיפים בהשקעה בקרקעות שאם תקיימו אותם ולא תעגלו פינות – תהיה לכם השקעה נהדרת.
- החשוב ביותר – לא לקנות שום קרקע שפורסמה בפרסום ממומן בפייסבוק/ אינסטגרם. הקרקעות הטובות בישראל הן נורא מצומצמות ויש עליהן ביקוש אדיר. קרקע שזקוקה לפרסום ממומן היא קרקע שאין עליה ביקוש ויש עליה איזשהו קאצ'. אתם צריכים לרדוף אחרי הקרקע, אם היא רודפת אחריכם – תברחו.
ועדיין, כל הנ"ל לא אומר שאי אפשר לעשות בתחום הזה כסף, והרבה כסף. צריך לדעת בראש ובראשונה עם מי לעשות, ולאחר מכן לבדוק עוד כמה פרמטרים להלן: - רק עם מקצוענים – חברה מקצועית (לא מסחרית) שהבעלים שלה הם אנשי מקצוע. מה זה אנשי מקצוע? שמאים ועורכי דין שההתמחות שלהם היא דיני תכנון ובניה (זה ממש לא עו"ד או שמאי מקרקעין רגיל).
- נסיון מוכח – רק עם חברות שיש להן מוניטין של שנים רבות בתחום ויש להן לפחות כמה מאות של ממליצים שעשו עם החברה כסף.
- בדיקות נאותות – רק לאחר בדיקה של בעלי החברה, ואם ישנם חברים משותפים שמכירים אותם – עוד יותר טוב.
עד פה בנוגע לבדיקת החברה והאנשים. ניתן לעשות את הבדיקות ע"י גוגל, פייסבוק ואפילו היום דרך AI.
טיפים לגבי השקעה בקרקע עצמה:
- רק קרקע בטאבו פרטי (לא רמ"י).
- רק קרקע שעברה אישור בתכנית מתאר ארצית, תכנית מתאר מחוזית ותכנית מתאר מקומית.
- רק קרקע בתוך הסכם שיתוף גדול של כמה דונמים לפחות (אזהרה חשובה – כל החברות מנפנפות בכך שיש הסכם שיתוף. השאלה היא אם יש אנשי מקצוע, כפי שצויין קודם, שגם יודעים לייצג ולשמור על האינטרסים של כל השותפים להסכם)
- רק אם החברה המשווקת גם מושקעת בקרקע (ניתן לבדוק ע"י נסח טאבו)
- הזול הוא היקר – חייבים שתהיה קרקע בגודל מספק בשביל זכות לדירה. ניתן לבדוק זאת ע"י בדיקת הצפיפויות המינימליות וההפקעות המקסימליות שאושרו בתכנית המתאר המקומית, לא להתפשר על שטח קטן מדיי. מי שמוכר לכם שאתם קונים מציאה, ושממש אוטוטו יגדילו שם את הצפיפות והפיסה שאתם קונה תספיק לכם לדירה ואתם קונים את זה במחיר הזדמנות – תברחו. עדיף לקנות מְצִיאוּת בסכום יקר יותר מאשר חלום בסכום זול יותר.
- לוודא בהסכם שאין דילול זכויות במידה וישנה הגדלה של זכויות.
מקרה קלאסי לסיכום קרקעות להשקעה
עברתם את כל הבדיקות שצויינו לעיל והכל מעולה. אתם רוכשים זכות לדירה בבניין שעתיד לקום עוד כמה שנים. היזם שאתם הולכים איתו מנסה לעכב את הפרויקט כמה שאפשר בשביל להכפיל את הזכויות ולקבל כמה שיותר שטח בנוי (זה הכסף הגדול בסופו של דבר).
אתם חייבים לוודא שאם באמת ישנה הגדלה של זכויות והזכות שלכם עכשיו שווה יותר מדירה – שאתם מקבלים את הזכויות הנוספות!!
לא יתכן שהיזם יקח אותן רק לעצמו ובכך ישאר רק עם הסיכוי ובלי הסיכון. תדאגו שאתם והיזם בהסכם שיתוף עד הסוף כולל הזכויות הנוספות אם וכאשר יהיו.
במידה והפרמטרים האלו מסתדרים ולא עיגלתם אפילו פינה אחת – מזל טוב. יש לכם השקעה נהדרת שתרוויחו ממנה הרבה מאוד כסף.
בהצלחה! ????
הכותב הינו לירון קמעו יזם, מרצה ליזמות והשקעות נדל"ן, מהנדס בניין ומלווה משקיעים לרכישת קרקעות