איך לעשות השבחת נדל"ן, פליפ, ולהרוויח מזה?

האם כל אחד יכול לבצע פליפ ולהרוויח רווח יזמי יפה על פעולות תכנון?

השבחת נדל"ן יכולה להיות במספר דרכים לאחר הרכישה. ניתן להעלות משמעותית את ערך הנכס ולהניב רווח יזמי גבוה. המאמר שלפניכם יסקור כמה מהשיטות המרכזיות – כולל חישוב עלויות והשבחה פוטנציאלית.

השבחת נדל"ן דרך בניית ממ"ד – עלויות, זכויות ורווח פוטנציאלי

בניית ממ"ד היא דרך נפוצה להשבחת נכס, שכן היא מוסיפה שטח בנוי ומשפרת את תחושת הביטחון של הדיירים. מעבר ליתרונות הביטחוניים, מדובר במהלך כלכלי חכם.

עלויות השבחת ממ"ד

• עלות בנייה כולל יועצים, אגרות, ותכנון: כ-210,000 ש"ח
• שטח ממ"ד ממוצע: 9 מ"ר

שווי השבחת ממ"ד

אם שווי מ"ר בדירה עומד על 30,000 ש"ח, הרי שהוספת 9 מ"ר שווה 270,000 ש"ח.

רווח יזמי בהשבחת הנדל"ן

השבחה של 270,000 ש"ח מול עלות של 210,000 ש"ח משאירה רווח של 60,000 ש"ח – כל זאת ללא תשלום היטל השבחה, מאחר והוספת ממ"ד פטורה ממנו.

אין מספיק זכויות בנייה? אין בעיה!

על פי סעיף 151 לחוק התכנון והבנייה, ניתן להוסיף שטחי שירות לצורך בניית ממ"ד, גם אם אין לנכס זכויות בנייה נוספות. משמעות הדבר היא שבניית ממ"ד אינה תלויה בזכויות בנייה קיימות, אלא ניתנת כתוספת מיוחדת לנכס.
יתרון נוסף:
אין מניעה למכור את הנכס מיד לאחר ההשבחה, שכן הוספת ממ"ד אינה מחויבת בהיטל השבחה, מה שמאפשר ניצול מלא של הרווח הפוטנציאלי.

ככה תבחרו משכנתא נכון ולא תיפלו בטעות הכי גדולה כמו כולם

השבחת נדל"ן דרך בניית מרפסת – עלויות, זכויות ורווח פוטנציאלי

הוספת מרפסת לדירה היא מהלך רווחי במיוחד, מאחר שהיא הופכת את הנכס לאטרקטיבי יותר לקונים ומעלה את שוויו בצורה משמעותית.

עלויות השבחת מרפסת:

• עלות בנייה ממוצעת של מרפסת: כ-6,000 ש"ח למ"ר
• שטח מרפסת ממוצע: 12 מ"ר
• עלות כוללת של מרפסת: כ-72,000 ש"ח

שווי השבחת מרפסת

המקובל בשוק הוא ששווי של מ"ר מרפסת בנוי שווה לכשליש משווי של מ"ר בנוי בדירה. כלומר, אם שווי מ"ר בדירה הוא 30,000 ש"ח, אז שווי מ"ר במרפסת יעמוד על 10,000 ש"ח.

רווח יזמי על השבחת מרפסת

● השבחה של 120,000 ש"ח (12 מ"ר * 10,000 ש"ח למ"ר)
● מול עלות של 72,000 ש"ח, מתקבל רווח של 48,000 ש"ח

אין מספיק זכויות בנייה?

ניתן לבנות מרפסת זיזית כדי להשביח את הנכס.

אחת הדרכים היעילות להוסיף מרפסת ללא צורך בזכויות בנייה נוספות היא בניית מרפסת זיזית. מרפסת זיזית היא מרפסת הבולטת מקו הבניין ואינה נחשבת כחלק מהשטח העיקרי של הדירה.
משמעות הדבר היא שניתן להוסיף מרפסת זיזית גם כאשר לא קיימות זכויות בנייה נוספות, בכפוף לאישור הוועדה המקומית לתכנון ובנייה ולתנאי התב"ע.

יתרון נוסף בהשבחת נדל"ן באמצעות מרפסת– מרפסת סוכה באזורים דתיים:

באזורים שבהם יש אוכלוסייה דתית, קיומה של מרפסת סוכה מעלה משמעותית את ערך הנכס. הציבור הדתי מייחס חשיבות גבוהה מאוד ליכולת לקיים את מצוות הישיבה בסוכה בביתם, ולכן דירות עם מרפסת המתאימה לבניית סוכה נחשבות למבוקשות יותר.

השפעה על ערך הנכס

באזורים דתיים, דירות עם מרפסת סוכה עשויות להימכר במחיר גבוה משמעותית מדירות ללא מרפסת מתאימה. לעיתים, מרפסת סוכה יכולה להוות שובר שוויון בבחירת הדירה, ולהשפיע על מהירות המכירה.

השבחת נדל"ן באמצעות הכשרת חריגות בנייה

ניתן להשביח נדל"ן בדיעבד באמצעות תוספת שטח לדירה/חדר על הגג.
כיום מרבית הרוכשים לוקחים הלוואה מהבנק, כחלק מהתנאים של הבנק הם לתת הלוואה רק על החלק בנכס שלגביו יש היתר בנייה. קושי זה גורם להרבה רוכשים פוטנציאליים לרדת מהעסקה, מאחר והם נדרשים להגיע עם הון עצמי גבוה יותר לרכישת הנכס. לכן, במידה ויש לכם את האפשרות, תכנון של הכשרת חריגות הוא אופציה מעניינת שיכולה להגדיל את מעגל הרוכשים הפוטנציאליים ולהפוך את העסקה לאטרקטיבית יותר.

גלו כיצד ניתן להוריד את מחירי הדיור בישראל

אתגרים בהשבחת נדל"ן בדיעבד

• יש צורך לעיין בתב"ע ולבדוק זכויות בנייה לא מנוצלות. במידה וקיימות זכויות בנייה נוספות, לרוב הן מתחלקות בין כל הדיירים, ולכן יש לבצע בדיקה מקדימה מול הדיירים האם יש להם מניעה לשימוש בזכויות הבנייה.
• חשוב לוודא שיש מקלט או ממ"ד. במידה ואין, יהיה צורך לתכנן ממ"ד, כל תוספת מעל 12 מ"ר שטח עיקרי נדרש תכנון ממ"ד, גם כאשר מכשירים בדיעבד.
• פטור מהיטל השבחה והגבלותיו: הפטור מהיטל השבחה על הכשרת חריגות בנייה ניתן לדירות ששטחן עד 140 מ"ר, אך יש תנאי נוסף והוא הגבלה למכירת הדירה במשך 4 שנים. כלומר, בעל נכס אשר מתכנן למכור את הנכס בטווח הקצר צריך לקחת בחשבון מגבלה זו לפני שיוצא לתהליך ההכשרה.

תוספת שטח לדירה/חדר על הגג

תוספת שטח לדירה או חדר על הגג היא דרך ישירה להגדלת ערך הנכס ויכולה לכלול הרחבת הסלון, חדרים נוספים או הגדלת המטבח.

עלויות השבחת נדל"ן בתוספת שטח לדירה

• עלות בנייה משוערת כולל גמרים כ-8,500 למ"ר
• עלות יועצים הכולל – אדריכל/מהנדס/מודד כ-80,000 ש"ח

שווי השבחת נדל"ן על תוספת שטח

אם שווי מ"ר בדירה עומד על 30,000 ש"ח, הרי שהוספת 15 מ"ר שווה 450,000 ש"ח.

רווח יזמי מהשבחת הנדל"ן על תוספת שטח

השבחה של 450,000 ש"ח מול עלות של כ-210,000 ש"ח משאירה רווח של240,000 ש"ח – כל זאת ללא תשלום היטל השבחה במידה והדירה לא תעבור את ה-140 מ"ר ולא תמכרו את הנכס ב-4 שנים.

סיכום ותובנות על השבחת נדל"ן בישראל

השבחת נדל"ן בישראל היא כלי רב-עוצמה למיקסום הרווחים בעולם הנדל"ן, אך היא דורשת תכנון קפדני, בדיקות מקדימות והיכרות מעמיקה עם הרגולציה המקומית.

פעולות כמו בניית ממ"ד, הרחבת דירה, הכשרת חריגות בנייה והוספת מרפסת (ובמיוחד מרפסת סוכה באזורים דתיים) הן דרכים מוכחות להעלות את ערך הנכס וליצור רווחים משמעותיים.
למרות הפוטנציאל הכלכלי הגבוה, לכל תהליך תכנוני יש את אתגריו – עמידה בדרישות רגולטוריות, קבלת אישורים, מגבלות מימון והסכמות דיירים. מסיבה זו, מומלץ להיעזר באנשי מקצוע בעלי ניסיון כדי לנווט את התהליך בצורה חלקה, חוקית ומשתלמת כלכלית.

תכננו נכון איך אתם משביחים את הנדל"ן שלכם

בין אם אתם יזמים, משקיעים פרטיים או בעלי נכסים המעוניינים לשפר את ערך דירתכם, תכנון נכון יכול להפוך כל עסקה להזדמנות נדל"נית רווחית.

השבחת נכס יניב לכם הרבה כסף

השבחת נכסים היא כלי רב-עוצמה למקסום הרווחים בעולם הנדל"ן, אך היא דורשת תכנון קפדני, בדיקות מקדימות והיכרות מעמיקה עם הרגולציה המקומית. תוספות בנייה כגון ממ"ד (גם ללא תלות בזכויות בנייה), מרפסת (ובמיוחד מרפסת סוכה באזורים דתיים), הרחבת דירה או הכשרת חריגות בנייה הן דרכים מוכחות להעלות את ערך הנכס וליצור רווחים משמעותיים.