"קרקע להשקעה בנס ציונה"
"קרקע בנס ציונה, 99,000 ש"ח, 3 יחידות אחרונות" – כולנו נתקלים במודעות האלה שקופצות בממומן ברשתות החברתיות, ועל אף שכולנו חשדנים, יש לנו כן נטייה להתפתות לחשוב שאפשר להרוויח מזה כסף כי "קרקע בנס ציונה, מה כבר יכול להיות? זה בטוח יעלה".
במאמר הבא נבין קצת יותר איך עולם הקרקעות עובד ואיך אותו גודל של קרקע באותו גוש ובאותה חלקה עם אותן זכויות ואותן חובות יכולות להיות בעלי שווי ערך שונה לחלוטין.
הטבה לפתיחת חשבון מסחר עצמאי חתול פיננסי אקסלנס מיטב IBI
קרקע להשקעה – תבינו את חוקי המשחק
קודם כל, צריך להבין שאחוז מצומצם מאוד מהאוכלוסייה יודע ומכיר את חוקי המשחק של עולם הקרקעות – השאר לא מבינים אפילו כמה הם לא יודעים. אחוז מצומצם עוד יותר הם אלה שעוסקים בזה וחווים על בשרם את העבודה הסיזיפית והמתישה שקיימת מול הרשויות.
האחוז הכי מצומצם הם של כאלה שרכשו קרקע והגיעו בסופו של דבר לדירה, לאחר שעברו את כל התלאות שבדרך מבלי שהיו צריכים למכור בדרך את חלקם בלית ברירה.
אנשים חושבים שקרקע זה שם קוד לשטח בתוך גוש חלקה.
שקרקע x שווה לקרקע y שווה לקרקע z – הרי זה באותו גוש ובאותה חלקה ובאותו גודל – אז זה שווה אותו דבר!
אז לא.
זה חד משמעית לא עובד ככה.
קרקע להשקעה זה לא קרטון חלב
קרקע להשקעה זה לא קרטון חלב על המדף עם מחיר מסובסד.
אם ממשילים את עולם הקרקעות לעולם החלב, אז :
- יש קרטון שיש בו חלב טרי
- יש קרטון שיש בו חלב מקולקל
- יש קרטון ריק
"אל תסתכל בקנקן אלא במה שיש בו"
כלומר – לפני שמיששתי, לפני ששקלתי, לפני שהרחתי את קרטוני החלב מבפנים ומבחוץ – על פניו הם נראים בדיוק אותו דבר.
כמובן שבפועל לאחר כל הבדיקות כל אחד מהם הוא מוצר אחר לחלוטין עם שווי אחר לחלוטין.
בדיוק אותו הדבר בקרקע להשקעה
קרקע להשקעה עם הסכם שיתוף וקרקע להשקעה בלי הסכם שיתוף זה לא אותו מוצר.
קרקע להשקעה עם הסכם שיתוף שמיוצג ע"י עו"ד כלשהו מאיזה מאגר לא תהיה קרקע להשקעה עם הסכם שיתוף שמיוצג ע"י בעלי מקצוע עם התמחות ספציפית בתחום הזה.
העלויות אחרות, התוצאות אחרות.
אם אני מחזיק בקרקע להשקעה ללא הסכם שיתוף עם הבעלים האחרים על אותה קרקע – אין לי שום צ'אנס לקדם שם בניה.
אבל למה?? למה שלא אקבל דירה אם התכנית שחלה על הקרקע להשקעה מאפשרת לי זכויות בניה?
גם אם הזכויות שאני מחזיק בקרקע מספיקים לדירה, או אפילו ל- 5 דירות – זה לא יספיק לי לכלום כדי להתקדם.
כיום בשכונות חדשות לא בונים בניינים כאלה קטנים. בדרך כלל נראה בניינים של לפחות 20-30 דירות ולכן, רוב הסיכויים שמי שלא מחזיק בהסכם שיתוף – יצטרך להתאגד לכזה עם עוד כמה שכנים שביחד ישלימו את כל הזכויות על מנת לקבל מגרש בשלמות.
כמובן שזה הדבר הכי לא פשוט שיש – ראו מה קורה בפי גלילות – אחת הקרקעות להשקעה המבוקשות והיקרות במדינה.
מי שאין לו הסכם שיתוף מאורגן ומסודר – פשוט מפסיד כסף וזמן בסוף. וההפסד הוא אדיר.
קרקע להשקעה עם הסכם שיתוף
חשוב מאוד להשקיע בהסכם שיתוף טוב שמנוהל ומאורגן מההתחלה, שמהווה מנגנון טוב לקבלת החלטות בהמשך הדרך כשהתכנית מתקדמת, ששומר על הזכויות של כל אחד, שמכיל סנקציות כלפי מי שרוצה לתקוע את הקבוצה וכו'…
הדברים האלה שכתובים פה הם גם שווים זהב וגם נכתבו בדם, בעת ובעונה אחת. לא פחות.
למי שאין הסכם שיתוף וסתם מחזיק יחידה בקרקע בלי קשר לשכנים שמסביב – בסופו של דבר ימצא את עצמו או:
- צריך להשקיע עוד כסף כדי לקנות עוד זכויות כדי שיספיקו לו לבניין – יקר מאוד בשלב הזה ולא ריאלי
- מצטרף להסכם שיתוף של קבוצה אחרת גדולה יותר – יעלה הרבה כסף בדרך כלל בשלב הזה מכיוון שהקבוצה הגדולה יותר יודעת שלקטנים אין באמת ברירה. (ולכן עדיף מראש להתאגד להסכם שיתוף ולא בסוף התהליך).
- לא עושה כלום/מסרב להשלים עם רוע הגזירה – ואז מה שיקרה הוא שהקבוצה הגדולה יותר תתבע מאותו בן אדם בודד תביעה לפירוק שיתוף – מה שיביא להפסד כסף רב עבור אותו אדם לא מאוגד ולא חזק.
קרקע להשקעה – מה זה פירוק שיתוף ואיך הוא עובד?
זהו מנגנון שנועד "לפתוח סתימות" שנוצרות בתהליכי ההתאגדות בקרקעות להשקעה. הרי לא ייתכן מצב שאיזה "בורג קטן" וסרבן יפריע לכל המערכת להתקדם.
בדרך כלל מה שקורה בפירוק שיתוף הוא שהגדולים בולעים את הקטנים.
מוציאים את המקרקעין לכינוס נכסים במסגרת התביעה לפירוק השיתוף. הגדול מגיש הצעה נמוכה כלשהי והקטן מחוייב למכור לו. הרי אף יזם לא ירצה לקנות חלק קטן ממגרש כשיש בעלים גדול יותר ולכן היחיד שירצה את העסקה יהיה השותף הגדול יותר על הקרקע.
וכך, אתם יכולים להשקיע בקרקע ששילמתם עליה מאוד ב"זול" ביום הקניה, (פחות מ-100,000 ש"ח בנס ציונה) כי לא היה הסכם שיתוף טוב, ובסוף תאכלו אותה כ"כ חזק כי זה לא רק הכסף שהלך לעזאזל – זה הזמן שהלך. כל הזמן שחיכיתם ובסוף כל הרווחים יירדו לטמיון.
החשיבות של הסכם שיתוף טוב היא כמו ההבדל בין רכב עם דלק ורכב בלי דלק. תזכרו את זה כשאתם בוחנים עסקה בקרקע.
הכותב הינו לירון קמעו יזם, מרצה ליזמות והשקעות נדל”ן, מהנדס בניין ומלווה משקיעים לרכישת קרקעות
