תוכן עניינים ל”נדל”ן חו”ל המדריך המלא“ ופרק חלק הנוכחי: השקעות בנדל”ן בחו”ל, אנשי מקצוע, סוגיות משפטיות , בטוחות ושותפים
חלק א’: איך להתחיל להשקיע בנדל”ן בחו”ל
פרק 1: מבוא, איך להתחיל להשקיע בנדל”ן בחו”ל?
פרק 2: איך להתחיל להשקיע בנדל”ן בחו”ל? הצעדים הראשונים!
חלק ב’ (אתם פה!): אנשי מקצוע, סוגיות משפטיות ובטוחות
פרק 3: אנשי מקצוע תומכים להכנה לקראת השקעת נדל”ן בחו”ל וסוגיות משפטיות
- אנשי מקצוע שיעזרו לכם לבחון את הצעת השקעת הנדל”ן בחו”ל
- עורך דין נדל”ן בחו”ל וסוגיות משפטיות להשקעת נדל”ן בחו”ל
- על שם מי הכנכס שלכם רשום?
- עורך דין נאמן, איפה הכסף שלכם?
- בטוחות וביטחונות בהשקעת נדל”ן בחו”ל
- סדר נושים: חוב בכיר וחוב משני
פרק 4: מי השותפים שלכם בהשקעות נדל”ן בחו”ל
- מי חברת הנדל”ן בישראל שמתפעלת את השקעת הנדל”ן בחו”ל?
- מי היזם המקומי שמממש את הנכס להשקעה בחו”ל?
- חברת ניהול מרכיב חשוב בהשקעה שלכם
- בנק המלווה: האח הגדול של הנדל”ן ומימון השקעות בחו”ל
- יש עוד כמוכם! משקיעי נדל”ן בחו”ל!
- זהות אינטרסים עם היזמים
- תגיעו מוכנים! דברו גם עם אנשי הקשר מעבר לים
חלק ג’: מקרה בוחן להשקעות נדל”ן בארה”ב
חלק ד’: תשואה מהשקעות נדל”ן בחו”ל וניהול סיכונים
חלק ה’: סיכום וטבלת בחינת השקעות נדל”ן בחו”ל (בקרוב)
תקציר החלקים הקודמים בנדל”ן בחו”ל המדריך המלא
בחלק הקודם, חלק א’, של נדל”ן בחו”ל המדריך המלא כתבתי אודות איך התחיל לצמוח לו אפיק ההשקעה בנדל”ן בחו”ל. מהם התנאים הנכונים לכם כמשקיעי נדל”ן בחו”ל להתחיל להשקיע ולבחון עסקאות נדל”ן, ופירטתי מהם הצעדים הראשונים שצריך להתחיל מהם.
תקציר לחלק ב’ בנדל”ן חו”ל המדריך המלא
בחלק זה אתמקד במספר נושאים חיוניים מאוד שיכללו בין היתר את אנשי המקצוע התומכים כמעט לכל השקעת נדל”ן בחו”ל באשר היא. הם אלו שבין היתר יעזרו לכם לבחון את ההשקעה שלכם, וזה לא משנה האם ההשקעה היא בנדל”ן ביוון, או בנדל”ן בארה”ב. לא משנה האם זה השקעה במולטיפמלי או סינגלפמלי או בכלל השקעה בהלוואת חוב. אכתוב אודות עורך דין לנדל”ן בחו”ל, סוגיות ביישויות משפטיות, ביטחונות בהשקעה, סדר נושים ובתוכו חוב בכיר חוב משני ועוד.
פרק 3:
אנשים זה הכל!
אנשי מקצוע תומכים להכנה לקראת השקעות בנדל”ן בחו”ל
אנשי מקצוע שיעזרו לכם לבחון את הצעת השקעות בנדל”ן בחו”ל
אתם ניגשים בפעם הראשונה שלכם לקראת השקעת נדל”ן בחו”ל. יותר מזה, אתם יודעים שאתם הולכים לבצע השקעת נדל”ן בארצות הברית. למדתם, קראתם, הורדתם את האקסל לבחינת השקעות נדל”ן בחו”ל, אבל עדיין חסר לכם עוד קצת על מנת להקטין את הסיכון. בראייתי ישנם 3 מומחי עניין שנכון להתייעץ עימם טרם ההשקעות שלכם בנדלן בחו”ל:
- עורך דין: חובה! שיעבור על החוזה
- רואה חשבון: רצוי מאוד שיעריך את חבות המס שלכם על מנת שתוכלו לשקלל זאת בתשואה.
- חוקר פרטי: כדאי על מנת להבין מיהו היזם או חברת הנדל”ן שאתם משקיעים דרכם.
ניתן כמובן להיוועץ עם אלו שביצעו עסקאות נדל”ן בחו”ל ואני מדגיש עם אלו שסיימו “סיבוב”.
אגב, עם מי מי לא כדאי להתייעץ בניתוח עסקת הנדל”ן?
- החבר הכי טוב שלכם שלא מבין בהשקעה.
- ההורים שלכם שחו”ל מבחינתם זה טיול לצרפת. הם אוהבים אתכם וינסו להגן עליכם, אך הם לא בטוח שמבינים את התחום ההשקעות כפי שאתם מבינים.
- הגננת של הילדה הקטנה, אלא אם היא סיימה “סיבוב”:)
עורך דין להשקעות נדל”ן בחו”ל וסוגיות משפטיות בחו”ל
אתם חייבים עורך דין לעניני נדל”ן חו”ל
האם להיעזר? התשובה הקצרה היא “כן”, התשובה הארוכה היא: “בוודאי שכן!”. ככלל, אני תמיד אוהב להיעזר באנשי מקצוע ולמנף את הידע, הזמן והנסיון שלהם. אינכם אנשי מקצוע בתחום הנדל”ן בחו”ל. על אחת כמה וכמה אתם לא עורך דין לנדל”ן בחו”ל שכל מומחיותיו היא עסקאות נדל”ן בחו”ל. סביר גם שהוא קרא עשרות אם לא מאות חוזי נדל”ן למגוון עסקאות נדל”ן. סביר שגם נתקל במקרים מורכבים ויש לו את הידע והנסיון לייעץ לכם. בראייתי עורך דין להשקעות נדל”ן ונכסים בחו”ל הוא שומר הראש הפרטי שלכם (לצד חוקר פרטי).
אין בעיה שבמסגרת בדיקת הנאותות על איך לבחור נכון השקעת נדל”ן לחו”ל תקראו את חוזה הנדל”ן. אם אתם שואלים אותי אז חובה עליכם לקרוא את החוזה. תפנו לכם מספר שעות לצד כוס קפה/בירה וויסקי. עם זאת, אתם לא מומחי תוכן בתחום עסקאות וחברות נדל”ן בחו”ל. תנו לאלו שכן לעזור לכם עם חוזה השקעות נדל”ן בחו”ל. אל תוותרו על עורך דין להשקעת נדל”ן בחו”ל יש פה סיפור כל “כמעט ונפגע”. אל תתנו לבן הדוד שלכם שהוא עורך דין לענייני תעבורה, זו טעות. תנו זאת לאיש מקצוע רלוונטי, עורך דין המתמחה בסוגי ההשקעות נדל”ן בחו”ל. אתם עתידים לרכוש דירה להשקעה ביוון במקום שאינכם אפילו מכירים, או להיכנס לעסקת נדל”ן של מולטי-פמלי מניב עם השקעת נדל”ן בארצות הברית לצד כ-30 משקיעים נוספים ויזם. או בכלל זה חוזה הלוואה בעסקת הלוואת חוב בנדל”ן להשקעה בפורטוגל. כדאי מאוד שיהיה מישהו שיחווה את דעתו וייעץ לכם בהיבט המשפטי. שירות שכזה יעלה בממוצע כ 6,000 שקלים ומנסיוני הוא שווה את זה. תחשבו על זה ככה: השקעה של כ-6,000 שקלים בעסקת הנדל”ן שלכם שעלותה כ 250,000 שקלים. האם זה שווה? לטעמי בהחלט!
מה קורה אם יש אירוע משפטי? תביעות נדל”ן בחו”ל
בפרק ה’ אמשיך לדון על ההיבטים המשפטיים ובמורכבות שיש לכל מדינה ומדינה. חשוב להבין, וזה יאמר לכם עורך הדין הנדל”ני שתשכרו שיעבור על החוזה, שניהול ומיצוי הדין יהיה ברב המכריע של המקרים בחו”ל ולא בישראל. שימו לב! זאת על פי חוקי הנדל”ן של המדינה בה השקעתם ולכן חשוב מאוד לבחור את היעד שלכם בקפידה. יתרה על כן, אם אתם תובעים את היזם הישראלי, הדין יהיה על פי המדינה בה השקעתם. אותו כנ”ל גם מיצוי הדין עם השוכרים שלכם. יש מדינות שהן בעד השוכר ואפילו מגלמות זאת בהגבלות שכירות (RENT CONTROL) ויש כאלו שבעד המשכיר. אפילו בנדל”ן בארצות הברית הגדולה והקפיטליסטית, מרבית המדינות הן בעד השוכר ולא בעד בעל הבית. ממליץ בחום לבחור אזור השקעה בו החוק יעדיף את המשקיע כפי שארחיב ארוכות בחלק ג’, כלומר את בעל הבית ולא את הדייר. ככה יהיה לכם יתרון משפטי. דוגמה יפה לכך היא השקעת נדל”ן בארצות הברית במדינת טקסס שבה החוק עם בעלי הנדל”ן.
איזו ישות אתם? פרטית או LLC? חלק מ-LP? או בכלל GP?
כאשר אתם קונים נדל”ן בחו”ל יש יישות שאתם חלק ממנה. היא יכולה להיות פרטית עם קנית סינגל בקליבלנד. היא יכולה להיות פרטית שלכם, אבל תחת חברה לאור כמות גדולה של נכסים באטלנטה ג’ורג’יה ותיקרא LLC (Limited Liability Company – דומה לחברה בע”מ). תחזיקו חזק זה הולך להיות מורכב מעט יותר. בהשקעות גדולות סביר שזה יהיה תחת LLC (זוכרים? כמו חברה בע”מ) וזו לרב תהיה תחת LP (limited partnership – שותפות מוגבלת). הסכמים בין LP ל-LP יהיו תחת GP (General Partnership – שותפות ראשית).
אני לא רוצה לבלבל אתכם. עם זאת, כן תבינו מה הישות שאתם נמצאים בה ומהם החוקים שאתם כפופים בהתאם לכך. לשם כך יש לכם עו”ד שיסביר לכם בדיוק את המעמד המשפטי. בתוך כך את הזכויות והחובות שלכם. איפה היתרונות ואיפה החסרונות ובעיקר את הסיכונים. אומר שעל פי רב בקנית סינגלפמלי בארה”ב, די דומה לדירה ביוון: אתם הבעלים ואין שותפויות. אך אם אתם שותפים במולטיפמלי בארצות הברית או בנכס מסחרי לוגיסטי בגרמניה, אז סביר שזה יהיה תחת LLC. היזם המקומי והיזם בישראל יהיו תחת GP/LP.
עצת זהב: היוועצו תמיד עם עורך דין שתחום מומחיותיו הוא נדל”ן בחו”ל. אל תוותרו כי זה עולה עוד כסף. זיכרו תמיד שבמרבית המקרים הדין ימוצה ויהיה במדינה בה השקעתם. ביחרו מדינה מתאימה לכם על פי החוקים המקומיים ותבינו את הישות המשפטית שלכם.
על שם מי הנכס שלכם בחו”ל רשום?
לא משנה אם קניתם אם אתם עושים השקעות נדל”ן בארצות הברית כמו סינגל בקליבלנד. או השקעות נדל”ן ביוון עם יזם מקומי בדירת נופש. רישום הנכס על שמכם או הקבוצה הוא קריטי. מכירים בישראל את המונח בנדל”ן “טאבו”? נהדר! זה הסעיף של הטאבו שלכם בהשקת הנדל”ן הבאה שלכם בחו”ל.
תבדקו היטב על שם מי רשום הנכס לאחר שתירכשו אותו. בין אם זו הדירה בבטומי שבראייתכם היא תהיה הכוכב הבא של עולם השקעות הנדל”ן, או מרכז לוגיסטי מסחרי גדול בגרמניה. האם אתם הבעלים היחידים? אם אתם חלק מקבוצת משקיעים במולטיפמלי, אז מה החלק היחסי שלכם? תוודאו את הרישום. מתי הנכס ירשם? איך הוא ירשם? מי ירשום אותו? חברת השקעות הנדל”ן? עו”ד ישראלי? עו”ד מקומי? כמה זמן זה יקח? מה קורה עד שרושמים (ראו סעיף עורך דין נאמן בסעיף הבא).
עצת זהב: תקבלו את כל הפרטים אודות הרישום היעזרו בשאלות שכתבתי, תבינו היטב את כלל התהליך.
עורך דין נאמן: איפה הכסף של ההשקעה?
מזל טוב! החלטתם איזו השקעת נדלן בחו”ל מתאימה לכם! מצאתם חברת נדל”ן נפלאה. העברתם את הכסף ל…? רגע רגע רגע… איך זה עובד? ובכן את כספי ההשקעה שלכם אתם יכולים להעביר למספר מקומות. ניתן להעביר לחברת הנדל”ן, ישירות ליזם הישראלי או המקומי וניתן גם לעורך דין נאמן. ממליץ לכם בחום רב לא להעביר ישירות לחברת הנדל”ן או ליזם, אלא לחשבון נאמנות שמנוהל על ידי עורך דין נאמן המלווה את העסקה.
חישבו על התרחיש הבא. השקעה בנדל”ן מסחרי בחו”ל. מחסנים לוגיסטים. יש את שלב איתור העסקה, במקביל גיוס ההון ולוקח עוד זמן עד שרוכשים את הנכס והוא עובר רישומית לידי קבוצת ההשקעה. מה קורה עם הכסף בשלבים שבין העברת הכסים וגיוס ההון העסקת הנדל”ן ועד לרישום והעברת הכסף למוכרים? שאלה מצוינת! בעבור זה צריך להיות עורך דין נאמן מטעם חברת ההשקעות או יזם הנדל”ן.
אותו עורך דין נאמן בעסקת הנדל”ן בחו”ל אמור לפקח על התשלום ולוודא שאין מעילות, שאין “זליגת הון” בדרך ובעיקר לוודא שהכל מתנהל כשורה ובהתאם לחוקים. כל זאת על מנת לשמור על כספכם הרב שהושקע בעסקת הנדל”ן. לא לכל השקעות הנדל”ן בחו”ל יש עו”ד נאמן, עסקאות פשוטות יחסית של דירת מגורים בספרד או סינגל בארה”ב סביר שלא יהיה עו”ד נאמן, אך בגדולות כמו נכסים מסחריים סביר מאוד שכן יהיה.
עצת זהב: תוודאו שיש עורך דין נאמן מטעם חברת השקעות הנדל”ן או היזם שמלווה את העסקה. הוא יהווה עוד חומת הגנה עבורכם. תעדיפו תמיד להעביר את הכסף לעו”ד נאמן שמלווה את ההשקעת הנדל”ן ולא לחברת הנדל”ן או ליזם עצמם.
בטחונות בהשקעות נדל”ן חו”ל
אחת הסוגיות המרתקות שיש היא הבטחונות בהשקעת הנדל”ן. לא אחת תשמעו שזו השקעה בטוחה. זה אחלה, סיסמה נהדרת, אבל מה זה אומר? ביטחונות זה ערובה של חברת הנדל”ן או יזם הנדל”ן עצמו. הם מבטיחים למשקיעים ונותנים ערבות על ההון המושקע. בטחונות אמנם חריג יחסית בנוף וסביר שלא תקבלו אותו כערובה אישית חתומה על ידי חברת ההשקעות. מה כן יציעו או יעטפו אתכם? שהנכס הוא הבטוחה. זה טוב, אבל זה לא מצוין. אם חלילה ההשקעה שלכם מעבר לים תקבל תפנית שלילית הנכס יכול לשמש כבטוחה כלשהי. הבטוחות הנכונות יותר בעיני הן ערבות אישית או נכס אחר במקום. עם זאת, כאמור, זה די חריג בנוף ההשקעות בנדל”ן בחו”ל. לרב הכי טוב שתקבלו זה את הנכס שרשום על שמכם אם זו עסקה שלסינגל או דירה להשקעה או את חלקו אם זה נכס מולטיפמלי או מרכז מסחרי או מחסן לוגיסטי.
סוגיה נוספת חופפת היא ביטוח הנכס. תבינו האם מבוטח, מה מבוטח וכו.
עצת זהב: תבינו אילו בטחונות וביטוחים, אם בכלל, מציעים לכם. עד כמה הם “חזקים”, מה גובהם, מה מכסים? ואיך ניתן להפעילם בעת הצורך.
סדר נושים: חוב בכיר, חוב משני והלוואות חוב
בהמשך למפל התשלומים (בחלק ד’) . בעסקאות נדל”ן מרובת משקיעים כמו מולטיפמלי או נכסי נדל”ן מסחרי בחו”ל ישנם מספר משקיעים. אתם רק אחד מרשימה ארוכה וברב המקרים גם בסופה של אותה רשימת משקיעים. לאותה רשימה יש כמובן סדר נושים בהחזרת חובות ותשואה למשקיעים השונים.
מי יהיה הראשון שיקבל את ההחזר? חוב בכיר! לרב זה יהיה הבנק המלווה או גורם אשראי חוץ בנקאי שממן את רב העסקה. לאחר מכן לחובות המשניים יהיו אלו מי שנכנסו לעסקה במסלול הלוואת חוב ורק לאחר מכן אלו המשקיעים. למעשה בין לבין יש את המשקיעים הכשירים אבל עליהם לא נדבר פה.
למה אני פורט את הסדר הזה? כדי שתבינו איפה אתם בשרשת המזון הן במפל התשלום כשהכל הולך חלק וטוב, אבל בעיקר כשמשהו שמתבש. אם, לא עלינו, ההשקעה יורדת לטימיון ונאלצים להחזיר חובות אז יש סדר ברור כפי שתיארתי אותו. צר לי לבאס, אבל המשקיע הממוצע לרב יהיה אחרון ברשרת המזון ואילו הבנק שהוא החוב הבכיר יהיה ראשון לקבל. כל היתר בין לבין.
עצת זהב: תבינו איפה אתם באותה שרשרת מזון ומתי החלק שלכם יגיע.
סיכום פרק 3: אנשי המקצוע שיעזרו לכם לבחון את השקעת הנדל”ן בחו”ל
זיכרו, עורך דין לענייני נדל”ן, רואה חשבון נדל”ן וחוקר פרטי יכולים לעזור לכם מאוד לבחון את השקעת הנדל”ן שלכם בחו”ל. לא אחת הם אלו שירימו דגלים אדומים ויתריעו בפני חריגות. עם זאת, האחריות המלאה היא תהיה בסופו עלינו כמשקיעים. היעזרו באנשי מקצוע ותמנפו את יכולותיהם. זה כסף קטן שיכול לחסוך לכם בענק!
פרק 4:
מי השותפים שלכם בהשקעות נדל”ן בחו”ל
בפרק 3 כתבתי אודות אנשי מקצוע כמו עו”ד לענייני נדל”ן ורואה חשבון לנדל”ן וחוקר פרטי שיעזרו לכם לבחון את השקעת הנדל”ן בחו”ל, בפרק זה אתעכב על אלו שאיתכם בהשקעה. ממש איתכם. היזם, חברת הניהול, משקיעים נוספים וכו.
בחלק לא מבוטל מהמקרים לא תהיו לבד בהשקעות נדל”ן בחו”ל. ב”נדל”ן בחו”ל המדריך המלא” אני מתיחס גם להשקעות קבוצתיות וגם ליחידים. יש לכם שותפים, בין אם פעילים או סמויים אתם לא לבד! יש עסקאות שהן מרובות משתתפים כמו קרנות השקעה במולטי פמלי מניב בארצות הברית. מנגד, יש כאלו שהן מצומצות יותר כדוגמת אחזקה ישירה של נדל”ן כמו נכס סינגל פמלי או דירה ביוון. חשוב להבין מי איתכם במסע הזה.
מי חברת הנדל”ן בישראל שמתפעלת את ההשקעה בחו”ל?
יתכן ואתם יושבים בפגישה עם משווק או אפילו עם הבעלים של חברת הנדל”ן, זה נהדר! תבינו מי עומד מאחורי החברה עצמה. הרחבתי על זה מאוד בפרק #4 בעלילות החתול בנדל”ן בחול: כיצד לבחור נכון יזם או חברת נדל”ן. מציע בחום לקרוא שוב איך לבצע בדיקת נאותות בצורה חכמה ומדויקת עבורכם לקראת השאלה איך לבחור חברת נדל”ן ואיך להשקיע בחו”ל. בעת הפגישה תשאלו את כלל השאלות שתוארו במאמר בפרק #4 בעלילות החתול בנדל”ן בחו”ל. שאלות כמו כמה שנים הוא פועל בתחום? כמה פרויקטים חברת הנדל”ן ניהלה? אילו פרויקטים לא צלחו וכו.
עצת זהב: עשו שיעורי בית טרם הפגישה תכינו את סט השאלות לבחירת היזם או חברת הנדל”ן מראש.
מי היזם המקומי שמממש את הנכס להשקעות נדל”ן בחו”ל?
לכל השקעת נדל”ן בחו”ל ולא משנה אם זה נדל”ן בארצות הברית או נדל”ן ביוון יש “שותף מקומי“. גם פה חשוב לשאול את אותן השאלות מהסעיף הקודם. אותן שאלות על איתנות, ותק, הצלחות וכשלונות. רשמו הכל ולאחר מכן, בביתכם חפשו את היזם או חברת הנדל”ן בגוגל. תראו שהנתונים כמו ותק, אזור הפעילות בחו”ל, היקפי החברה וכו תואמים את שאמרו לכם. נסו לחבר את השאילתה עם המילה תביעה (Lawsuit). אני מציע בחום רב מנסיוני להתקשר לחברת הנדל”ן בחו”ל (מקרה מרתק שהיה לי בעקבות בחינת השקעת נדל”ן למגורי סטודנטים באנגליה). אתם תגלו המון דברים. גם אם אתם מתקשים עם השפה, עשו את המאמץ. תשאלו אותם על על חברה עצמה (זוכרים? ותק, היקפים אזור פעילות הצלחות, כשלונות וכו). תראו שהנתונים שהוצגו לכם אכן תואמים. לא לחשוש גם לשאול מה העלויות. מה כוללות העלויות? האם יש ביטוחים רלוונטים לנכס?
עצת זהב: תחקרו את היזם המקומי באינטרנט, תראו שהנתונים שהוצאו תואמים והתקשרו ליזם המקומי של חברת הנדל”ן בחו”ל לאמת את הכל.
מי חברת הניהול של הנכס שלכם בחו”ל?
חברת הניהול היא זו שמתפעלת בפועל את נכס הנדל”ן שלכם בחו”ל. זה לא משנה האם יש לכם השקעת נדל”ן בארצות הברית בדמות סינגל-פמלי שאתם הבעלים. או השקעה בנדל”ן ביוון כמו בבית קיט לאייר בי אנד בי (AB&B), ובכלל נכס מסחרי בגרמניה. חברת הניהול בנכס שלכם עלולה אפילו להוות צוואר בקבוק. היא זו שגובה את השכירות, מנהלת את הדיירים, מתקנת ומתחזקת אותו וכו’. לעיתים היזם המקומי הוא גם חברת הניהול לנכס.
שימו לב כי חברת ניהול לנכס הנדל”ן שבבעלותכם המלאה, כמו אותו סינגל בארה”ב או דירת סטודנטים באנגליה, ניתן להחליף אם תרצו, אך לא תמיד פשוט הדבר. בעסקאות גדולות המשלבות קרנות הון כמו נכסים מסחרים בגרמניה או עסקת מולטיפמלי בארצות הברית, אז פה היזם הישראלי הוא זה שמנהל את העיסוק עם חברת הניהול. בין אם אתם מרוצים ממנה או לא השליטה היא של היזם. די בדומה ליזם הנדל”ן ולחברת הנדל”ן בידקו אתם את חברת הניהול. תבינו את הרקורד שלה, קל וחומר אם זה בנכס נדל”ן שבבעלותכם. ניתן לעשות זאת בקלות על ידי חיפוש בגוגל וגם להתקשר אליהם ישירות. מה העלות? מה היא כוללת? זמינות? אנשי מקצוע?
עצת זהב: הבינו מי זו חברת הניהול, מה תפקידה בהשקעת הנדל”ן שלכם בחו”ל, מה הרקורד המוכח שלה, אזורי פעילות, יתרונות וחסרונות וכו.
מי הבנק המלווה: האח הגדול של הנדל”ן ומימון השקעות בחו”ל
כמעט לכל השקעה בנדל”ן בחו”ל יש בנק שמלווה את עסקת הנדל”ן. בעיני בנק מלווה הוא הכרח להשקעות גדולות כמו מולטיפמלי ועסקאות יזמיות לבניה. חידוד חשוב, אני מוציא פה את אותן השקעות יחידים בחו”ל בדמות סינגלפמלי בארצות הברית או דירה יחידה בקפריסין לשם הדוגמה.
למה חשוב שיהיה בנק מלווה בהשקעת נדל”ן בחו”ל?
למה חשוב שיהיה בנק מלווה להשקעת נדל”ן בחו”ל? למעשה די בדומה לעסקת נדל”ן בישראל, כך גם בהשקעה בנדל”ן בחו”ל – הבנק בודק את העסקה עצמה. הסיכוי שיהיה פה איזה עוקץ נדל”ני גדול ומתוכנן יורד במעט כיוון שהבנק בודק את ההשקעה והיזמים על מנת לכסות את עצמו. יצא לכם לקנות דירה בישראל? לקחת משכנתה? הבנק בודק את האם כדאי לתת לכם את הכסף. הדבר האחרון שהבנק רוצה הוא להפסיד כסף, וכך גם אתם. לכן, הבנק בדק אתכם לפני שהוא אישר לכם את הלוואת המשכנתה. הבנק בדק מה כושר ההחזר שלכם, מה דירוג האשראי, תלושי משכורת וכו. בסופו של דבר כאשר הבנק השתכנע שאתם “ראויים” להלואה הנכספת שלו, הוא אישר לכם את ההלוואה – ברכות!
די בדומה למה שקורה בישראל כך קורה גם בהשקעות בנדל”ן בחו”ל בסדר גודל גדול מאוד. כמה דוגמאות מובהקות לכך יכולות להיות מולטיפמלי בארצות הברית. רכישת נדל”ן מסחרי בגרמניה שישמש כמחסנים לוגיסטים ואפילו בעסקאות של הלוואות חוב לבניה יזמית של מלון בפורטוגל. הבנק בודק את העסקה מקצה לקצה די בדומה לאיך שבודקים אתכם פה בישראל. נכון זו לא אותה בדיקה בכל מדינה מדינה ולא בכל בנק ובנק, אבל זה עוד אינדיקטור חשוב לבחינת איכות עסקת הנדל”ן שלכם.
בנק מלווה גדול או קטן? מה עדיף?
זו סוגיה בהשקעות בנדל”ן בחו”ל עם הון גדול שנדרש לגייס עבור לקיחת הלוואה. בנק גדול שמלווה את העסקה זו נקודה חיובית מאוד בעיני. אם זה בנק מקומי באיזה מחוז נידח בארצות הברית, זה עוד סביר (שווה לבדוק את הבנק). דין BANK OF AMERICA, אינו דין בנק מקומי קטן כמו countybank עם 3 סניפים. אבל אם אין בנק בכלל זו נורה אדומה, צריך להבין למה. לעיתים קונים במזומן ומהר כי יש עסקה טובה על הפרק, אבל לא סתם כך בסכומים של מיליוני דולרים. מבחינתי זו סיבה מעולה לרדת מהעסקה כי אין גורם עסקי גדול שמוכן לממן את ההשקעה ולכן תמיד יפנו לגופים חוץ בנקאיים שפחות בודקים מחד, ומעלים את הריבית כי הסיכון גדל מאידך.
גובה המימון בעסקת הנדל”ן בחו”ל
מה גובה המימון בעסקה הנדל”ן שלכם? מימון גבוה לרב יעלה את הסיכון אך גם כזה שסביר שיתן תשואה על ההון (CASH ON CASH) גבוהה יותר. יש בנקים שיעדיפו אחוז מימון גבוה וכאלו נמוך. אין חוקים או כללים כמה היזם ימנף את עצמו, אבל ברב המכריע יהיה מינוף גבוה יותר ממהון העצמי.
עצת זהב: תוודאו שיש בנק מלווה לעסקה, תבינו מה חלקו בהשקעת הנדל”ן ורצוי שיהיה בנק גדול ומוכר.
יש עוד כמוכם! משקיעי נדל”ן בחו”ל!
כאמור, אתם לא לבד. אתם לא המשקיעים היחידים בעסקה, ואני מוציא פה נכסי נדל”ן באחזקה ישירה כמו דירות וסינגלים. בחלק מהעסקאות, בעיקר כאלו שמעורב בהן הון רב, יהיו איתכם עוד שותפים להשקעת הנדל”ן בחו”ל. הם יהיו שותפים איתכם למימון עסקת הנדל”ן. אותם שותפים יהיו איתכם כחלק מאותה קבוצת רכישה שיזם הנדל”ן או החברה הנדל”נית מגבשים. ישנו “חוק הניצעים” שפשוט אומר שלכל עסקה יש עד 35 משקיעים שאינם כשירים. אין מגבלה של משקיעים כשרים (הון נזיל של 8 מיליון). כלומר יש לכם עוד אנשים איתכם בעסקה. תבינו כמה יש עוד איתכם. האם אתם לבד בעסקה גדולה (זה אומר דרשני)? כמובן שכמות הניצעים יכולה להשתנות בכל שלב עד המגבלה, אך בכל זאת חשוב להבין מה כמות האנשים שאיתכם. תבינו כמה משקיעים “רגילים” יש, כמה במסלול הלוואת חוב, כמה משקיעים כשירים. האם היזם המקומי גם משקיע? בקיצור מי השותפים שלכם? מי עוד איתכם במימון עסקת הנדל”ן?
עצת זהב: תבינו כמה משקיעים יש יחד איתכם, העדיפו ברמה השמית. באילו מסלולים בהשקעה מה הם כחלק מהישות המשפטית
זהות אינטרסים שלכם ושל היזם או חברת הנדל”ן: דמי רצינות או מס שפתיים?
בהמשך לאותן השקעות קבוצתיות מרובות משקיעים יש משקיע אחד או שניים שהם חשובים ומעניינים מאוד. הראשון יהיה חברת הנדל”ן או יזם הנדל”ן בישראל ביחרו בהם נכון! השני יהיה היזם המקומי באותה המדינה שאתם מושקעים בה.
“צרת רבים נחמת טיפשים”? ובכן אני מסתכל על הפתגם הזה מעט אחרת. כאשר אני משקיע עם יזם בנדל”ן ביוון, בבטומי או ארה”ב בעסקה מניבה או יזמית, אז ארצה שניהיה שותפים. שותפים אמיתיים. כאלו שחולקים ברווחי השקעת נדל”ן בחו”ל וכאלו שסופגים את ההפסדים. מדוע? כי ככה אני יודע שאני לא לבד בעסקה, ויש תמריץ יתר להצלחת השקעת הנדל”ן בחו”ל.
חשוב להבין בכמה הם נכנסים האם בסכום מצחיק של כמה אלפי שקלים שזה מס שפתיים, או שנכנסים כמוכם עם כמה מאות אלפי שקלים. מגוון הסיבות לאי כניסת יזמים להשקעה ששמעתי הוא מגוון מאוד. אחסוך מכם את התירוצים והסיבות השונות.
עצת זהב: תעדיפו השקעות נדל”ן בחו”ל כאשר היזם/חברת הניהול הישראלים, והיזם המקומי במדינה בה אתם משקיעים, מושקעים גם כן.
אנשי קשר להשקעת הנדל”ן שלכם שמעבר לים
בדיקת הנאותות לעסקה עצמה, יכולה להיות שלמה רק אם תבינו מי אנשי הקשר ומי מנהל את ההשקעה מעבר לים. פרט ליזם המקומי וחברת הניהול שהוזכרו לעיל, יש עוד אנשי קשר רלוונטים כמו בין היתר:
- עורך הדין המקומי
- מתווך אם יש
- אנשי התחזוקה (לרב כחלק מחברת הניהול)
- מנהל הכספים (לרב כחלק מחברת הניהול)
- ועוד…
לא כולם רלוונטים לכל ההשקעות נדל”ן בחו”ל, אבל כדאי מאוד לעבור על כל השמות שיש ולקבל את השמות, המספרים , כתובות העסק, כתובות מייל וכו.
עצת זהב: גבשו לכם רשימה של כלל אנשי המקצוע שמעורבים בעסקת הנדל”ן.
סיכום פרק 4: השותפים שלכם בהשקעות נדל”ן בחו”ל
בכל ההשקעות בנדל”ן בחו”ל יש לכם עוד גורמים מעורבים בהשקעה. הם יכולים המשקיעים לצידכם. היזמים בארץ ובחו”ל. חברת הניהול וכו. תיבחרו אותם נכון וביחנו אותם היטב טרם ההשקעה. דברו עם כולם, תבינו האם האם נכונים לכם.
חזרה לחלק א’: איך להתחיל להשקיע בנדל”ן בחו”ל
פרק 1: מבוא, איך להתחיל להשקיע בנדל”ן בחו”ל?
פרק 2: איך להתחיל להשקיע בנדל”ן בחו”ל? הצעדים הראשונים!
חזרה לחלק ב’(אתם פה): אנשי מקצוע, סוגיות משפטיות ובטוחות
פרק 3: אנשי מקצוע תומכים להכנה לקראת השקעת נדל”ן בחו”ל וסוגיות משפטיות.
פרק 4: מי השותפים שלכם בהשקעות נדל”ן בחו”ל.
המשך לחלק ג’ : השקעות נדל”ן בארה”ב – מקרה בוחן
המשך לפרק 5: חקר שוק להשקעות נדל”ן בארצות הברית
התגובות על “השקעות נדל”ן בחו”ל – המדריך המלא להצלחה! חלק ב’: אנשי מקצוע, סוגיות משפטיות ובטוחות”
מאמר מעניין מאוד! השכלתי מאוד ואשמח לקרוא עוד מאמרים בהמשך
תודה רבה סאמי.
שמח לקרוא שהמדריך תורם לך.
בימים הקרובים אפרסם חלק נוסף, וככה אחת לכמה ימים עוד חלק.