השקעות נדל"ן בחו"ל: המדריך המלא להשקעה מוצלחת!

עלילות החתול בנדל”ן בחו”ל פרק #5

פרק א': הקדמה להשקעות נדל"ן בחו"ל

כיצד לגשת לבחינת השקעה בנדל"ן בחו"ל

השקעה בנדל"ן בחו"ל בכלל והשקעה בנדל"ן בארצות הברית בפרט יכולה להיות פשוטה וקלה יחסית. מטרת המאמר היא לא ללמד אתכם כיצד להשקיע להשקיע בעצמכם. יש פה המון עצות איך לעשות זאת וזה יהווה עבורכם מדריך נדל"ן בחו"ל. המטרה היא לתת לכם כלים לבחון, להעריך ולנתח השקעות נדל"ן בחו"ל ולהוות מדריך יישומי. מדריך עם הכוונות של "עשה/אל תעשה", מה לבדוק? איך להתכונן להשקעות נדל"ן בחו"ל. כל זאת בראי משקיעי הנדל"ן בחו"ל וזה לא באמת משנה האם זו תהיה השקעת נדל"ן בארצות הברית או השקעת נדל"ן ביוון או בכלל פורטוגל. המאמר אינו עוסק כיצד לקנות השקעת נדל"ן בארצות הברית כמו סינגל פמלי או נדל"ן בבטומי, אלא איך לבחון השקעות נדל"ן, באילו כלים? מיהם אנשי המקצוע הרלוונטים? מה התהליכים שצריך לעשות ובעיקר מה שאלות שאתם צריכים לשאול לאורך הדרך ובמיוחד בהתחלה. אחרי שהבנתם כיצד לבחור יזם נדל"ן להשקעה בחו"ל, ואחרי שאתם סגורים על איזה אפיק השקעה נכון עבורכם ואתם יודעים את ההבדלים בין סינגל-פמלי למולטי-פמלי, הגיע הזמן לעלות לשלב הבא בהשקעה בנדל"ן בחו"ל. בין אם אתם מחפשים ליווי בעסקאות נדל"ן או השקעה דרך חברת נדל"ן, ככה תוכלו לבחון האם ההשקעה בנדל"ן בבטומי בדירת נופש מתאימה לכם. לחילופין האם השקעה בנדל"ן ביוון תהיה אופטימלית עבורכם. האם בכלל אפיק ההשקעה בנדל"ן מסחרי בחו"ל הוא זה שנכון עבורכם. נדל"ן בארצות הברית, או שמא השקעה בנדל"ן בפורטוגל בדירת 2 חדרים מתוקה במרכז מדריד היא זו שתביא לכם את הבוננזה הבאה. פרק א': הקדמה ומבוא למדריך השקעות נדלן בחו"ל: איך להשקיע נכון בחו"ל פרק ב': משקיעי נדל"ן בחו"ל? אלו הצעדים הראשונים! פרק ג': חוק וסדר, עורך דין בהשקעות נדל"ן בחו"ל

היצף השקעות נדל"ן בחו"ל

תאמינו לי שלא חסרות השקעות נדל"ן בנכס בחו"ל. כמעט בכל מקום על גבי הגלובוס תמצאו את פיסת נדל"ן למגורים או נדל"ן מסחרי שישווקו לכם. ההצעות הן יכולות להיות השקעות נדל"ן בארה"ב או השקעה בנדל"ן באנגליה, זה לא משנה. העקרונות להבנת עסקת ההשקעה בנדל"ן הם זהים במרבית המקרים וזה לא משנה באיזה אפיק השקעה בחו"ל בחרתם. בין אם השקעת נדל"ן יזמית, או כזו דווקא שתניב לכם רווח רבעוני ובכלל אם אתם "רק" הולכים על הלוואות חוב.

על מה נדבר פה בהשקעה בנדל"ן בחו"ל?

יש השקעות בנדל"ן בארצות הברית לדוגמה שהן יותר שקופות וניתן לדלות יותר מידע אודות נכס הנדל"ן להשקעה. ומנגד יש השקעה בנדל"ן בבטומי גיאורגיה ששם כמות המידע יותר מוגבלת. אני אתן לכם פה כלים כמותיים ואיכותיים שיעזרו לכם לבחינת עסקת ההשקעה בנדל"ן. הכלים הללו מלווים אותי שנים כמשקיע נדל"ן הן בארץ ובמיוחד בחו"ל. בחלקם הם יבחנו נדל"ן בחו"ל סיכונים והזדמנויות. אינכם חייבם לשננם בעל-פה. תוכלו להדפיס לכם אותם בנוחות או להוריד למחשב. מה שכן, חשוב מאוד להגיע מוכנים. תעברו על השאלות והדגשים לפני הפגישה על מנת שיהיו לכם כלל הנתונים ותוכלו לשאול את השאלות הנכונות. אני מציע שתהיה לכם מחברת שבה תרשמו את כל הפגישות על מנת שלא יאבד מידע. תוכלו אפילו להקליט את הפגישות בהסכמת הצד השני. פספסתם? שכחתם שאלה? לא נורא! תמיד תוכלו להרים טלפון למשווק/חברת השקעת הנדל"ן ולשאול שוב. שום דבר לא בורח… ואם כן… שיברח! יגיעו עוד. שלא תיפלו כפי שחבר טוב שלי כמעט נפל.
עצת זהב: תבואו רגועים, קשובים, תקשיבו להכל, תכתבו הכל, אפילו תקליטו ואל תתביישו לשאול שאלות.

הכנתי לכם טבלה שתעזור לכם בפגישת ההשקעה בנדל"ן בחו"ל שלכם. תוכלו להורידה בסוף המאמר. טבלת ניתוח מקיפה לבחינת הרב המכריע של השקעות נדל"ן בחו"ל

האם אתם בכלל רוצים להשקיע בנדל"ן בחו"ל?

אז רגע לפני שצוללים לעומק השקעות נדל"ן בחו"ל תעצרו רגע לשאול: "האם זה מתאים לכם"?
זו שאלה מורכבת מעט ואנסה לעזור לכם פה. ראשית, תאפיינו אתכם כמשקיעים ותבינו איזה אפיק אתם רוצים להשקיע בו. שנית, תקבעו לכם מטרות ויעדים. כסף הוא רק אמצעי ולא מטרה. מה המטרה שלכם? מה היעדים שישרתו את המטרה שלכם?
שלישית, תלמדו על אפיק ההשקעה שלכם. תוכלו לקרוא עוד המון תוכן בעלילות החתול בנדל"ן בחו"ל.

כמה שאלות שיוכלו לעזור לכם להבין האם אפיק נדל"ן חו"ל נכון לכם?

מעבר להבנה האם השקעת נדל"ן בחו"ל מתאימה לכם, חשוב לנתח מה אתם מחפשים , עוד פני שפונים למשווקים ויזמי נדל"ן שרק עלולים לבלבל אתכם אם לא תבואו מגובשים.

• האם אתם יכולים להתמודד עם השקעות שאינן בשליטה מלאה שלכם?
• האם אתם מבינים את הסיכונים?
• מה ההון העצמי שאתם רוצים להשקיע?
• למה זמן אתם רוצים להשקיע?
• חשיפה למט"ח? איזה מט"ח אתם רוצים להשקיע בו?
• מה סוג ההשקעה שאתם רוצים? מניב? יזמי?
• איזו אסטרגיה? פליפ? שכירות ארוכת טווח?

פרק ב': משקיעי נדל"ן בחו"ל? אלו הצעדים הראשונים!

באיזה סכום כסף כדאי להשקיע בחו"ל?

לפני שניגשים להשקיע בכלל, תבינו כמה אתם רוצים להשקיע בחו"ל או בכלל. כעיקרון אין כלל אצבע מה המינימום להשקעת נדל"ן בחו"ל. כבר שמעתי על השקעות עם מינימום של 40,000$. מנגד, אין באמת גם תקרה. מה חשוב בעיני בסעיף זה? להבין מה המינימום והמקסימום הון שאתם רוצים להשקיע. זה יתן לכן את הכיול הראשוני לסוגי ההשקעות שאתם יכולים לבצע.

על פי רב, רף הכניסה המינימלי בהשקעות נדל"ן חו"ל יהיה באזור ה 50,000$. זה בדיוק נותן את המענה ל"מה עושים עם 200,000 שקלים". בראייתי לא סתם הרף הזה די התקבע לו כאשר משווקים הצעות נדל"ן בארצות הברית. רוצים להשקיע בנדל"ן ביוון? תמירו את אותו הסכום ליורו. תראו שאותם המספרים מתגלגלים בלא מעט השקעות נדל"ן בחו"ל כמו בבטומי, נדל"ן ביוון, פורטוגל וספרד. בתוך כך הייתי שואל בכלל מדוע היזם או החברה היזמית צריכים גיוס הון חיצוני, מדוע הם מגייסים משקיעים להשקעת הנדל"ן בחו"ל שלהם. התשובה לרב תהיה פשוטה: "צריך מינימום הון עצמי לעסקה ולכן מגייסים".

למה השקעה של 50,000$ בנדל"ן בחו"ל היא לא בהכרח נכונה?

אותן השקעות נדל"ן של 50,000$ הן פונות לשוק מאוד מסוים ובעיקר מחפשות "כסף טיפש". זה חלילה לא אומר שהשקיע הוא טיפש, אלא כזה שרף ההגנה נמוך יחסית והסיכון שלוקחים הוא גדוה יחסית. כזה שהמשקיעים הפוטנציאלים לא מבינים בו עד הסוף ולא בכרח ישקיעו את זמן הלימוד והבדיקות הרלוונטיות. לא מבינים את משמעות השקעה בנדל"ן בחו"ל ובעיקר את המשוואה של סיכון וסיכוי (תשואה). בסכומים נמוכים יחסית רב משקיעי נדל"ן בחו"ל לא ישכרו עורך דין נדל"ן לעבור על החוזה. לא ישכרו חוקר פרטי שיבדוק אודות החברה וכו'. ישנה כמובן את הנוחות מהצד השני של ההשקעה בסכומים נמוכים יחסית. לנו כמשקיעים יותר קל להשקיע הון נמוך. בין אם זה על עיקרון הפיזור של 2 השקעות קטנות במקום אחת גדולה, או סתם כדי לטבול ולהרגיש האם המים קרים. זה גם בסדר גמור!

אז כפי שבוודאי הבנתם, אינני מחבב את אותן השקעות נדל"ן ברף מחיר שכזה והייתי מחפש את אלו לכיוון 100,000$. אתם וודאי מרימים גבה כעת ותוהים למה באמת? אז ככה: יזם נדל"ן "חזק" שעוסק בעולם השקעות נדל"ן בחו"ל, שהוא בעל מוניטין גבוה ועושה זאת לאורך שנים עם עסקאות טובות ובתשואות גבוהות לא יכתת את רגליו אחרי עשרות משקיעים. מנגד, גיוס מהיר לעסקאות נדל"ן בחו"ל עבור היזמים יכול להתבטא באופן טבעי ברף כניסה נמוך. ברף שכזה ניתן יהיה לגייס הון בקצב זמן מהיר יור.

היזם יתעדף תמיד משקיעים "גדולים" יותר כמו קרן השקעה ומשקיע כשיר. ככה היזם יוריד מעצמו המון "כאבי ראש" בעיסוק עם מספר רב של משקיעים קטנים ויכול לעבוד מול מספר מצומצם. אך גם פה יש חיסרון, כי מנגד אלו משקיעים ממולחים יותר.
עצת זהב: קיבעו לעצמכם טרם הפגישה את סכום ההשקעה. תבינו מדוע סף ההשקעה המינימלי של חברת הנדל"ן נקבע ככה. תשאלו מדוע הם מגייסים הון חיצוני וצריכים משקיעים.

לפני ההשקעה בנדל"ן בחו"ל תבינו את חשיבות נזילות הכסף שלכם

נכון, אתם בונים על השקעת הנדל"ן הכי טובה ונכונה לכם, אבל אולי יהיה תרחיש פסימי בו תצטרכו לצאת מההשקעה? חשוב מאוד להבין את התנאים בהם אתם יכולים לצאת מהשקעת נדל"ן (לעיתים יקרא BUYOUT). שימו לב כי בחלק מהעסקאות שאתם לא מנהלים אותה, כמו לדוגמה מולטי-פמלי או עסקת פליפ בהשבחת נדל"ן בארצות הברית, יהיה לכם יותר מורכב לצאת מהעסקה. על פי רב, וכך סביר שגם יהיה כתוב בחוזה הנדל"ן שלכם מול היזם, שעל מנת לצאת תצטרכו להכניס משקיע נדל"ן אחר שיכנס בנעליכם ושהוא יהיה לשביעות רצון מנהל הקבוצה – יזם הנדל"ן. בהשקעות נדל"ן שאתם כן מנהלים כמו קנית סינגל-פמלי להשכרה או כל השקעה בדירה בחו"ל, זה קל (יחסית). אם תרצו להנזיל את הנכס תמיד תוכלו למכור אותו. נכון זה לא מיידי ועלולה להיווצר פה מורכבות, אבל היא אפשרית, ישימה וקצרה יחסית בזמן.
עצת זהב: מה התנאים שלכם למקרה חירום שבו תצטרכו לצאת מעסקת הנדל"ן ולהנזיל את כספי הנדל"ן להשקעה. איך ניתן להנזיל את הכסף? מה התהליך?

טווח זמני עסקת הנדל"ן בחו"ל

לכל השקעת נדל"ן בנכס בחו"ל, בין אם זה נדל"ן יזמי בספרד, מולטיפמלי מניב בארה"ב, נדל"ן מסחרי בגרמניה או הלוואת חוב ליזם באנגליה, יש טווח זמן להשקעה. זיכרו טווח זמני ההשקעה משתנה מאוד. יש עסקאות נדל"ן בחו"ל שהן קצרות מאוד עד כדי חודשים. מנגד יש השקעות נדל"ן של למעלה מעשור. טווח זמן ההשקעה מגלם לעיתים את הסיכון שאתם לוקחים בכך שהכסף שהשקעתם בעסקה עצמה, בסבירות גבוהה, סגור לתקופה מסוימת. זה לא אומר בכרח שעסקאות בטווח זמנים קצר שכזה הן בעלות סיכון נמוך. קחו לדוגמה בניה יזמית של סינגל או עסקת פליפ בארצות הברית. אלו אמנם עסקאות השקעות נדל"ן בחו"ל די קצרות, אך עם סיכון גבוה. מנגד קנית מולטי-פמלי בארה"ב, השבחה חלקית, ריענון שוכרים והשכרה למספר שנים זו עסקה שיכול להגיע גם ל-5 שנים. עצת זהב: תבינו את טווח זמני ההשקעה , האם הוא נכון לכם? והאם מגלם את הסיכון והתשואה? הצפויים?

מה אסטרגית היציאה מהשקעת הנדל"ן? כיצד היא עתידה להסתיים?

תבינו עוד טרם ניתוח עסקת הנדלן בחו"ל שאתם עושים מול חברת הנדל"ן מה תוכנית היציאה וסיום העסקה. עסקאות של קרנות הון כמו מולטיפמלי בארצות הברית יכולות להתסיים לאחר מספר עם מכירת הנכס ויש כאלו שיכולות להמשיך אחרי ריפייננס (מחזור משכנתה) עוד שנים רבות. מנגד, סינגלפמלי, כנכס להשקעה, אתם אלו קובעים את אסטרטגית היציאה. תבינו היטב לקראת מה אתם נכנסים. מה קורה אם התוכנית לא מתממשת? מה קורה אם לא מוכרים בזמן? משכירים? עצת זהב: מה תוכנית היציאה מההשקעה, כלומר איך ומתי מסיימים אותה. מה תוכנית ב' לתרחיש שלא תתממש האסטרגיה?

באיזה שלב אתם נמצאים במהלך חיי השקעת הנדל"ן בחו"ל?

על פי רב ובאופן כללי יחסית יש מספר שלבים לכל עסקת נדל"ן בחו"ל:

1. איתור הנכס והעסקה הרלוונטית על ידי חברת הנדל"ן.
2. בנית תוכנית עסקית להשקעת הנדל"ן בחו"ל. לעיתים יגיע עם גיוס המשקיעים.
3. גיוס הון מהשקיעים ומהבנקים וכו. לעיתים יבוא במקביל ואולי אף לפני איתור העסקה.
4. רכישת הנכס/תחילת העבודה בנכס.
5. החזקת הנכס/המשך עבודות הנכס.
6. מימוש ומכירת הנכס.

כל שלב שכזה יכול להתארך ולהתקצר ולכל שלב זמן חיות משל עצמו. יש השקעות נדל"ן בחו"ל שהן ארוכות יותר ויש קצרות יותר. לכל שלב משלבי הנדל"ן בחו"ל יש סיכונים משל עצמו. אתם מוכרחים להבין באיזה שלב אתם נמצאים. זה ישליך מאופן ישיר על הסיכון ומנעד האפשרויות שלצרך לקחת בחשבון בעת ניהול הסיכונים. על פי רב השקעות מניבות במולטיפמלי יארכו כמספר שנים. מנגד השקעות יזמיות, כמו פליפ, יארכו תקופה קצרה יותר של שנה – שנה וחצי.
עצת זהב: תבינו את שלבי עסקת הנדל"ן שלכם ואיפה אתם נמצאים בה. תבינו את הסיכונים וההזדמנויות בכל שלב ושלב ותגלמו אותם בתשואה הרלוונטית עבורכם ובניהול הסיכונים.

"רק עכשיו, רק עכשיו. מהר מהר לפני שיגמר… אאאני הולך"

נדל"ן בחו"ל המדריך המלא נוגע לרב במרכיבים כמותיים. פה נכנס מרכיב מאוד איכותי ו"רך". זה לא משנה אם אתם מחפשים השקעת נדל"ן יזמית או מניבה, או השקעה בנדל"ן ביוון או נדל"ן בבטומי ואפילו נכסי נדל"ן מסחרים. אל תילחצו מלסגור את העסקה כאן ועכשיו. אל תחתמו על כלום אל תסכימו על כלום ותחזירו תשובה רק מתי שמתאים לכם. תבינו, חברת הנדל"ן ,היזם או המשווק רוצים לסגור את העסקה כמה שיותר מהר. זה לא אתם זה הם! הם עלולים להפעיל כל מיני שטיקים וטריקים על מנת לגרום לכם לחתום מהר. הם לא נוכלים ולא רמאים, אלא יש יעדים. לסגור את העסקה כמה שיותר מהר ולהכות בברזל בעודו חם. לא מדובר בכולם ולא מדובר באנשים רעים חלילה. אלו פני חלק מהעסקאות נדל"ן האלו. יכולים לומר לכם: "נותרו רק עוד 2 מקומות". "הדולר עלול לעלות" "ההשקעה בנדל"ן בסינגל בארה"ב היא עכשיו מעולה כי יש מחיר נמוך" ועוד ועוד… אז מה! לא יצא לי לפגוש עסקת נדל"ן בחו"ל שלא היה לה תחליף. חתימה בלחץ זמנים יכולה להביא רק לדברים רעים. מבטיח לכם שתהיינה עוד עסקאות טובות ונכונות לכם!
עצת זהב: אל תילחצו! קחו את הזמן ובשום פנים ואופן אל תחתמו במקום, אלא רק לאחר כלל הבדיקות.

סיכום פרק 2: הצעדים הראשונים להשקעת נדל"ן בחו"ל

בשלב זה אתם כבר מבינים לקראת מה אתם הולכים להשקיע בו. המסגרת של התמונה שלכם מוכנה הודות למדריך המלא להשקעות נדל"ן בחו"ל. בפרקים הבאים נתחיל "לצבוע" את התמונה בגוונים רבים ככה שתוכלו לקחת את ההחלטה הטובה ביותר ולבחון כיצד להשקיע בנדל"ן בחו"ל.

פרק ג': אנשי מקצוע תומכים להכנה לקראת השקעת הנדל"ן

אנשי מקצוע שיעזרו לכם לבחון את הצעת השקעת הנדל"ן בחו"ל

אתם ניגשים בפעם הראשונה שלכם לקראת השקעת נדל"ן בחו"ל. יותר מזה, אתם יודעים שאתם הולכים לבצע השקעת נדל"ן בארצות הברית. למדתם, קראתם, הורדתם את האקסל לבחינת השקעות נדל"ן בחו"ל, אבל עדיין חסר לכם עוד קצת על מנת להקטין את הסיכון. בראייתי ישנם 3 מומחי עניין שנכון להתייעץ יוועץ בהם טרם ההשקעה שלכם בנדלן בחו"ל:

• עורך דין: חובה! שיעבור על החוזה
• רואה חשבון: רצוי מאוד שיעריך את חבות המס שלכם על מנת שתוכלו לשקלל זאת בתשואה.
• חוקר פרטי: כדאי על מנת להבין מיהו היזם או חברת הנדל"ן שאתם משקיעים דרכם.

ניתן כמובן להיוועץ עם אלו שביצעו עסקאות נדל"ן בחו"ל ואני מדגיש עם אלו שסיימו "סיבוב". אגב, עם מי מי לא כדאי להתייעץ בניתוח עסקת הנדל"ן?

• החבר הכי טוב שלכם שלא מבין בהשקעה.
• ההורים שלכם שחו"ל מבחינתם זה טיול לצרפת. הם אוהבים אתכם וינסו להגן עליכם, אך הם לא בטוח שמבינים את התחום ההשקעות כפי שאתם מבינים.
• הגננת של הילדה הקטנה, אלא אם היא סיימה "סיבוב":)

עורך דין להשקעות נדל"ן בחו"ל וסוגיות משפטיות בחו"ל

אתם חייבים עורך דין לעניני נדל"ן חו"ל

האם להיעזר? התשובה הקצרה היא "כן", התשובה הארוכה היא: "בוודאי שכן!". אינכם אנשי מקצוע בתחום הנדל"ן בחו"ל. על אחת כמה וכמה אתם לא עורך דין לנדל"ן בחו"ל שכל מומחיותיו היא עסקאות נדל"ן בחו"ל. סביר גם שהוא קרא עשרות אם לא מאות חוזי נדל"ן למגוון עסקאות נדל"ן. סביר שגם נתקל במקרים מורכבים ויש לו את הידע והנסיון לייעץ לכם. בראייתי עורך דין להשקעות נדל"ן ונכסים בחו"ל הוא שומר הראש הפרטי שלכם (לצד חוקר פרטי). אין בעיה שבמסגרת בדיקת הנאותות על איך לבחור נכון השקעת נדל"ן לחו"ל תקראו את חוזה הנדל"ן. אם אתם שואלים אותי אז חובה עליכם לקרוא את החוזה. תפנו לכם מספר שעות לצד כוס קפה/בירה וויסקי. עם זאת, אתם לא מומחי תוכן בתחום עסקאות וחברות נדל"ן בחו"ל. תנו לאלו שכן לעזור לכם עם חוזה השקעות נדל"ן בחו"ל. אל תתנו לבן הדוד שלכם שהוא עורך דין לענייני תעבורה, זו טעות. תנו זאת לאיש מקצוע רלוונטי המתמחה בסוגי ההשקעות נדל"ן בחו"ל. אתם עתידים לרכוש דירה ביוון במקום שאינכם אפילו מכירים, או להיכנס לעסקת מולטי-פמלי מניב עם השקעת נדל"ן בארצות הברית לצד כ-30 משקיעים נוספים ויזם. או בכלל זה חוזה הלוואה בעסקת הלוואת חוב בנדל"ן בפורטוגל. כדאי מאוד שיהיה מישהו שיחווה את דעתו וייעץ לכם בהיבט המשפטי. שירות שכזה יעלה בממוצע כ 6,000 שקלים ומנסיוני הוא שווה את זה. תחשבו על זה ככה: השקעה של כ-6,000 שקלים בעסקת הנדל"ן שלכם שעלותה כ 250,000 שקלים. האם זה שווה? לטעמי בהחלט!

מה קורה אם יש אירוע משפטי? תביעות נדל"ן בחו"ל

בפרק ה' אדון על ההיבטים המשפטיים ובמורכבות שיש לכל מדינה ומדינה. חשוב להבין, וזה יאמר לכם עורך הדין הנדל"ני שתשכרו שיעבור על החוזה שניהול ומיצוי הדין יהיה ברב המכריע של המקרים בחו"ל ולא בישראל. שימו לב! זאת על פי חוקי הנדל"ן של המדינה בה השקעתם. גם אם אתם תובעים את היזם הישראלי, הדין יהיה על פי המדינה בה השקעתם. אותו כנ"ל גם מיצוי הדין עם השוכרים שלכם. יש מדינות שהן בעד השוכר ואפילו מגלמות זאת בהגבלות שכירות (RENT CONTROL) ויש כאלו שבעד המשכיר. אפילו בארצות הברית הגדולה והקפיטליסטית, מרבית המדינות הן בעד השוכר ולא בעד בעל הבית. ממליץ בחום לבחור אזור השקעה בו החוק יעדיף את המשקיע כפי שהרחבתי פה, כלומר את בעל הבית ולא את הדייר. ככה יהיה לכם יתרון משפטי. דוגמה יפה לכך היא מדינת טקסס בארצות הברית שזה החוק עם בעלי הנדל"ן.

איזו ישות אתם? פרטי או LLC? חלק מ-LP? או בכלל GP?

כאשר אתם קונים נדל"ן בחו"ל יש יישות שאתם חלק ממנה. היא יכולה להיות פרטית עם קנית סינגל בקליבלנד. היא יכולה להיות פרטית שלכם, אבל תחת חברה לאור כמות גדולה של נכסים באטלנטה ג'ורג'יה ותיקרא LLC (דומה לחברה בע"מ). תחזיקו חזק זה הולך להיות מורכב מעט יותר. בהשקעות גדולות סביר שזה יהיה תחת LLC (זוכרים? כמו חברה בע"מ) וזו לרב תהיה תחת LP (שותפות מוגלבות). אני לא רוצה לבלבל אתכם. עם זאת, כן תבינו מה הישות שאתם נמצאים בה ומהם החוקים שאתם כפופים בהתאם לכך. לשם כך יש לכם עו"ד שיסביר לכם בדיוק את המעמד המשפטי. בתוך כך את הזכויות והחובות שלכם. איפה היתרונות ואיפה החסרונות ובעיקר את הסיכונים. אומר שעל פי רב בקנית סינגלפמלי בארה"ב, די דומה לדירה בליוורפול: אתם הבעלים ואין שותפויות. אך אם אתם שותפים במולטיפמלי בארצות הברית או בנכס מסחרי לוגיסטי בגרמניה, אז סביר שזה יהיה תחת LLC.

עצת זהב: היוועצו תמיד עם עורך דין שתחום מומחיותיו הוא נדל"ן בחו"ל. אל תוותרו כי זה עולה עוד כסף. זיכרו תמיד שבמרבית המקרים הדין ימוצה ויהיה במדינה בה השקעתם. ביחרו מדינה מתאימה לכם על פי החוקים המקומיים ותבינו את הישות המשפטית שלכם.

בטחונות בהשקעת נדל"ן בחו"ל

אחת הסוגיות המרתקות שיש היא הבטחונות בהשקעת הנדל"ן. לא אחת תשמעו שזו השקעה בטוחה. זה אחלה, סיסמה נהדרת, אבל מה זה אומר? ביטחונות זה ערובה של חברת הנדל"ן או יזם הנדל"ן עצמו. הם מבטיחים למשקיעים ונותנים ערבות על ההון המושקע. בטחונות אמנם חריג יחסית בנוף וסביר שלא תקבלו אותו כערובה אישית חתומה על ידי חברת ההשקעות. מה כן יציעו או יעטפו אתכם? שהנכס הוא הבטוחה. זה טוב, אבל זה לא מצוין. אם חלילה ההשקעה שלכם מעבר לים תקבל תפנית שלילית הנכס יכול לשמש כבטוחה כלשהי. הבטוחות הנכונות יותר בעיני הן ערבות אישית או נכס אחר במקום. עם זאת, כאמור, זה די חריג בנוף ההשקעת נדל"ן בחו"ל. לרב הכי טוב שתקבלו זה את הנכס שרשום על שמכם אם זו עסקה שלסינגל או דירה להשקעה או את חלקו אם זה נכס מולטיפמלי או מרכז מסחרי או מחסן לוגיסטי. סוגיה נוספת חופפת היא ביטוח הנכס. תבינו האם מבוטח, מה מבוטח וכו.

עצת זהב: תבינו אילו בטחונות וביטוחים, אם בכלל, מציעים לכם. עד כמה הם "חזקים", מה גובהם, מה מכסים? ואיך ניתן להפעילם בעת הצורך.

על שם מי הנכס שלכם בחו"ל רשום?

לא משנה אם קניתם אם אתם עושים השקעות נדל"ן בארצות הברית כמו סינגל בקליבלנד. או השקעות נדל"ן ביוון עם יזם מקומי בדירת נופש. רישום הנכס על שמכם או הקבוצה הוא קריטי. מכירים בישראל את המונח בנדל"ן "טאבו"? נהדר! זה הסעיף של הטאבו שלכם בהשקת הנדל"ן הבאה שלכם בחו"ל. תבדקו היטב על שם רשום הנכס לאחר שתירכשו אותו. בין אם זו הדירה בבטומי שבראייתכם היא תהיה הכוכב הבא של עולם השקעות הנדל"ן. או מרכז לוגיסטי מסחרי גדול בגרמניה. האם אתם הבעלים היחידים? אם אתם חלק מקבוצת משקיעים, אז מה החלק היחסי שלכם? תוודאו את הרישום. מתי הנכס ירשם? איך הוא ירשם? מי ירשום אותו? חברת השקעות הנדל"ן? עו"ד ישראלי? עו"ד מקומי? כמה זמן זה יקח? מה קורה עד שרושמים (ראו סעיף עורך דין נאמן בסעיף הבא).
עצת זהב: תקבלו את כל הפרטים אודות הרישום היעזרו בשאלות שכתבתי, תבינו היטב את כלל התהליך.

עורך דין נאמן: איפה הכסף של ההשקעה?

מזל טוב! החלטתם איזו השקעת נדלן בחו"ל מתאימה לכם! מצאתם חברת נדל"ן נפלאה. העברתם את הכסף ל…? רגע רגע רגע… איך זה עובד? ובכן את כספי ההשקעה שלכם אתם יכולים להעביר למספר מקומות. ניתן להעביר לחברת הנדל"ן, ישירות ליזם הישראלי או המקומי וניתן גם לעורך דין נאמן. ממליץ לכם בחום רב לא להעביר ישירות לחברת הנדל"ן או ליזם, אלא לחשבון נאמנות שמנוהל על ידי עורך דין נאמן המלווה את העסקה. חישבו על התרחיש הבא. השקעה בנדל"ן מסחרי בחו"ל. מחסנים לוגיסטים. יש את שלב איתור העסקה, במקביל גיוס ההון ולוקח עוד זמן עד שרוכשים את הנכס והוא עובר רישומית לידי קבוצת ההשקעה. מה קורה עם הכסף בשלבים שבין העברת הכסים וגיוס ההון העסקת הנדל"ן ועד לרישום והעברת הכסף למוכרים? שאלה מצוינת! בעבור זה צריך להיות עורך דין נאמן מטעם חברת ההשקעות או יזם הנדל"ן.

אותו עורך דין אמור לפקח על התשלום ולוודא שאין מעילות, שאין "זליגת הון" בדרך ובעיקר לוודא שהכל מתנהל כשורה ובהתאם לחוקים. כל זאת על מנת לשמור על כספכם הרב שהושקע בעסקת הנדל"ן. לא לכל השקעות הנדל"ן בחו"ל יש עו"ד נאמן, עסקאות פשוטות יחסית של דירת מגורים בספרד או סינגל בארה"ב סביר שלא יהיה עו"ד נאמן, אך בגדולות כמו נכסים מסחריים סביר מאוד שכן יהיה.
עצת זהב: תוודאו שיש עורך דין נאמן מטעם חברת השקעות הנדל"ן או היזם שמלווה את העסקה. הוא יהווה עוד חומת הגנה עבורכם. תעדיפו תמיד להעביר את הכסף לעו"ד נאמן שמלווה את ההשקעת הנדל"ן ולא לחברת הנדל"ן או ליזם עצמם.

סדר נושים: חוב בכיר, חוב משני והלוואות חוב

בהמשך למפל התשלומים. בעסקאות נדל"ן מרובת משקיעים כמו מולטיפמלי או נכסי נדל"ן מסחרי בחו"ל ישנם מספר משקיעים. אתם רק אחד מרשימה ארוכה וברב המקרים גם בסופה של אותה רשימת משקיעים. לאותה רשימה לא עלינו יש כמובן סדר נושים בהחזרת חובות ותשואה למשקיעים השונים. מי יהיה הראשון שיקבל את ההחזר? חוב בכיר! לרב זה יהיה הבנק המלווה או גורם אשראי חוץ בנקאי שממן את רב העסקה. לאחר מכן לחובות המשניים יהיו אלו מי שנכנסו לעסקה במסלול הלוואת חוב ורק לאחר מכן אלו המשקיעים. למעשה בין לבין יש את המשקיעים הכשירים אבל עליהם לא נדבר פה. למה אני פורט את הסדר הזה? כדי שתבינו איפה אתם בשרשת המזון הן במפל התשלום כשהכל הולך חלק וטוב, אבל בעיקר כשמשהו שמתבש. אם, לא עלינו, ההשקעה יורדת לטימיון ונאלצים להחזיר חובות אז יש סדר ברור כפי שתיארתי אותו. המשקיע הממוצע לרב יהיה אחרון ברשרת המזון ואילו בנק שהוא החוב הבכיר יהיה ראשון לקבל.
עצת זהב: תבינו איפה אתם באותה שרשרת מזון ומתי החלק שלכם יגיע.

חלק ד': מי איתכם בהשקעת הנדל"ן בחו"ל

לרב לא תהיו לבד בהשקעת הנדל"ן. יש לכם שותפים, בין אם פעילים או סמויים אתם לא לבד! יש עסקאות שהן מרובות משתתפים כמו קרנות השקעה במולטי פמלי מניב בארצות הברית. מנגד, יש כאלו שהן מצומצות יותר כדוגמת אחזקה ישירה של נדל"ן כמו נכס סינגל פמלי. חשוב להבין מי איתכם במסע הזה.

מי חברת הנדל"ן בישראל שמתפעלת את ההשקעה בחו"ל?

יתכן ואתם יושבים בפגישה עם משווק או אפילו עם הבעלים של חברת הנדל"ן, זה נהדר! תבינו מי עומד מאחורי החברה עצמה. הרחבתי על זה מאוד בפרק #4 בעלילות החתול בנדל"ן בחול: כיצד לבחור נכון יזם או חברת נדל"ן. מציע בחום לקרוא שוב איך לבצע בדיקת נאותות בצרה חכמה ומדויקת עבורכם לקראת השאלה איך לבחור חברת נדל"ן ואיך להשקיע בחו"ל. בעת הפגישה תשאלו את כלל השאלות שתוארו במאמר. שאלות כמו כמה שנים הוא פועל בתחום? כמה פרויקטים חברת הנדל"ן ניהלה? אילו פרויקטים לא צלחו וכו.
עצת זהב: עשו שיעורי בית טרם הפגישה תכינו את סט השאלות לבחירת היזם או חברת הנדל"ן מראש.

מי היזם המקומי שממש את הנכס להשקעה בחו"ל?

לכל השקעת נדל"ן בחו"ל ולא משנה אם זה נדל"ן בארצות הברית או נדל"ן ביוון יש "שותף מקומי". גם פה חשוב לשאול את אותן השאלות מהסעיף הקודם. אותן שאלות על איתנות, ותק, הצלחות וכשלונות. רשמו הכל ולאחר מכן, בביתכם חפשו את היזם או חברת הנדל"ן בגוגל. תראו שהנתונים כמו ותק, אזור הפעילות בחו"ל, היקפי החברה וכו תואמים את שאמרו לכם. נסו לחבר את השאילתה עם המילה תביעה (Lawsuit). אני מציע בחום רב מנסיוני להתקשר לחברת הנדל"ן בחו"ל (מקרה מרתק שהיה לי בעקבות בחינת השקעת נדל"ן למגורי סטודנטים באנגליה). אתם תגלו המון דברים. גם אם אתם מתקשים עם השפה, עשו את המאמץ. תשאלו אותם על על חברה עצמה (זוכרים? ותק, היקפים אזור פעילות הצלחות, כשלונות וכו). תראו שהנתונים שהוצגו לכם אכן תואמים. לא לחשוש גם לשאול מה העלויות. מה כוללות העלויות? האם יש ביטוחים רלוונטים לנכס?
עצת זהב: תחקרו את היזם המקומי באינטרנט, תראו שהנתונים שהוצאו תואמים והתקשרו ליזם המקומי של חברת הנדל"ן בחו"ל לאמת את הכל.

מי חברת הניהול של הנכס שלכם בחו"ל?

חברת הניהול היא זו שמתפעלת בפועל את נכס הנדל"ן שלכם בחו"ל. זה לא משנה האם יש לכם השקעת נדל"ן בארצות הברית בדמות סינגל-פמלי שאתם הבעלים. או השקעה בנדל"ן ביוון כמו בבית קיט לאייר בי אנד בי (AB&B), ובכלל נכס מסחרי בגרמניה. חברת הניהול בנכס שלכם עלולה אפילו להוות צוואר בקבוק. היא זו שגובה את השכירות, מנהלת את הדיירים, מתקנת ומתחזקת אותו וכו'. לעיתים היזם המקומי הוא גם חברת הניהול לנכס. שימו לב כי חברת ניהול לנכס הנדל"ן שבבעלותכם, כמו אותו סינגל בארה"ב או דירת סטודנטים באנגליה, ניתן להחליף אם תרצו, אך לא תמיד פשוט הדבר. בעסקאות כמו מרבית השקעות הנדל"ן בבטומי כמו דירה במלון או עסקת מולטיפמלי בארצות הברית, אז פה היזם הוא זה שמנהל את העיסוק עם חברת הניהול. בין אם אתם מרוצים ממנה או לא השליטה היא של היזם. די בדומה ליזם הנדל"ן ולחברת הנדל"ן בידקו אתם את חברת הניהול. תבינו את הרקורד שלה, קל וחומר אם זה בנכס נדל"ן שבבעלותכם. ניתן לעשות זאת בקלות על ידי חיפוש בגוגל וגם להתקשר אליהם ישירות. מה העלות? מה היא כוללת? זמינות? אנשי מקצוע?
עצת זהב: הבינו מי זו חברת הניהול, מה תפקידה ומה הרקורד המוכח שלה.

מי הבנק המלווה: האח הגדול של הנדל"ן ומימון השקעות בחו"ל

כמעט לכל השקעה בנדל"ן בחו"ל יש בנק שמלווה את עסקת הנדל"ן. בעיני בנק מלווה הוא הכרח להשקעות גדולות כמו מולטיפמלי ועסקאות יזמיות לבניה. חידוד חשוב, אני מוציא פה אותו סינגלפמלי בארצות הברית או דירה יחידה בקפריסין לשם הדוגמה.

למה חשוב שיהיה בנק מלווה בהשקעת נדל"ן בחו"ל?

למה חשוב שיהיה בנק מלווה? למעשה די בדומה לעסקת נדל"ן בישראל, כך גם בהשקעה בנדל"ן בחו"ל – הבנק בודק את העסקה עצמה. הסיכוי שיהיה פה איזה עוקץ נדל"ני גדול ומתוכנן יורד במעט כיוון שהבנק בודק את ההשקעה והיזמים על מנת לכסות את עצמו. יצא לכם לקנות דירה בישראל? לקחת משכנתה? הבנק בודק את האם כדאי לתת לכם את הכסף. הדבר האחרון שהבנק רוצה הוא להפסיד כסף, וכך גם אתם. לכן, הבנק בדק אתכם לפני שהוא אישר לכם את הלוואת המשכנתה. הבנק בדק מה כושר ההחזר שלכם, מה דירוג האשראי, תלושי משכורת וכו. בסופו של דבר כאשר הבנק השתכנע שאתם "ראויים" להלואה הנכספת שלו, הוא אישר לכם את ההלוואה – ברכות! די בדומה למה שקורה בישראל כך קורה גם בהשקעת נדל"ן בחו"ל בסדר גודל גדול מאוד. כמה דוגמאות מובקות לכך יכולות להיות מולטיפמלי בארצות הברית. רכישת נדל"ן מסחרי בגרמניה שישמש כמחסנים לוגיסטים ואפילו בעסקאות של הלוואות חוב לבניה יזמית של מלון בפורטוגל. הבנק בודק את העסקה מקצה לקצה די בדומה לאיך שבודקים אתכם פה בישראל. נכון זו לא אותה בדיקה בכל מדינה מדינה ולא בכל בנק ובנק, אבל זה עוד אינדיקטור חשוב לבחינת איכות עסקת הנדל"ן שלכם.

בנק מלווה גדול או קטן?

בנק גדול שמלווה את העסקה זו נקודה חיובית מאוד בעיני. אם זה בנק מקומי באיזה מחוז נידח בארצות הברית, זה עוד סביר (שווה לבדוק את הבנק). דין BANK OF AMERICA, אינו דין בנק מקומי קטן כמו countybank עם 3 סניפים. אבל אם אין בנק בכלל זו נורה אדומה, צריך להבין למה. לעיתים קונים במזומן ומהר כי יש עסקה טובה על הפרק, אבל לא סתם כך בסכומים של מיליוני דולרים. מבחינתי זו סיבה מעולה לרדת מהעסקה כי אין גורם עסקי גדול שמוכן לממן את ההשקעה ולכן תמיד יפנו לגופים חוץ בנקאיים שפחות בודקים מחד, ומעלים את הריבית כי הסיכון גדל מאידך.

גובה המימון בעסקת הנדל"ן

מה גובה המימון בעסקה הנדל"ן שלכם? מימון גבוה לרב יעלה את הסיכון אך גם כזה שסביר שיתן תשואה על ההון (CASH ON CASH) גבוהה יותר. יש בנקים שיעדיפו אחוז מימון גבוה וכאלו נמוך. אין חוקים או כללים כמה היזם ימנף את עצמו, אבל ברב המכריע יהיה מינוף גבוה יותר ממהון העצמי. עצת זהב: תוודאו שיש בנק מלווה לעסקה, תבינו מה חלקו בהשקעת הנדל"ן ורצוי שיהיה בנק גדול ומוכר.

משקיעי נדל"ן בחו"ל נוספים השותפים להשקעה שלכם בחו"ל

כאמור, אתם לא לבד. אתם לא המשקיעים היחידים בעסקה, ואני מוציא פה נכסי נדל"ן באחזקה ישירה כמו דירות וסינגלים. בחלק מהעסקאות, בעיקר כאלו שמעורב בהן הון רב, יהיו איתכם עוד שותפים להשקעת הנדל"ן בחו"ל. הם יהיו שותפים איתכם למימון עסקת הנדל"ן. אותם שותפים יהיו איתכם כחלק מאותה קבוצת רכישה שיזם הנדל"ן או החברה הנדל"נית מגבשים. ישנו "חוק הניצעים" שפשוט אומר שלכל עסקה יש עד 35 משקיעים שאינם כשירים. אין מגבלה של משקיעים כשרים (הון נזיל של 8 מיליון). כלומר יש לכם עוד אנשים איתכם בעסקה. תבינו כמה יש עוד איתכם. האם אתם לבד בעסקה גדולה (זה אומר דרשני)? כמובן שכמות הניצעים יכולה להשתנות שלב, אך בכל זאת חשוב להבין מה כמות האנשים שאיתכם. תבינו כמה משקיעים "רגילים" יש, כמה במסלול הלוואת חוב, כמה משקיעים כשירים. האם היזם המקומי גם משקיע? בקיצור מי השותפים שלכם? מי עוד איתכם במימון עסקת הנדל"ן?
עצת זהב: תבינו כמה משקיעים יש יחד איתכם, העדיפו ברמה השמית.

זהות אינטרסים שלכם ושל היזם או חברת הנדל"ן: דמי רצינות או מס שפתיים?

בהמשך לאותן השקעות קבוצתיות מרובות משקיעים יש משקיע אחד או שניים שהם חשובים ומעניינים מאוד. הראשון יהיה חברת הנדל"ן או יזם הנדל"ן בישראל. השני יהיה היזם המקומי באותה המדינה שאתם מושקעים בה. "צרת רבים נחמת טיפשים"? ובכן אני מסתכל על הפתגם הזה מעט אחרת. כאשר אני משקיע עם יזם בנדל"ן ביוון, בבטומי או ארה"ב בעסקה מניבה או יזמית, אז ארצה שניהיה שותפים. שותפים אמיתיים. כאלו שחולקים ברווחי השקעת נדל"ן בחו"ל וכאלו שסופגים את ההפסדים. מדוע? כי ככה אני יודע שאני לא לבד בעסקה, ויש תמריץ יתר להצלחת השקעת הנדל"ן בחו"ל. חשוב להבין בכמה הם נכנסים האם בסכום מצחיק של כמה אלפי שקלים שזה מס שפתיים, או שנכנסים כמוכם עם כמה מאות אלפי שקלים. מגוון הסיבות לאי כניסת יזמים להשקעה ששמעתי הוא מגוון מאוד. אחסוך מכם את התירוצים והסיבות השונות. עצת זהב: תעדיפו השקעות נדל"ן בחו"ל כאשר היזם/חברת הניהול הישראלים, והיזם המקומי במדינה בה אתם משקיעים, מושקעים גם כן.

אנשי קשר להשקעת הנדל"ן שלכם שמעבר לים

בדיקת הנאותות לעסקה עצמה, יכולה להיות שלמה רק אם תבינו מי אנשי הקשר ומי מנהל את ההשקעה מעבר לים. פרט ליזם המקומי וחברת הניהול שהוזכרו לעיל, יש עוד אנשי קשר רלוונטים כמו בין היתר:

• עורך הדין המקומי
• מתווך אם יש
• אנשי התחזוקה (לרב כחלק מחברת הניהול)
• מנהל הכספים (לרב כחלק מחברת הניהול)
• ועוד…

לא כולם רלוונטים לכל ההשקעות נדל"ן בחו"ל, אבל כדאי מאוד לעבור על כל השמות שיש ולקבל את השמות, המספרים , כתובות העסק, כתובות מייל וכו.
עצת זהב: גבשו לכם רשימה של כלל אנשי המקצוע שמעורבים בעסקת הנדל"ן.

פרק ה': חקר שוק להשקעת הנדל"ן שלכם בחו"ל

מעגלי חקר שוק

בראייתי ישנם 3 מעגלי חקר שוק שנכון לבצעם באת בחינת עסקת והשקעת נדל"ן.

• מאקרו: בין מדינתי, כלומר באילו מדינות נכון להשקיע.
• ביניים: אילו תתי שווקים כמו מחוזות וערים.
• מיקרו: מחקר שוק ברמת השכונה והרחוב.

שלושתם חיונים מאוד להבנה שלכם את איכות העסקה והשקעת הנדלן בחו"ל. פה נכנסת הבדיקה שלכם במקביל לחברת הנדל"ן והיזם.

איפה השקעת הנדל"ן שלכם ממוקמת בעולם? מה אתם יודעים עליה? למה היא דווקא שם?

יודעים איפה פתח תקווה נמצאת? קרית אתא? מתעניינים ברכישת דירה להשקעה שם? אילו מוסדות חינוך באזור? תחבורה? אזורי תעסוקה קרובים? סביר שתיכנסו לרכב שלכם ותסעו לשם לבדוק. ככה בדיוק אתם צריכים לפעול בהשקעת נדל"ן בחו"ל. זה נהדר לראות תמונות יפות בברושור או במצגת השיווקית, אך רצוי מאוד גם להגיע אל ההשקעה שלכם. עכשיו אני מבין אתכם, אתם בטח אומרים לעצמכם: "מה נטוס לקליפורניה בשביל לראות איזה מולטיפמילי? מה זה יעזור לי?" ובכן סביר שלא תטוסו, אבל לכל הפחות תראו תמונות ושזה תואם למה שהראו לכם. בניגוד לישראל, העדכון של GOOGLE STREET VIEW מתעדכן תכופות. וכמובן ניתן להיעזר ב GOOGLE MAPS תשאלו את מי שיושב מולכם מדוע בחר באזור, מה ייחודיות שלו. תראו באיזו מדינה, באיזה מחוז, מה יש קרוב אליכם בהיבטי תעסוקה ומסחר. תבינו אם התמונה שהראו לכם בפגישה היא אכן נכונה ויש אזורי תעשיה ומסחר, שאכן יש שדה תעופה קרוב ורשת מטרו רחבה לפרברבים ועוד ועוד. עצת זהב: אם אתם יכולים – תטוסו לשם, אם לא אז לכל הפחות תסתכלו על הנכס והאזור בגוגל. תבינו מדוע בחר יזם הנדל"ן להשקיע דווקא שם. תחקרו ותאמתו את הנתונים.

קצת מאקרו כלכלה וגיאופוליטיקה – לא להיבהל!

דין נדל"ן להשקעה בבטומי גיאורגיה אינו דומה בכלל לנדל"ן להשקעה באנגליה ולא לחוקי הנדל"ן ביוון. מה אתם יודעים על המדינה שאתם הולכים להשקיע בה? יודעים בכלל איפה היא בעולם? מה אתם מכירים על יוון? על מדריד בספרד או מדינת פנסבילבניה (כן, זה בארצות הברית). מה אתם יודעים על נתוני ההגירה למדינה? ילודה? גידול אוכלוסין? מה היציבות השילטונית שם? מה צורת ושיטת השלטון? עד כמה הוא יציב פוליטית וביטחונית? עד כמה האזור מורכב גיאופוליטית? מה יציבות המטבע? מה יציבות הכלכלה? חוקי מדינה רלוונטים? אלו שאלות שכדי לכם לשאול הפגישה ולבדוק בקלות לבד בעצמכם בבית בשקט על כוס קפה.

עצת זהב: תשקיעו במדינות שאתם מכירים, כאלו עם יציבות שלטונית ודמוקרטיה מערבית ויציבה לאורך זמן. זה לא המקום לצאת בו להרפתקאות במדינות עולם שלישי.

לרחרח את העיר והשכונה: נקודה חשובה בבחירת אזור לרכישת נכס נדל"ן בחו"ל

תעצמו עיניים. תדמיינו לכם שאתם הולכים לגור בהשקעת הנדל"ן בחו"ל הבאה שלכם. האם זו דירה בספרד? מולטיפמלי בארצות הברית עם בריכה גדולה במרכז המתחם לצד מתחם הברביקיו? או בכלל זו דירת סטודנטים באנגליה? ויודעים מה? גם נכס מסחרי לוגיסטי בגרמניה. מה תעשו אחרי שראיתם את הנכס ובדקתם לו שפיות? תרצו לדעת האם השכנים נאים בעינכם (מת על הספר דירה להשכיר). תיכנסו לפרומים מקומיים, אתרי יד 2, קבוצות פייסבוק, בלוגים, אתר העירייה, עיתונים מקומיים וכו. קשה עם האנגלית? לא נורא! ניתן לתרגם בגוגל. אתם תגלו מהר מאוד מה השכנים אומרים על השכונה.

האם היא מתפתחת? אילו בעיות יש שם? פשיעה לא עלינו. מה מצב התחזוקה של הרחובות? האם יש ביקוש לשכירות? האם יש הגבלות שכירות (RENT CONTROL) עוד ועוד ועוד… נכון, בניגוד לבידקת השפיות על הנכס עצמו היא כמותית, מספרית ומדוקית, פה זו בדיקה איכותית. היא מצטרפת לאותה בדיקת שפיות ותיתן לכם תמונה שלמה יותר על השקעת הנדל"ן. מי ראש העיר? מה המדיניות לפיתוח סביבתי (אתר העירייה/מחוז)? מהם נתוני ההגירה המקומיים? איך השכונה שלכם נתפסת? איך הרחוב? גם פה, תבינו מדוע יזם הנדל"ן או חברת הנדל"ן בחרו דווקא את אזור זה.
עצת זהב: חפשו מידע על המדינה, מחוז, השכונה ועל האזור לרכישת הנכס באתרים ממשלתיים, פייסבוק, פורומים השונים וכו הרלוונטים לאזור ההשקעה שלכם.

ניתוח שפיות עסקת נדל"ן להשקעה בחו"ל

אחרי שהבנתם איפה הנכס שלכם ממוקם, אז השלב לכל עסקת נדל"ן ולא משנה האם זה נדל"ן באנגליה, נדל"ן בארצות הברית או במוזמביק, יש מספרים!
המספרים הם לא רק איזו תשואה אתם תקבלו, אף על פי שאלו המספרים הכי נוצצים ואלו יקבלו תמיד גוון ורוד. אבל יש עוד מספרים והרבה שכדאי לכם לבדוק היטב לפני שמתקדמים ונכנסים להשקעה בנדל"ן בחו"ל. בסעיף זה אנסה לשפוך אור על אחריותכם לבדוק את הנתוני העסקה על פי נתונים אמפירים ואיך אומר נחמיה שטרסלר? "שלא יעבדו עליכם".

מקרה בוחן להשקעה בנדל"ן בארצות הברית

במרבית המדינות המערביות שתשקיעו בהן בחו"ל, יש לכל נכס נדל"ן יש את ההיסטורה והנתונים שלו. תבדקו את הכל. תראו אם מה שהוצג לכם בפגישה תואם את המציאות. את הסינגל-פמלי שמשווקים לכם ב 75,000$ האם אכן הוא עולה כך? האם הוא באמת קרוב לתחבורה ציבורית. אילו מוסדות חינוך באזור. כאמור כמעט לכל מדינה מערבית יש סוג של "מדלן" ישראלי. אך כיאה למדינות מפותחות, מתקדמות ומערביות כלל הנתונים פרושים לכם באופן שקוף וגלוי באינטרנט. קחו את אותו סינגל בארצות הברית ותבדקו אותו במספר אתרי נדל"ן נוחים ופשוטים כמו ZILLOW, TRULIA ולעסקים מסחריים כמו מולטיפמלי, מחסנים חניות וכו תוכלו לראות ב LOOPNET.

מה תוכלו לגלות על השקעת הנדל"ן בארצות הברית כחלק מניתוח השפיות לעסקה?

• המחיר המוצע של הנכס עם טווח סטיות.
• מחיר למטר, שימו לב שנדל"ן בארצות הברית לדוגמה זה מחיר לפיט (fit): 30.48 ס"מ.
• הסטורית רכישה, בכמה ומתי מכור/קנו.
• נתוני הנכס – גודל, חדרים, פירוט כמו חניה, מרתף שירותים ומקלחת, שנת בניה.
• מה סכום מיסי נדל"ן בחו"ל תשלמו ברכישה.
• מה גובה מיסי הנדל"ן של הנכס בחו"ל בכל חודש, די מקביל לארנונה. ראו נתון (HOA (Homeowners Association. שימו לב כי בלא מעט השקעות נדל"ן בחו"ל במיוחד בהשקעת נדל"ן בארצות הברית, בניגוד לישראל, המיסוי הוא על בעלי הבית – עליכם. קחו זאת בחשבון כאשר מחשבים תשואה.
• מפות פשיעה: נתון חשוב מאוד כאשר בוחנים השקעת נדל"ן בארצות הברית.
• CLASS: דירוג איכות. מדורג מ-A הגבוה ביותר לנכסי יוקרה ועד ל-D לשכונות עוני ופשע.
• חישוב להצעות מימון למשכנתה.
• תמונות! איך נכס הנדל"ן המיועד נראה.
• נתוני שכר דירה על הנכס והסביבה.
• מוסדות חינוך בסביבה, מרחקם ואיכותם.
• נכסים דומים בסביבתכם. אלו המתחרים הפוטנציאלים שלכם או ההזדמנות השקעה הבאה שלכם!
• אפילו ספקי אינטרנט.

הנתונים הללו אינם מיועדים רק להשקעות נדל"ן בחו"ל בסינגלפמלי. אלו אתרים שמיועדים לבחינת עסקאות נדל"ן בחו"ל לכל השקעה והשקעה. שימו לב כי נכסים מסחריים, לרב יופיעו באתרים שונים כדוגמת LOOPNET שציינתי לעיל.

עצת זהב: בידקו את הנתונים בעצמכם בקלות, אל תוותרו אל תסמכו רק על המשווק או היזם או חברת הנדלן להששקעה שלכם בחו"ל. האחריות היא עליכם וזה מרכיב חשוב מאוד להצלחת ההשקעה.

פרק ו': תשואת נדל"ן חו"ל

תשואה על ההשקעה בנדל"ן בחו"ל

תחשבו תשואה נטו: תשואה על ההון – CASH ON CASH!

אחד הדברים שישר מדברים עליו הוא התשואה, כמה תשואה יש על השקעה בנדל"ן בחו"ל? בתוך כך חלק מהשאלות הנפוצות יותר הן:

"אז כמה תשואה אני בסוף אראה מזה?" "יש תשואה מובטחת?" "מתי אני אראה את הכסף בחזרה?"

אין ספק שהתשואה זה דבר חשוב! אך לא הכי חשוב. חישוב התשואה הוא עניין מורכב מאוד. יראו לכם מספרים כחלק מהתוכנית העסקית. הם יכללו בין היתר:

• המחיר של הנכס.
• עלויות נלוות לפרויקט.
• אחוז המימון בנקאי.
• מחירי שכירות
• צפי לאקזיט בין אם זו השקעה מניבה או הונית.

אבל(!) שימו לב כי אלו רק חלק מהמספרים. לרב המספרים שיציגו לכם בצפי של התוכנית העסקית להשקעות בנדל"ן בחו"ל הם יהיו ברוטו. זה לא משנה אם זו השקעת פליפ על סינגל בארצות הברית. או השקעה בנדל"ן מניב בבטומי. אתכם מעניין מאוד כמה העסק שאתם מושקעים בו ירוויח. עם זאת, יעניין אתכם יותר כמה אתם תרוויחו בפועל בקיזוז כלל העלויות הנלוות שלכם: תשואה על ההון. את זה חברת הנדל"ן או היזם וכמובן המשווק של הפרויקט לא יאמרו לכם. במקרה הפחות טוב אפילו לא יסבו את תשומת ליבכם על זה. אני מציע לחשב את התשואה נטו שלכם בשיטת תשואה על ההון (CASH ON CASH). בשיטה זו אתם תדעו להעריך את הנטו האמיתי שלכם.

תשואה מועדפת בהשקעות נדל"ן בחו"ל או קדימות בחלוקת הרווחים בהשקעת הנדל"ן

המונח תשואה מועדפת (PREFERRED) או קדימות בחלוקת רווחים הוא שכיח יחסית בכלל העסקות נדל"ן בחו"ל. אל תתבלבלו – זו לא תשואה מובטחת! זה אומר שאתם מקבלים תשואה מועדפת בדמות קדימות בחלוקת הרווחים של X אחוזים בהשקעת הנדל"ן שלכם בחו"ל. על פניו זה נשמע אחלה אם התשואה המועדפת שלכם היא 8%, נכון? לא! כי התשואה מועדפת, או אותה קדימות בחלוקת הרווחים היא כפופה בין היתר ל-2 סעיפים משמעותיים:

• לאחר חלוקת כלל התשלומים (ראו מפל תשלומים).
• אם ההשקעה הגיעה לאחוז הרלוונטי לכם. כלומר אם לאור הדוגמה של ה-8%, השקעת הנדל"ן בחו"ל השיגה רק 4%, אז תקבלו את זה ולא 8%.

עם זאת, יש פה יתרון לעסקאות נדל"ן בחו"ל עם תשואה מועדפת כיוון שיש פה עוד זהות אינטרסים עם יזם הנדל"ן. זו תבוא לידי ביטוי בתמריץ מובנה של היזם או חברת הנדל"ן להגיע לכל הפחות לתשואה המועדפת בחלוקת הרווחים למשקיעים באותה השקעת נדל"ן בחו"ל. לכן תשואה מועדפת או קדימות בחלוקת הרווחים לרב תשרת אתכם כאשר תבחנו את עסקת הנדל"ן הבאה שלכם בחו"ל.

הוצאות נלוות ומה אתם צריכים לחשב כאשר אתם בוחנים את התשואה נטו בהשקעת נדל"ן בחו"ל?

• עורך דין נדל"ן לחו"ל. חד פעמי ויעמוד על כ 5,000 שקלים.
• רואה חשבון. אחת לשנה וכל שנה שאתם מושקעים, ויעמוד על כמה מאות שקלים. נוסף על כך הנפקת מספר זיהוי אמריקאי ברשות המס הפדרלית ITIN – Individual Taxpayer Identification Number. זה תחליף לישראלים שאין להם SSN – Social Security Number
• עמלות בעת המטרה למט"ח וחזרה ממט"ח לשקלים. העת הרכישה, בעת המכירה ואחת לקבלת תשלום שוטף בהשקעה מניבה. גובה העמלה משתנה, אך קחו כלל אצבע של כ 0.5%.
• מיסי נדל"ן להשקעה בחו"ל זה אחד הדברים שישפיעו לכם על התשואה. די בדומה למס רווחי הון, על כל שקל ושקל משלמים לרב. כלל אצבע הוא 25% מס. כמובן, כפי שתואר לעיל זה יכול להתשנות בין השקעות הנדל"ן לחו"ל ולבין האפיקים השונים.
• דמי ניהול/דמי יזם/דמי הצטרפות/עמלת שקר כלשהו יו ניים איט. זה תשלום על כניסה להשקעת הנדל"ן בחו"ל. יש כאלו שלא גובים כלל, ויש כאלו שזה יכול להגיע גם ל 10,000$. מכיר מנסיון אישי.
• אם לקחתם הלוואה על חשבון קרן ההשתלמות שלכם, אז תכניסו גם את הריבית שלכם לקיזוז התשואה על ההון.
• חוקר פרטי אם לקחתם לבדיקת יזם הנדל"ן או חברת הנדל"ן בארץ ובחו"ל.
• לקחתם יועצת משכנטאות להלוואת חילוץ ההון מהבית על מנת להשקיע בחו"ל? גם התשלום שלה יכנס, וגם עמלת פתיחת התיק. הכל!
• שימו לב כי בקנית סינגלים יש תשלומים נוספים כמו בין היתר לברוקר (מתווך) המקומי ומיסים.

השפעת המיסים על התשואה השקעות נדל"ן בחו"ל

כל סוגית מיסוי נדל"ן להשקעה בחו"ל הוא מורכב ומסועף בפני עצמו. בין אם זה עסקת פליפ בארצות הברית או עסקת נדל"ן מניב ביוון או אפילו מיסוי נדל"ן מסחרי בגרמניה. אני מציע להיעזר באנשי מקצוע המתמחים בכך. רואה חשבון לעניני השקעות נדל"ן בחו"ל יהיה הכתובת שלכם. ככלל, למרבית המדינות יש אמנות מס עם ישראל. זה אומר בפשטות שלא משלמים מס כפול מההשקעות הנדל"ן בחו"ל על הרווחים בסופו של דבר. יתכן ותשלמו מס כפול גם במדינה בה השקעתם וגם בישראל, אז בתיאום מס בישראל אתם אמורים להתקזז על זה. לכל מדינה יש מיסוי שונה. דין המיסוי בהשקעת נדל"ן בקפריסין, אינו דומה למיסי נדל"ן בחו"ל שתשלמו על נדל"ן באנגליה אלו יהיו שונים מאוד ממיסוי בהשקעה בלוואת חוב למגורים בפולין. אין פה כללי אצבע אמיתיים. תבינו היטב מה המיסוי על השקעת הנדל"ן בחו"ל שאתם נדרשים לשלם ואיפה. האם יש אמנת מס? האם ניתן להתקזז במיסוי על הוצאות כמו קנית בית (סינגל) להשכרה בארה"ב שבו ניתן לבחור 2 מסלולי מיסוי. האחד מס קבוע ושלא ניתן להתקזז והשני מס משתנה שיהיה לרב גבוה יותר ויקבע על פי מדרגת המס שלכם, אבל יהיה ניתן להתקזז על ההוצאות.
סוגיה נוספת במיסוי בהשקעות בנדל"ן בחו"ל היא שיש השקעות שבהן גובה המיסוי משתנה בהתאם לסוג להשקעה. הלוואות חוב, שבהן המיסוי על העסקה לרב יהיה מופחת ולרב יעמוד 15%. זה חשוב להבין כי התשואה הכוללת נזגרת בחלקה מהמס שתשלמו גם בתזרים המניב וגם במימוש בעת מכירת הנכס. לא לשכוח שצריך גם לפתוח ITIN.
עצת זהב: הבינו את המיסוי בהשקעת הנדל"ן בחו"ל והתייעצו עם איש מקצוע מומחה. יש לכך השפעה מכרעת על התשואה נטו שלכם

המרות מט"ח להשקעה בנדל"ן בחו"ל

בבואינו לבחון כיצד להשקיע בנדל"ן חשוב להתסכל על כל התמונה. חלק מהותי ממנה שלעיתים לא לוקחים בחשבון הוא עמלות המרת המט"ח. אתם תיפגשו עם המרות המט"ח מספר פעמים:

• בכניסה להשקעה בעת רכישת הכנס. שקלים למט"ח.
• במהלך ההשקעה באם מדובר בהשקעה בנדל"ן מני"ב בחו"ל. מט"ח לשקלים.
• בסוף ההשקעה, לאחר מכירת הנכס. מט"ח לשקלים.

כאמור, כלל אצבע הוא כ-0.5% –1% מההון שלכם שולם על עמלות. מחציתו לכל כיוון שלומר לצד צד של ההמרה אתם תשלמו עמלות המרת מט"ח של כ-0.25%-0.5%. על פי רב יש ואמורים להציע לכם השווקים וחברות הנדל"ן "דילים" עם חברות שנותנות שירותי המרה כמו "קובסרי", "אופקים גרופ" וכו. סביר ששם תקבלו הצעה הרבה יותר טובה מאשר אם תיעזרו בבנק שלכם ששם עמלות המרת המט"ח הן תהיינה גבוהות יותר.

חשבון בנק בחו"ל

בידקו אם אתם צריכים לפתוח חשבון בנק בחו"ל עבור ההשקעה שלכם. על פי רב אינכם נדרשים לכך והכסף יועבר לחשבונכם הישראלי בין אם במט"ח או בשקלים. במידה וכן תצרטכו לפתוח הבינו את כלל המשמעויות כמו עמלות למיניהן ואולי אפילו לנצל את יתרונות המימון המקומיים שם.
עצת זהב: בידקו אילו הסדרים יש לכם דרת חברת הנדל"ן בעת הכניסה להשקעה והאם ההסדר יהיה תקף לאורך כל חיי ההשקעה.

תשואה מובטחת? מבטיחים לכם תשואה מובטחת העל ההשקעה שלכם בנדל"ן בחו"ל?

אם שמעתם את המשפט הבא: "אתם בטוח תקבלו 12 אחוז תשואה, יש לנו תשואה מובטחת עבורכם" – צאו בנימוס מהפגישה. אין דבר כזה תשואה מובטחת תשננו זאת היטב. על פי רב אם מבטיחים לכם תשואה מובטחת אז אתם משלמים עליה. כמו ברכישה במחיר מעל השוק כמו אותו סינגל-פמלי בארצות הברית או דירה בבטומי. לא ניתן להבטיח תשואה אלא אם זה כתוב מפורשות בחוזה ויש לכם בטוחות אמיתיות. אני מציע לכם בחום להתרחק. בעצם אני מפציר בכם לברוח מעסקאות שמשווקות לכם עם תשואה מובטחת. אגב, זה לא קשור רק לעסקאות נדל"ן בחו"ל, אלא לכל השקעה באשר היא. אין תשואה מובטחת!

עצת זהב: כאשר אתם בוחנים את הכדאיות של השקעת הנדל"ן בחו"ל ובתוכה את התשואה מול הסיכון תחשבו מה בסופו של דבר כמה תשואה אתם תקבלו על כלל העסקה שלכם. תחשבו תשואה על ההון. העדיפו עסקאות עם תשואה מועדפת בדמות קדימות בחלוקת רווחים. אל תיפלו בפח של תשואה מובטחת. כל זאת עוד לפני שאתם בכלל מתחילים את ההרפתקאה שנקראת השקעות נדל"ן בחו"ל.

מפל תשלומים איך הכסף נחלק בין כלל המשקיעים והמלווים

אתם יושבים במשרד חברת הנד"ן להשקעות בחו"ל מול נציג השיווק הוא מראה לכם את המצגת המרשימה. במצגת רשום (רק לשם הדוגמה כמובן) שהכסף מהתשואה נחלק 60% עבורכם בחלק המניב של ההשקה ו-40% ליזם הנדל"ן. בסופה של השקעת הנדל"ן, לאחר המכירה זה יהפוך 40% לכם ו-60% ליזם אחרי הכל הוא צריך תמריץ. אלו התנאים. נהדר. היזם מקבל יותר במכירה. אתם מרוצים. "הנה! הבנו איך הכסף נחלק ומי מקבל כמה" זה רק קצה קצהו של הקרחון. חשוב להבין מהו מפל התשלומים האמיתי וכיצד הוא מתבצע על מנת שתבינו איך מחלקים את הרווחים מעסקת הנדל"ן שלכם ומי מקבל כמה ומתי. חשיבות מפל התשלומים מקבלת משנה תוקף בעסקאות מימון רחבות בקרנות הון כמו השקעות במולטיפמלי בארה"ב או מרכז מסחרי בגרמניה.

לאן הכסף "נוזל" עד שהוא מגיע אליכם?

כותרת של 40:60 היא טובה אך לא מצוינת. אני אוהב להבין את העסקאות שלי על בורין. להבין את מפל התשלומים. אתן פה דוגמה קצרה ובתרשים למטה ניתן יהיה לראות זאת בבירור.
אם סך הרווחים עומד על 100 שקלים, אז לכאורה בחלק המניב אתם תקבלו את החלק היחסי שלכם מסך ההשקעה. אך פה גלומה טעות קטנה. יש בדרך על מיני עמלות, דמי ניהול וכו שהולכים ליזמי הנדל"ן וכו.

עצת זהב: תבקשו לראות את המפל התשלומים ולהבין כיצד מתפלגים הכספים בכל שלב בהשקעה

פרק ז': סיכונים בהשקעות נדל"ן בחו"ל

אתם וודאי שואלים את עצמכם "הרי מה כבר יכול להשתבש? החברה נראית מעולה, העסקה פגז ואין שום ענן באופק"
תרשו לי קצת לשפוך פה מים קרים….
הכל, אבל הכל יכול להשתבש!
היזם פשט את הרגל. עורך הדין גנב את הכספים. שינויים קיצוניים במט"ח. אין דיירים בנכס. הוציאו איזה חוק נגד בעלי הבתים. דיירים לא מתפנים. תחזוקה פתאומית גדולה. היתר שלא התקבל מהעירייה לתחילת העבודה. להמשיך…? <h2">סיכון סיכוי (תשואה) זה סיפור אהבה בהשקעות נדל"ן סיכון וסיכוי תמיד ילכו ביחד. אני לא מכיר עסקאות והשקעות שבהן יש מאזן קסום עם חדי קרן ופיות שבו נשמר יחס של סיכון נמוך וסיכוי גבוה. אין דברים כאלו! אם מציעים לכם תשואה גבוהה סביר מאוד שהסיכון בהשקעה הוא גם כזה. אני לא אומר שזה דבר רע. עשיתי לא מעט עסקאות והשקעות נדל"ן בסיכון גבוה. לצערי לא תמיד התשואה בסופו של דבר תאמה את רמת הסיכון. עם זאת, בכל השקעה הבנתי לפחות לקראת מה אני נכנס. מיפיתי את הסיכונים, גידרתי אותם וניהלתי את הסיכונים. האם זה מבטיח הצלחה? לא, ממש לא! אך זה מקטין את הסיכון ובעיקר נותן אלטרנטיבות כאשר יש בעיות בהשקעת הנדלן שלכם. זה אחד הסעיפים המורכבים יותר כיוון שלכל אחד ואחת מנתחים את הסיכון אחרת ובהתאם אליהם. בכוונה אני לא בוחר פה שיטה. אני כן מציע לכם פה מספר רב מאוד של מרכיבים לבחינה של ההשקעה שהמצרפיות שלהם תיתן לכם את היכולת להבין השקעת הנדל"ן בחול המתאימה לכם. האם נדל"ן בבטומי עדיף בהיבטי סיכון-סיכוי על פני השקעה בנכס מסחרי בארצות הברית. האם הסינגל שלכם בארצות הברית הוא מסוכן עבור התשואה המוצעת האפשרית? מה עם נדל"ן באנגליה, הוא מהווה נקודת איזון נכונה בתמהיל ההשקעות שלכם? תנו משקולות לכל סכיף וסכיף בהתאם לבחירה שלכם.
עצת זהב: עיברו על כלל הסעיפים, נתחו אותם בראייתכם כמשקיעים. אין פה טוב או לא טוב, אלא מה נכון לכם.

ניהול וגידור סיכונים בהשקעת נדל"ן בחו"ל

אתחיל ואומר שאין נוסחת לקסם לניהול סיכונים בהשקעות בכלל, וניהול סיכונים בהשקעות נדל"ן בחו"ל. יש המון צמתים בהן ההשקעה שלכם יכולה לקבל תפנית שלילית ואתם מוכרחים להיות ערוכים לכך. החל משלב בחירת היזם או חברת הנדל"ן ועד ההשקעה עצמה בנכס בחו"ל. כל אחד ואחת יגדירו את הסיכון אחרת עבורם. כאמור, אין נוסחת קסם או פטנטנט ייחודי שעובד באופן גנרי. מציע לכם להבין מהם מקורות הסיכון עבורכם ולראות כיצד אתם תתמודדו אם תקלעו לאותה צרה. מצרף לכם תרשים בסיסי של ניהול סיכונים להשקעת נדל"ן בחו"ל. בנוסף גם טבלה להורדה שבה יש תבנית ודוגמאות לניהול הסיכונים לשימושכם. מציע שתמלאו בה כל סעיף שאתם חושבים עליו. לאחר מכן תעשו פגישה נוספת עם נציג מחברת הנדל"ן לקראת ההשקעה שלכם בחו"ל ותמלאו יחד איתו.
תצפו לרע ותקוו לטוב!

עצת זהב: תמלאו את הטבלה, לבד ולאחר מכן יחד עם יזם הנדל"ן. תכניסו את כלל הסעיפים שרלוונטים לכם. נתחו והתכוננו!

"מבחן האמא": הכנה ליום הדין

אני מכניס את "מבחן האמא" כחלק מהפרק על ניהול סיכונים כי מבחינתי יש כזה סעיף בטבלה. "מבחן האמא" הוא אמנם מרכיב איכותי ולא כמותי בהערכת העסקה עצמה, אך לאורך השנים אני מוצא אותו כאינדיקטור מעולה!
תסכלו למי שמולכם בעיניים ותשאלו את השאלות הבאות בצורה קרה וישירה:

• מה הסיכוי להפסיד את הכסף?
• מה הסיכונים הגדולים בעסקה?
• האם היית מכניס את אמא שלך גם לעסקה הזו?

אלו בעיני 3 שאלות מעולות המרכיבות את "מבחן האמא", שמהם ניתן להרגיש את הצד השני. אין לי ספק שהתשובות תהיינה ורודות ככל הניתן. בכל זאת, אני כן מציע לשאול ו"להרגיש" את הצד השני. אתם לא חוקרי שבויים בצה"ל, אבל תנסו לראות התנהגות שונה מעט. מצמוצים, היסוסים, גמגום, משיכת מילים, גירוד באף, הטיית מבט או כל דבר אחר שיכול ללתת לכם תמונה איכותית ולאו דווקא כמותית על הצד השני ועסקת הנדל"ן בחול שמציעים לכם. אחרי הכל תמיד זיכרו כי האחריות על ההשקעה היא עליכם! עצת זהב: אל תתביישו,תשאלו את השאלות הללו ויתכן שתגלו ותרגישו את איכות וטיב עסקת הנדל"ן. דמיינו כי ההשקעה היא אכן עבור אימכם.

פרק ח': סיכום!

נגישות ושקיפות להשקעת הנדל"ן שלכם

העסקה שלכם היא רחוקה מאות ואלפי אלפי קילומטרים. אתם צריכים להבין מה המנגנון שלכם לבקרה. יותר מזה, בחלק מהשקעות נדל"ן בחו"ל תבינו גם מה מנגנון הניהול. זה לא משנה אם אתם עושים השקעת פליפ בארצות הברית או מחפשים נדל"I מניב ביוון. עד כמה הנתונים שקופים ונגישים לכם? האם קיבלתם מענה על כל השאלות או שהתחמקו מחלק. בידקו כיצד אתם תקבלו דיווחים ומעקב אודות ההשקעה. מייל? וובינר? וואטאבר. מה יעדכנו אתכם במהלך ההשקעה? במה לא? כל כמה זמן העידכון?
עצת זהב: תבינו את רמת השקיפות, נגישות והפירוט שתקבלו לאורך חיי עסקת הנדל"ן שלכם.

הטבלה לבחון את ההשקעה

מצרף לכם פה לנוחיותכם ושימושכם טבלת אקסל להשקעות נדל"ן בחו"ל. בטבלה אני פורט את השאלות שאתם צריכים לשאול ולבדוק טרם השקעת הנדל"ן בחו"ל. למעשה זו רשימה עם המון סעיפים מהמאמר שאתם צריכים לתת עליהם את הדעת. חלק מהשאלות יהיו רלוונטיות לפליפ בארצות הברית. חלקן להשקעות מניבות בחו"ל. יש שאלות שרלוונטיות למדינות מסוימות והשקעות נדל"I בארצות הברית או השקעות נדל"ן ביוון. כך או כך, לא משנה לאיזו עסקת נדל"ן בחו"ל אתם ניגשים עיברו על השאלות ותבינו אותן. ממליץ להדפיס ולמלא את התשובות שניתנות לכם במהלך הפגישה. לאחר מכן חלק מהן תבדקו לבד על מנת לתמוך את נתוני עסקת הנדל"ן ולנתח את הסיכונים שיש בעסקאות נדל"ן מהסוגים השונים.

איך מסכמים את המדריך לבחינת והערכת השקעת נדל"ן בחו"ל?

נתתי לכם פה המון כלים יישומיים, עצות, וטיפים כיצד להצליח ולפעול נכון בהשקעת הנדל"ן בחו"ל. המאמר מהווה מעין מדריך נדל"ן להשקעות בחו"ל שבו פרטתי את היבטי בחינת ההשקעה. את הסיכונים בהשקעת נדל"ן, וההזדמנויות ובעיקר כיצד לנתח ולבחון עסקאות נדל"ן בחו"ל. השקעה בנדל"ן בחו"ל היא מגוונת. השקעה בנדל"ן בארצות הברית, השקעה בנדל"ן ביוון ואפילו השקעה בנדל"ן בבטומי, עכשיו נראים פשוטים ונהירים יותר. נצלו את מדריך הנדל"ן להשקעות בחו"ל הזה עבורכם. הוא יקנה לכם ידע רב ובאמצעותו תגדילו את סיכויי ההצלחה בבחירת השקעת נדל"ן בחו"ל נכונה. אין זה מבטיח הצלחה ב-100%. זה יצמצם את הסיכון ויגדיל את סבירות ההצלחה בעסקה. תשאלו את השאלות הנכונות. תבדקו את כלל הנושאים ואל תוותרו על כלום, גם אם זה לוקח זמן. השקעות נדל"ן בחו"ל זה עולם מורכב מאוד שטומן בחובו סיכונים וסיכויים ואני מאמין שנכון להשקיע בו. בתוך כך תפעלו בזהירות, בחשדנות, אבל אין צורך לפחד ממנו. לימדו את תחום השקעות הנדל"ן בחו"ל ותצליחו!