עלילות החתול בנדל”ן בחו”ל פרק #4
בפרקים הקודמים:
- פרק #1: מבוא להשקעות נדל"ן בחו"ל
- פרק #2: סוגי השקעות בנדל”ן בחו”ל – מניב, יזמי והלוואות חוב
- פרק #3: מה זה סינגלפמלי, מולטיפמלי ועוד?
חברת השקעות נדל"ן בחו"ל תחילה!
בחירת חברת השקעות נדל"ן בחו"ל או יזם נדל"ן להשקעה בחו"ל זה אחד החסמים שיש לנו כמשקיעים – איך לבחור אותו נכון? אתם רוצים להתחיל להשקיע בנדל"ן בחו"ל וחוששים באמצעות איזו חברת השקעות נדל"ן בחו"ל לבצע את העסקה הבאה שלכם? זה ברור וטבעי. גם אני הייתי שם בזמנו. יש המון סוגים, השוק מוצף, החל מריבוי חברות נדל"ן להשקעה בחו"ל עם עשרות עובדים ועד ליזם נדל"ן להשקעה בחו"ל בודד עם עצמו. יש כאלו המתמחים בסינגלים ודירות להשקעה בארצות הברית. כאלו שפועלים בשוק השקעות הנדל"ן ביוון ודירות סטודנטים באנגליה ועד נדל"ן להשקעה בדמות דירות להשקעה בבטומי. חלקם יציעו עסקאות נדל"ן יזמיות, אחרים יציעו השקעות נדל"ן מניבות ויש כלו גם וגם: גם עסקאות המשלבות נדל"ן יזמי עם תזרים השקעה מניב.
יש המון חברות נדל"ן להשקעה בחו"ל, ובמקביל גם משווקים בשוק השקעות הנדל"ן בחו"ל. וניתן לראותם בכל נישה אפשרית בעסקאות הנ"ל. חלקם מקצוענים, וחלקם פחות, חלקם אמינים וחלקם לא, חלקם רואים בכם ככסף ותו לא וחלקם רואים בכם את ההשקעה.
על מנת לסנן את היצף היזמים ובאמת לבחור את הטוב היותר עבורינו אני מציע פה מספר כיווני פעולה אפשריים להגיע ליזמים וחברות נדל"ן להשקעה בחו"ל שנכונים עבורנו. לא ממליץ לבחור השקעה ללא הבנה מעמיקה אודות היזם והעסקאות המוצעות. חשוב מאוד לעשות שיעורי בית וללמוד. לא משנה באיזה אפיק אתם בוחרים: יזמי, מניב או הלוואות חוב.
אני תמיד מחלק את השקעת הנדל"ן בחו"ל ל-2 חלקים:
1. יזם/משווק/מלווה/חברת השקעות נדל"ן בחו"ל
2. עסקה.
יזם וחברת השקעות בנדל"ן בחו"ל מול משווק נדל"ן בחו"ל
יזם נדל"ן להשקעה בחו"ל בראייתי הוא הגורם שמניע את העסקה. זה יכול להיות גוף שעושה הכל מהכל. החל משלב איתור את הנכס, תפעולו ועד מכירתו. זה יכול להיות גם חלקים מזה כמו איתור, גיוס הון ומכירה, בעוד שבאמצע יש קבלני משנה, אבל הם מנוהלים על ידי היזם. חשוב בעיני להבדיל ממשווקים, שהם בראייתי מתווכנים, כלומר מחברים בין הון (משקיעים) להשקעה. מלווי נדל"ן בראייתי הם היועצים שלכם. הם אמורים להיות לטובתכם ולדאוג אך ורק לאינטרס שלכם.
תמיד תרצו לפעול מול היזם או חברת השקעות נדל"ן בחו"ל עצמם. בין אם זו חברת השקעות נדל"ן בחו"ל או אדם אחד עצמאי. חלילה במקרה שלא הכל הולך יופי טופי, אחריות המשווק להשקעת הנדל"ן בחו"ל היא אפסית. יזם הנדל"ן או חברת השקעות הנדל"ן שפעלתם עימם סביר שתגלה אחריות גדולה ומקיפה יותר אודות השקעת הנדל"ן שלכם בחו"ל.
מה עדיף, חברת השקעות נדל"ן בחו"ל חזקה או עסקה טובה?
בעיני בחירת יזם נדל"ן או חברת השקעות הנדל"ן בחו"ל היא הרבה יותר חשובה מאשר בחירת עסקת הנדל"ן בחו"ל לכשעצמה. זאת בשל העבודה כי אם פניתם לאפיק השקעת הנדל"ן בחו"ל דרך יזם ולא באופן עצמאי, אזי סביר שמידת הידע שלכם היא נחותה יחסית ואתם תלויים במידה רבה ביזם. עליו יקום ויפול הכל. יש לזה משקל כבד מאוד. זה לא משנה איפה אתם משקיעים בין אם נדל"ן בארצות הברית ועד נדל"ן להשקעה בבטומי גיאורגיה.
אז איך בוחרים חברת השקעות נדל"ן בחו"ל?
כאשר אני בוחן יזמי נדל"ן בחו"ל וחברה להשקעת נדל"ן בחו"ל. בין אם זה דירה להשקעה בארצות הברית, או השקעת נדל"ן ביוון, ואפילו השקעת נדל"ן מסחרי מחסנים לוגיסיטים בגרמניה, אני פועל לפי מספר כללים מאוד ברורים, מסודרים ושיטתיים. אשתף אתכם שאותם כללים, לא בהכרח לפי הסדר.
1. ותק ואיתנות של החברה או היזם
נתון סופר חשוב. לא תרצו לפעול עם יזם נדל"ן שפועל "רק" שנה. אפילו לא עם כזה שפועל זמן מה בשוק, אך מגלה עכשיו שוק חדש ואלו צעדיו הראשונים בו. כאשר אתם בשיחה עם יזם הנדל"ן לקראת השקעה בחו"ל או מול הנציג של חברת השקעות הנדל"ן בחו"ל, תשאלו את השאלות הבאות:
- כמה זמן חברת הנדל"ן קיימת?
- איפה הם ממוקמים, איפה מרכז הפעילות המטה (משרדים)?
- איפה הם פועלים עסקית, באיזו מדינה, באיזו עיר/מחוז?
- מי מנהל את חברת הנדל"ן? כמה זמן?
- כמה פרויקטים כבר ביצעו, מהם כמה סיימו?
- מתוכם כמה צלחו?
- כמה כשלו? אל תתביישו לשאול! תבקשו לראות. אין מצב שיזמים ותיקים רק הצליחו כל הזמן לעמוד ביעדים שלהם. כשלון עלול להיות בתשואה נמוכה מהצפוי ולא בהכרח הפסד הקרן (ויש לא מעט כאלו). תתעקשו על אותן עסקאות.
- האם ניתנות בטוחות להשקעת הנדל"ן? אם כן תבינו היטב את הסוג של הבטוחה.
- האם יש נכסים הרשומים על של היזם או של חברת הנדל"ן? איפה הם ממוקמים?
2. בדיקות נאותות לחברת השקעות הנדל"ן בחו"ל
אתם לא חברת חקירות ולא עורכי דין (שווה להיעזר), אתם בסך הכל, כמוני-כמוכם, משקיעים פשוטים שמגיעים לשמוע אודות השקעת נדל"ן בחו"ל. הקשה בגוגל את שם יזם הנדל"ן או חברת השקעות הנדל"ן תביא לכם המון תוצאות. אגב, אם לא תקבלו, זה גם יכול להוות דגל אדום. קיראו אותן.
חפשו בעיות פליליות (פסקי דין הם גלויים) ביקורות, תגובות, בפייסבוק, ציונים באיזה בלוג ועוד. תחקרו אודות חברת ההשקעות בנדל"ן בחו"ל, תקישו את שמות המנהלים הבכירים, תופתעו, אבל יש המון מידע במיוחד על אלו שפועלים שנים רבות, שאותם אנחנו רוצים לחפש. יש עוד מאגרים, אך הם פחות נגישים למשקיע הממוצע ולכן הצעה נוספת אפשרית זה לשכור חוקר פרטי אודות היזם. מן הסתם יש לו יכולות גבוהות יותר, אך שימו לב כי בדיקה שכזו עולה כ-5,000 פלוס מע"מ. חוקר פרטי יכול לגלות הרבה יותר נתונים מכם, זו המומחיות שלו. שיקולכם האם להיעזרו בכזה. אומר רק שכאשר אני בחרתי להיעזר, מעולם לא התאכזתי מההשקעה בחוקר הפרטי שיבדוק לי את חברת הנדל"ן או יזם הנדל"ן הרלוונטים שבחנתי והיו לא מעט.
3. פגישה אישית עם יזם הנדל"ן של ההשקעה שלכם בחו"ל
נסו להיפגש עם גורם בכיר ככל הניתן. פנים מול פנים ולא בזום. לעיתים התקרת זכוכית, בעיקר בחברות גדולות, תהיה מול מציג המכירות, אך מנסיוני ניתן להגיע גבוה הרבה יותר. יזמים קטנים זה יותר פשוט. יש חשיבות גדולה מאוד בפגישה האישית, ככה ניתן להתרשם יותר טוב. ניתן לקרוא את שפת הגוף באופן ברור, תשאלו את השאלות הרלוונטיות (סעיף 4). תמעטו במלל ובכלל תשובות לעצמכם ותנו לצד השני לדבר. המפגש האישי הוא חיוני, רשמו הכל, ממש הכל! למהדרין אני ממליץ גם להקליט, כמובן בתיאום עם הצד השני ולא באופן נסתר.
קצת מנסיוני…
אשתף אתכם שלפני שנים רבות מאוד בחנתי השקעת נדל"ן בבטומי והפגישו אותי עם מזכירה (כך היא הציגה את עצמה) שנתנה לי את ההרצאה הגנרית על כמה נכון להשקיע בנדל"ן בבטומי. מיותר לציין שיצאתי כעבור 10 דקות. מנגד, היתה לי פגישה מאוד חיובית עם מנכ"ל חברת נדל"ן לחו"ל גדולה מאוד בישראל, שישב איתי כמעט 3 שעות וענה לכל שאלה ושאלה ששאלתי אודות חברת הנדל"ן שלהם והשקעת הנדל"ן בארצות הברית שהיתה בזמנו על הפרק. זו אחת מהשקעות הנדל"ן המניבות הטובות יותר שעשיתי.
4. ביטחון עצמי בפגישה עם הנציגים
ככלל, התיחסו לפגישה הראשונה עם יזם הנדל"ן להשקעה בחו"ל כסוג של ראיון. ניתן להקבילו לראיון עבודה. תקבעו (מלשון קיבוע) לכם תודעת ביטחון עצמי. אחרי הכל אתם אלו שתשקיעו את הכסף ותסמכו ותבטחו ביזם ולא ההפך. זה לא משנה אם זו השקעת נדל"ן מנביה בארצות הברית או השקעת נדל"ן יזמית ביוון. אם לפשט אף יותר ומעט בקיצוניות, היזם צריך אתכם ולא אתם אותו, אתם אלו שמראיינים אותו ומתרשמים מהכל. עוד לא יצא לי להתקל ביזם כזה או אחר שדחה השקעה של משקיע. עם זאת, אל תבואו עם ביטחון מופרז מדי כאילו שאתם יודעים הכל ותענו לעצמכם על השאלות. תמיד תשמעו את הצד השני. אחרת אתם עלולים באמת להתרשם לחיוב מהשקעת נדל"ן בבטומי כמו דירת נופש במלון.
5. ממליצים אחרים אודות היזם או חברת ההשקעות בנדלן
זה תמיד טריקי. אתם חושבים לעצמכם: "נו ברור שאקבל את הטופ 3 ממליצים שיש ליזם". נחשו מה? אתם צודקים! יש פה אפשרות נוספת שאני אוהב לעשות: אחרי שנותנים את שלושת הכוכבים, לבקש עוד 2. פה רואים אם מתפתלים? אם יש עוד? אם אין בעיה? וכו. אם יש רק את שלושת הכוכבים זה גם סבבה! נסו להיפגש איתם פנים מול פנים, אם לא אז בטלפון ותשאלו את הכל. תתפלאו כמה אפשר לחלץ תובנות מטונציה, שפת גוף וכמובן תשובות. מה לשאול? ובכן שם לכם פה כמה שאלות מנחות שחלקן כלליות וחלקן ממש ממוקדות:
- מדוע בחרתם באותה חברת השקעות נדל"ן או באותו היזם?
- כמה זמן אתם מושקעים יחד עם יזם הנדל"ן?
- האם סיימתם "סיבוב"?
- אם לא אז רמת הסמך להם יורדת.
- עד כמה אתם מרוצים?
- מה רמת השקיפות?
- אתם יודעים את ההוצאות וההכנסות?
- לאן כל שקל ושקל הולך?
- התשלום בזמן? יש עיקובים?
- איך אתם מתרשמים מרמת המהימנות?
- איך אתם מתרשמים מרמת המקצוענות?
- התשואה תואמת את התוכנית העסקית שהוצגה? כן/לא? למה לא?
- הייתם ממליצים להורה/ילד/אח/אחות שלם להיכנס? זו שאלה מעולה, פה מתחילים לרב הגימגומים…
- איך הגעתם ליזם או חברת הנדל"ן?
- כמה הייתים חוזרים לעסקה נוספת איתו?
- מה הייתם עושים אחרת עם השקית הנדל"ן שלכם מול היזם?
סיכום
זה לא משנה איפה אתם ואיך אתם רוצים להשקיע. בין אם זה השקעת נדל"ן יזמית בארצות הברית או השקעת נדל"ן מניבה ביוון או בפורטוגל. יזם נדל"ן להשקעה בחו"ל איכותי, בסופו של דבר יהווה WIN WIN. אם הוא מרוויח גם אתם צריכים להרוויח וההפך. אין פה שום בטוחות לכלום, אלא ניהול סיכונים אפשרי שיכול לצמצם מפח נפש עתידי. גם אם פועלים נכון יצא לי אישית ליפול, לא ניתן להגיע ל100% וודאות, אך ניתן בהחלט לצמצם את הסיכון על ידי בחירת יזם איכותי.
