איך להשקיע בנדל"ן בחו"ל? המדריך המלא להשקעות נדלן בחול

ראשי / נדל״ן / נדל"ן בחו"ל / נדל”ן חו”ל המדריך המלא להשקעה מוצלחת! חלק א’: איך להתחיל להשקיע בנדל”ן בחו”ל?

נדל״ן

תוכן עניינים למדריך המלא להשקעות נדל"ן בחו"ל:

חלק א' (אתם פה!): איך להשקיע בנדל"ן בחו"ל?

פרק 1: מבוא להשקעות נדל"ן בחו"ל
פרק 2: הצעדים הראשונים להשקעת נדל"ן בחו"ל

חלק ב': אנשי מקצוע ושותפים לדרך

חלק ג': מקרה בוחן להשקעות נדל"ן בארה"ב

פרק 5: חקר שוק להשקעות נדל"ן בארהב – מקרה בוחן

חלק ד’: תשואה מהשקעות נדל”ן בחו”ל וניהול סיכונים

חלק ה': סיכום וטבלת בחינת השקעות נדל"ן בחו"ל (בקרוב)

שניה לפני השקעות נדל"ן בחו"ל, את קבוצת הפייסבוק של חתול פיננסי אתם כבר מכירים?

חלק א'

פרק 1:
מבוא, איך להתחיל להשקיע בנדל"ן בחו"ל?

נדל"ן חו"ל מדריך מלא? כן! הגעתם למקום הנכון!

עוד לפני שנתעמק בנדל"ן בחו"ל המדריך המלא ולפני הסוגיה איך להשקיע בנדל"ן בחו"ל, כדאי להכיר שהשקעות נדל"ן בחו"ל החלו לתפוס תאוצה רבה ורחבה בשנים האחרונות. חלק מהסיבות לכך היה המענה למשקיע הישראלי אודות הסוגיה האלמותית: "מה לעשות עם 150,000 שקלים שהצטברו לי בחשבון".
מחד זה לא הון מספק לקנות נדל"ן להשקעה בישראל, מנגד זה מאפשר בכל זאת להשקיע בנדל"ן, אבל בחו"ל.

איך להשקיע בנדל"ן בחו"ל בכלל והשקעה בנדל"ן בארצות הברית בפרט יכולה להיות פשוטה וקלה יחסית. מטרת המאמר היא לא ללמד אתכם כיצד להשקיע להשקיע בעצמכם. יש פה המון עצות, טיפים, עשה/אל תעשה, דגשים ועוד איך לעשות זאת. נדל"ן חו"ל המדריך המלא להשקעות נדל"ן, למעשה יהווה עבורכם כמשקיעי נדל"ן בחו"ל מורה נבוכים לאפיק נדל"ן חו"ל.

נדל"ן בחו"ל המדריך המלא אינו עוסק כיצד לקנות נכס נדל"ן בארצות הברית כמו סינגל פמלי או נדל"ן בבטומי, אלא איך לבחון השקעות נדל"ן, באילו כלים? מיהם אנשי המקצוע הרלוונטים? מה התהליכים שצריך לעשות ובעיקר מה שאלות שאתם צריכים לשאול לאורך הדרך ובמיוחד בהתחלה.

בכל סעיף וסעיף שאני אתאר יהיו עצות זהב! אין צורך לרשום או לזכור. תוכלו לקרא במרוכז פה: עצות זהב להצלחה בהשקעות נדל"ן בחו"ל (יופיע בקרוב)

אתם בכלל רוצים להשקיע בנדל"ן בחו"ל? זה נכון לכם?

אז רגע לפני שצוללים לעומק השקעות נדל"ן בחו"ל ואיך להשקיע בנדל"ן בחו"ל, תעצרו רגע לשאול: "האם זה מתאים לכם"?
זו שאלה מורכבת מעט ואנסה לעזור לכם פה.

ראשית, תקבעו לכם מטרות ויעדים. כסף הוא רק אמצעי ולא מטרה. מה המטרה שלכם? מה היעדים שישרתו את המטרה שלכם? כיצד תגיעו ותיישמו את תוכנית הפעולה הפיננסית שלכם?
שנית, תאפיינו אתכם כמשקיעים ותבינו איזה אפיק אתם רוצים להשקיע בו. בעזרת סט שאלות פשוטות, במדריך ההשקעות, תוכלו להבין האם אפיק ההשקעה בנדל"ן בחו"ל הוא נכון לכם.
שלישית, תלמדו על אפיק ההשקעה שלכם. תרכשו לעצמכם השכלה פיננסית (ללא עלות) כזו שבחירת אפיק השקעות נדל"ן בחו"ל יהיה פשוט יותר. יתרה על כן, תוכלו לקרוא עוד המון תוכן בעלילות החתול בנדל"ן בחו"ל.

איך לדעת האם השקעת נדל"ן בחו"ל מתאימה לכם?

רגע…! אולי פספסתם משהו קצת קודם…

איך לבחור יזם נדל"ן?

בחירת יזם נדל"ן להשקעה בחו"ל היא קריטית להצלחת ההשקעה בנדלן בחול. כל תחילת השקעת נדל"ן בחו"ל, נדל"ן בארצות הברית, בנדל"ן ביוון או אפילו בנדל"ן בבטומי, חשיבות היזם או חברת הנדל"ן היא הראשונה במעלת החשיבות.
תפנו לעצמכם כמה דקות, הכינו קפה ותקראו כיצד נכון לבחור יזם נדל"ן להשקעה בחו"ל.

סוגי השקעה בחו"ל

אתם יכולים להיפגש עם יזמי נדל"ן ולהחון השקעות נדל"I בחו"ל עם משווקי נדל"ן, זה אחלה. אבל! אני מציע לכם בחום רב להגיע מוכנים ככל הניתן. כחלק מזה תקראו אודות אפיקי ההשקעה בנדל"ן שיש כיום בחו"ל.

אחרי שאתם סגורים על איזה אפיק השקעה נכון עבורכם הגיע הזמן לעלות לשלב הבא בהשקעה בנדל"ן בחו"ל. לימדו אודות ההבדלים בין סינגל-פמלי למולטי-פמלי. בין אם אתם מחפשים ליווי בעסקאות נדל"ן או השקעה דרך חברת נדל"ן, ככה תוכלו לבחון האם ההשקעה בנדל"ן בבטומי בדירת נופש מתאימה לכם. לחילופין האם השקעה בנדל"ן ביוון תהיה אופטימלית עבורכם. האם בכלל אפיק ההשקעה בנדל"ן מסחרי בחו"ל הוא זה שנכון עבורכם. נדל"ן בארצות הברית, או שמא השקעה בנדל"ן בפורטוגל בדירת 2 חדרים מתוקה במרכז מדריד היא זו שתביא לכם את הבוננזה הבאה.

אל תלכו לאיבוד בהיצף השקעות נדל"ן בחו"ל

תאמינו לי שלא חסרות השקעות נדל"ן בנכס בחו"ל. כמעט בכל מקום על גבי הגלובוס תמצאו את פיסת נדל"ן למגורים או נדל"ן מסחרי שישווקו לכם. ההצעות הן יכולות להיות השקעות נדל"ן בארה"ב או השקעה בנדל"ן באנגליה, זה לא משנה. העקרונות להבנת עסקת ההשקעה בנדל"ן הם זהים במרבית המקרים וזה לא משנה באיזה אפיק השקעה בחו"ל בחרתם. בין אם השקעת נדל"ן יזמית, או כזו דווקא שתניב לכם רווח רבעוני ובכלל אם אתם "רק" הולכים על הלוואות חוב.

טוב… הבנו… מה התכנים פה במדריך המלא לנדל"ן חו"ל?

יש השקעות בנדל"ן בארצות הברית לדוגמה שהן יותר שקופות וניתן לדלות יותר מידע אודות נכס הנדל"ן להשקעה. ומנגד יש השקעה בנדל"ן בבטומי גיאורגיה ששם כמות המידע יותר מוגבלת. אני אתן לכם פה כלים כמותיים ואיכותיים שיעזרו לכם לבחינת עסקת ההשקעה בנדל"ן. הכלים הללו מלווים אותי שנים כמשקיע נדל"ן הן בארץ ובמיוחד בחו"ל. בחלקם הם יבחנו נדל"ן בחו"ל סיכונים והזדמנויות.

אז מה עושים עם על הטוב הזה שקוראים לו נדל"ן חו"ל המדריך המלא?

אינכם חייבם לשננם בעל-פה. אני באופן אישי שונא לשנן דברים ולכן תוכלו להדפיס לכם את רשימת האקסל הכוללת כ-200 שאלות, דגשים והנחיות לבדיקת השקעות נדל"ן בחו"ל. מה שכן, חשוב מאוד להגיע מוכנים. תעברו על השאלות והדגשים לפני הפגישה על מנת שיהיו לכם כלל הנתונים ותוכלו לשאול את השאלות הנכונות. אני מציע שתהיה לכם מחברת שבה תרשמו את כל הפגישות על מנת שלא יאבד מידע. תוכלו אפילו להקליט את הפגישות בהסכמת הצד השני. פספסתם? שכחתם שאלה? לא נורא! תמיד תוכלו להרים טלפון למשווק/חברת השקעת הנדל"ן ולשאול שוב. שום דבר לא בורח… ואם כן… שיברח! יגיעו עוד. שלא תיפלו כפי שחבר טוב שלי כמעט נפל.
עצת זהב: תבואו רגועים, קשובים, תקשיבו להכל, תכתבו הכל, אפילו תקליטו ואל תתביישו לשאול שאלות.

הכנתי לכם טבלה שתעזור לכם בפגישת ההשקעה בנדל"ן בחו"ל שלכם. תוכלו להורידה בסוף בחלק החמישי והאחרון של "השקעות נדל"ן בחו"ל – המדריך המלא". טבלת ניתוח מקיפה לבחינת הרב המכריע של השקעות נדל"ן בחו"ל (יופיע בקרוב)

בוחן קצר לקראת המשך נדל"ן בחו"ל המדריך המלא

כותב לכם פה מספר שאלות לבחינה מהירה עבורכם לקראת השקעות נדל"ן בחו"ל, כאלו שיעזרו לכם להבין האם אתם נערכים נכון לקראת השקעת הנדל"ן.

האם אתם יכולים להתמודד עם השקעות שאינן בשליטה מלאה שלכם?
האם אתם מבינים את הסיכונים?
מה ההון העצמי שאתם רוצים להשקיע?
למה זמן אתם רוצים להשקיע?
חשיפה למט"ח? איזה מט"ח אתם רוצים להשקיע בו?
מה סוג ההשקעה שאתם רוצים? מניב? יזמי?
איזו אסטרגיה? פליפ? שכירות ארוכת טווח?

סיכום פרק 1: מבוא להשקעות נדל"ן בחו"ל

נדל"ן בחו"ל מדריך ההשקעות המלא הוא כלי עזר עבורכם באחת מאפיקי ההשקעה שצוברים פופולריות רבה. מטרת המדריך היא לאפשר לכם לבחון בעצמכם את עסקאות והשקעות נדל"ן בחו"ל. זה יכול להיות נדל"ן בארה"ב מניב או פליפ יזמי בנדל"ן ביוון. יש לכם פה במשריך הנדל"ן בחו"ל את כל הכלים להצלחת ההשקעה הבאה שלכם מעבר לים. בחלקים הבאים אצלול לפרטי פרטים כיצד לבחון ולנתח השקעות ועסקאות נדל"ן בחו"ל.
נצלו זאת בחכמה!

פרק 2:
איך להתחיל להשקיע בנדל"ן בחו"ל? הצעדים הראשונים!

באיזה סכום כסף כדאי להשקיע בחו"ל?

לפני שניגשים להשקיע בכלל, תבינו כמה אתם רוצים להשקיע בחו"ל או בכלל. כעיקרון אין כלל אצבע מה המינימום להשקעת נדל"ן בחו"ל. כבר שמעתי על השקעות עם מינימום של 40,000$. מנגד, אין באמת גם תקרה. מה חשוב בעיני בסעיף זה? להבין מה המינימום והמקסימום הון שאתם רוצים להשקיע. זה יתן לכן את הכיול הראשוני לסוגי ההשקעות שאתם יכולים לבצע.

על פי רב, רף הכניסה המינימלי בהשקעות נדל"ן חו"ל יהיה באזור ה 50,000$. זה בדיוק נותן את המענה ל"מה עושים עם 200,000 שקלים". בראייתי לא סתם הרף הזה די התקבע לו כאשר משווקים הצעות נדל"ן בארצות הברית. רוצים להשקיע בנדל"ן ביוון? תמירו את אותו הסכום ליורו. תראו שאותם המספרים מתגלגלים בלא מעט השקעות נדל"ן בחו"ל כמו בבטומי, נדל"ן ביוון, פורטוגל וספרד. בתוך כך הייתי שואל בכלל מדוע היזם או החברה היזמית צריכים גיוס הון חיצוני, מדוע הם מגייסים משקיעים להשקעת הנדל"ן בחו"ל שלהם. התשובה לרב תהיה פשוטה: "צריך מינימום הון עצמי לעסקה ולכן מגייסים".

למה השקעה של 50,000$ בנדל"ן בחו"ל היא לא בהכרח נכונה?

אותן השקעות נדל"ן של 50,000$ הן פונות לשוק מאוד מסוים ובעיקר מחפשות "כסף טיפש". זה חלילה לא אומר שהשקיע הוא טיפש, אלא כזה שרף ההגנה נמוך יחסית והסיכון שלוקחים הוא גדוה יחסית. כזה שהמשקיעים הפוטנציאלים לא מבינים בו עד הסוף ולא בכרח ישקיעו את זמן הלימוד והבדיקות הרלוונטיות. לא מבינים את משמעות השקעה בנדל"ן בחו"ל ובעיקר את המשוואה של סיכון וסיכוי (תשואה). בסכומים נמוכים יחסית רב משקיעי נדל"ן בחו"ל לא ישכרו עורך דין נדל"ן לעבור על החוזה. לא ישכרו חוקר פרטי שיבדוק אודות החברה וכו'.

ישנה כמובן את הנוחות מהצד השני של ההשקעה בסכומים נמוכים יחסית. לנו כמשקיעים יותר קל להשקיע הון נמוך. בין אם זה על עיקרון הפיזור של 2 השקעות קטנות במקום אחת גדולה, או סתם כדי לטבול ולהרגיש האם המים קרים. זה גם בסדר גמור!

אז כפי שבוודאי הבנתם, אינני מחבב את אותן השקעות נדל"ן ברף מחיר שכזה והייתי מחפש את אלו לכיוון 100,000$. אתם וודאי מרימים גבה כעת ותוהים למה באמת? אז ככה: יזם נדל"ן "חזק" שעוסק בעולם השקעות נדל"ן בחו"ל, שהוא בעל מוניטין גבוה ועושה זאת לאורך שנים עם עסקאות טובות ובתשואות גבוהות לא יכתת את רגליו אחרי עשרות משקיעים.

מנגד, גיוס מהיר לעסקאות נדל"ן בחו"ל עבור היזמים יכול להתבטא באופן טבעי ברף כניסה נמוך. ברף שכזה ניתן יהיה לגייס הון בקצב זמן מהיר יותר.

היזם יתעדף תמיד משקיעים "גדולים" יותר כמו קרן השקעה ומשקיע כשיר. ככה היזם יוריד מעצמו המון "כאבי ראש" בעיסוק עם מספר רב של משקיעים קטנים ויכול לעבוד מול מספר מצומצם. אך גם פה יש חיסרון, כי מנגד אלו משקיעים ממולחים יותר.
עצת זהב: קיבעו לעצמכם טרם הפגישה את סכום ההשקעה. תבינו מדוע סף ההשקעה המינימלי של חברת הנדל"ן נקבע ככה. תשאלו מדוע הם מגייסים הון חיצוני וצריכים משקיעים.

איך להשקיע בנדל"ן בחו"ל? קודם תבינו את חשיבות נזילות הכסף שלכם

נכון, אתם בונים על השקעת הנדל"ן הכי טובה ונכונה לכם, אבל אולי יהיה תרחיש פסימי בו תצטרכו לצאת מההשקעה? חשוב מאוד להבין את התנאים בהם אתם יכולים לצאת מהשקעת נדל"ן (לעיתים יקרא BUYOUT). שימו לב כי בחלק מהעסקאות שאתם לא מנהלים אותה, כמו לדוגמה מולטי-פמלי או עסקת פליפ בהשבחת נדל"ן בארצות הברית, יהיה לכם יותר מורכב לצאת מהעסקה.

על פי רב, וכך סביר שגם יהיה כתוב בחוזה הנדל"ן שלכם מול היזם, שעל מנת לצאת תצטרכו להכניס משקיע נדל"ן אחר שיכנס בנעליכם ושהוא יהיה לשביעות רצון מנהל הקבוצה – יזם הנדל"ן. בהשקעות נדל"ן שאתם כן מנהלים כמו קנית סינגל-פמלי להשכרה או כל השקעה בדירה בחו"ל, זה קל (יחסית). אם תרצו להנזיל את הנכס תמיד תוכלו למכור אותו. נכון זה לא מיידי ועלולה להיווצר פה מורכבות, אבל היא אפשרית, ישימה וקצרה יחסית בזמן.
עצת זהב: מה התנאים שלכם למקרה חירום שבו תצטרכו לצאת מעסקת הנדל"ן ולהנזיל את כספי הנדל"ן להשקעה. איך ניתן להנזיל את הכסף? מה התהליך?

טווח זמני עסקת הנדל"ן בחו"ל

לכל השקעת נדל"ן בנכס בחו"ל, בין אם זה נדל"ן יזמי בספרד, מולטיפמלי מניב בארה"ב, נדל"ן מסחרי בגרמניה או הלוואת חוב ליזם באנגליה, יש טווח זמן להשקעה. זיכרו טווח זמני ההשקעה משתנה מאוד. יש עסקאות נדל"ן בחו"ל שהן קצרות מאוד עד כדי חודשים. מנגד יש השקעות נדל"ן של למעלה מעשור. טווח זמן ההשקעה מגלם לעיתים את הסיכון שאתם לוקחים בכך שהכסף שהשקעתם בעסקה עצמה, בסבירות גבוהה, סגור לתקופה מסוימת. זה לא אומר בכרח שעסקאות בטווח זמנים קצר שכזה הן בעלות סיכון נמוך. קחו לדוגמה בניה יזמית של סינגל או עסקת פליפ בארצות הברית. אלו אמנם עסקאות השקעות נדל"ן בחו"ל די קצרות, אך עם סיכון גבוה. מנגד קנית מולטי-פמלי בארה"ב, השבחה חלקית, ריענון שוכרים והשכרה למספר שנים זו עסקה שיכול להגיע גם ל-5 שנים.

עצת זהב: תבינו את טווח זמני ההשקעה , האם הוא נכון לכם? והאם מגלם את הסיכון והתשואה? הצפויים?

מה אסטרגית היציאה מהשקעת הנדל"ן? כיצד היא עתידה להסתיים?

איך להשקיע בנדל"ן בחו"ל זו אסטרטגיה בפני עצמה. תבינו עוד טרם ניתוח עסקת הנדלן בחו"ל שאתם עושים מול חברת הנדל"ן מה תוכנית היציאה וסיום העסקה. עסקאות של קרנות הון כמו מולטיפמלי בארצות הברית יכולות להתסיים לאחר מספר חודשים או שנים עם מכירת הנכס ויש כאלו שיכולות להמשיך אחרי ריפייננס (מחזור משכנתה) עוד שנים רבות.

מנגד, סינגלפמלי, כנכס להשקעה, אתם אלו שקובעים את אסטרטגית היציאה. תבינו היטב לקראת מה אתם נכנסים. מה קורה אם התוכנית לא מתממשת? מה קורה אם לא מוכרים בזמן? משכירים?

עצת זהב: מה תוכנית היציאה מההשקעה, כלומר איך ומתי מסיימים אותה. מה תוכנית ב' לתרחיש שלא תתממש האסטרגיה?

באיזה שלב אתם נמצאים במהלך חיי השקעת הנדל"ן בחו"ל?

על פי רב ובאופן כללי יחסית יש מספר שלבים לכל עסקת נדל"ן בחו"ל:

איתור הנכס והעסקה הרלוונטית על ידי חברת הנדל"ן.
בנית תוכנית עסקית להשקעת הנדל"ן בחו"ל. לעיתים יגיע עם גיוס המשקיעים.
גיוס הון מהשקיעים ומהבנקים וכו. לעיתים יבוא במקביל ואולי אף לפני איתור העסקה.
רכישת הנכס/תחילת העבודה בנכס.
החזקת הנכס/המשך עבודות הנכס.
מימוש ומכירת הנכס.

כל שלב שכזה יכול להתארך ולהתקצר ולכל שלב זמן חיות משל עצמו. יש השקעות נדל"ן בחו"ל שהן ארוכות יותר ויש קצרות יותר. לכל שלב משלבי הנדל"ן בחו"ל יש סיכונים משל עצמו. אתם מוכרחים להבין באיזה שלב אתם נמצאים. זה ישליך מאופן ישיר על הסיכון ומנעד האפשרויות שלצרך לקחת בחשבון בעת ניהול הסיכונים. על פי רב השקעות מניבות במולטיפמלי יארכו כמספר שנים. מנגד השקעות יזמיות, כמו פליפ, יארכו תקופה קצרה יותר של שנה – שנה וחצי.
עצת זהב: תבינו את שלבי עסקת הנדל"ן שלכם ואיפה אתם נמצאים בה. תבינו את הסיכונים וההזדמנויות בכל שלב ושלב ותגלמו אותם בתשואה הרלוונטית עבורכם ובניהול הסיכונים.

"רק עכשיו, רק עכשיו. מהר מהר לפני שיגמר… אאאני הולך"

נדל"ן בחו"ל המדריך המלא נוגע לרב במרכיבים כמותיים. פה נכנס מרכיב מאוד איכותי ו"רך".כשאתם תהיו בדילמה הזו של איך להשקיע בנדל"ן בחו"ל וזה לא משנה אם אתם מחפשים השקעת נדל"ן יזמית או מניבה, או השקעה בנדל"ן ביוון או נדל"ן בבטומי ואפילו נכסי נדל"ן מסחרים. אל תילחצו מלסגור את העסקה כאן ועכשיו. אל תחתמו על כלום אל תסכימו על כלום ותחזירו תשובה רק מתי שמתאים לכם. תבינו, חברת הנדל"ן ,היזם או המשווק רוצים לסגור את העסקה כמה שיותר מהר. זה לא אתם זה הם! הם עלולים להפעיל כל מיני שטיקים וטריקים על מנת לגרום לכם לחתום מהר. הם לא נוכלים ולא רמאים, אלא יש יעדים. לסגור את העסקה כמה שיותר מהר ולהכות בברזל בעודו חם.

לא מדובר בכולם ולא מדובר באנשים רעים חלילה. אלו פני חלק מהעסקאות נדל"ן האלו. יכולים לומר לכם: "נותרו רק עוד 2 מקומות". "הדולר עלול לעלות" "ההשקעה בנדל"ן בסינגל בארה"ב היא עכשיו מעולה כי יש מחיר נמוך" ועוד ועוד…

אז מה! לא יצא לי לפגוש עסקת נדל"ן בחו"ל שלא היה לה תחליף. חתימה בלחץ זמנים יכולה להביא רק לדברים רעים. מבטיח לכם שתהיינה עוד עסקאות טובות ונכונות לכם!
עצת זהב: אל תילחצו! קחו את הזמן ובשום פנים ואופן אל תחתמו במקום, אלא רק לאחר כלל הבדיקות.

סיכום פרק 2: הצעדים הראשונים להשקעת נדל"ן בחו"ל

בשלב זה אתם כבר מבינים לקראת מה אתם הולכים להשקיע בו. מתחיל להצטבר לכם הידע אודות איך להשקיע בנדל"ן בחו"ל. המסגרת של התמונה שלכם מוכנה הודות למדריך המלא להשקעות נדל"ן בחו"ל. בפרקים הבאים נתחיל "לצבוע" את התמונה בגוונים רבים ככה שתוכלו לקחת את ההחלטה הטובה ביותר ולבחון איך להשקיע בנדל"ן בחו"ל.

חלק א' (אתם פה!): איך להשקיע בנדל"ן בחו"ל?