משכנתה – כל האמת על לוח סילוקין שפיצר

טעות נפוצה במשכנתה – לוח סילוקין שפיצר

יש טענה נפוצה, ושגויה מאוד, שבמשכנתה קודם משלמים את הריביות, ואחר כך משלמים את הקרן, ולכן אם כבר עברו כמה שנים, ובגרסה אחרת אם כבר הגענו לאמצע הדרך, אז לא כדאי למחזר משכנתה. סליחה על הבוטות, אבל הטענה הזו היא קשקוש גמור!

מאיפה הטעות הזו מגיעה?

לפני שנסביר למה זה לא נכון, אנסה להסביר בכל זאת מאיפה זה הגיע. נדמה לי שהטענה הזו התחילה בעליה הגדולה של שנות התשעים. באותן שנים האינפלציה הייתה בערך 10%. ממש תלוי ממתי מחשבים, אבל זה לא קריטי למאמר הנוכחי, והריביות היו ריביות קבועות וצמודות למדד ב6% לשנה.

מי שלקח משכנתה של 500,000 שקלים ל-30 שנים עמד לגלות שאחרי עשר שנים של תשלום חודשי היתרה דומה למועד הלקיחה ואפילו גבוהה יותר. כשמסתכלים על משכנתה עם תמהיל שכזה, באמת נראה הגיוני שבמשך עשר שנים רק שולמו ריביות ורק אחר כך שולמה הקרן. כמובן שחצי מיליון שקלים של שנת 1990 זה לא חצי מליון שקלים של שנת 2000 ולכן היתרה הריאלית דווקא כן ירדה.

אם הטענה היא קשקוש, אז מה באמת קורה?

פעם היה יותר נפוץ לקחת הלוואה בלוח סילוקין של קרן שווה, כלומר כל חודש משלמים סכום קבוע על הקרן, ובנוסף את כל הריבית על החודש הזה. הבעיה עם לוח הסילוקין הזה הוא שבשנים הראשונות ההחזרים הרבה יותר גבוהים, ובמיוחד לזוגות צעירים זה לא עובד טוב.

במקום לוח הסילוקין הזה, נבנה לוח סילוקין שהמטרה שלו היא שבכל חודש יהיה החזר חודשי קבוע באופן הבא:

בכל חודש משלמים:

את מלוא הריבית על החודש הזה, ורק על החודש הזה.

כל יתרת התשלום מעבר לעלות הריבית משמשת להקטנת קרן ההלוואה.

מכאן עד לפסקה הבאה הסבר חופר

ככה למשל משכנתה של חצי מיליון שקלים, בריבית קבועה לא צמודה של 5% לתקופה של 30 שנים.

תרשים

ההחזר החודשי על משכנתה כזו הוא 2,685 שקלים.

הריבית בחודש הראשון היא 500,000*0.05/12 (כלומר 5% כפול חצי מליון חלקי 12, כי הריבית היא שנתית ואנחנו מדברים רק על חודש בודד). סך תשלום הריבית בחודש הראשון הוא 2,083 ש"ח, מה שמשאיר תשלום של 602 שח לתשלום קרן.

היתרה בחודש הבא תהיה קטנה יותר ב602 ש"ח, מה שאומר שתשלום הריבית יהיה קטן יותר (2081, כלומר 2 שקלים פחות). ולכן חלק גדול יותר מההחזר

יופנה להקטנת הקרן וככה בכל חודש ההחזר קבוע, אבל החלק שהולך לריביות הולך וקטן והחלק שהולך לתשלום קרן הולך וגדל.

כמה מסקנות על משכנתה ולוח סילוקין

1. אם בכל חודש משלמים אך ורק את הריבית של החודש הזה אז בעצם מה שקרה בעבר בכלל לא משנה.
2. מחזור משכנתה שלא כולל שינוי תקופה ולא כולל שינוי ריבית לא עושה שום דבר, כלומר בדיוק ההיפך מהכותרת של הפוסט.
3. בכל חודש היחס בין תשלום הריבית לתשלום הקרן הולך ומשתנה לטובת תשלום הקרן.
4. כשהריבית לא קבועה או כשהקרן צמודה למדד יש כל מיני שינויים, אבל המסקנות זהות.
5. מדי כמה שנים עולה טענה אחרת, שהבנקים המציאו את לוח שפיצר כדי לנצל לקוחות, ובמקום זה עדיף מסלול בקרן שווה. גם קשקוש.

אז מה עושים היום עם המשכנתה?

1. מחזור משכנתה כללי כדי לשיפור תנאים לא משתלם היום. הריביות היום יותר גבוהות ממה שהיה ב6-7 השנים האחרונות.
2. עדיין יכול מאוד להיות שכדאי למחזר *חלק* מהמשכנתה. את הבדיקה כדאי לעשות מול יועץ משכנתאות וממש לא מול הבנק.
3. עלית הריביות מובילה הרבה משקי בית למצוקה תזרימית. במקרים כאלו כדאי כן לשקול מחזור משכנתה
4. מי שיש לו משכנתה עם ריביות חריגות, למשל בית מקבוצת רכישה, או מי שבזמנו היו לו בעיות פיננסיות מהותיות שהובילו לריביות גבוהות, עדיין יכול לבדוק עם יועץ משכנתאות.

מאחל לימים שבהם נכתוב פוסט על כמה כן כדאי למחזר משכנתה כדי לשפר תנאים.

הכותב, בארי גורטלר הר-טוב יועץ משכנתה ואוהב לדבר על כלכלה, מימון ומשכנטאות.