תוכן עניינים ל"נדל"ן חו"ל המדריך המלא" פרק נוכחי: השקעות נדל"ן בארצות הברית
חלק א': איך להשקיע בנדל"ן בחו"ל?
פרק 1: מבוא, איך להתחיל להשקיע בנדל"ן בחו"ל?
פרק 2: איך להתחיל להשקיע בנדל"ן בחו"ל? הצעדים הראשונים!
חלק ב': אנשי מקצוע ושותפים לדרך
פרק 3: אנשי מקצוע תומכים להכנה לקראת השקעת נדל"ן בחו"ל וסוגיות משפטיות.
פרק 4: מי השותפים שלכם בהשקעות נדל"ן בחו"ל.
חלק ג' (אתם פה): השקעות נדל"ן בארה"ב – מקרה בוחן
פרק 5: חקר שוק להשקעות נדל"ן בארצות הברית
חלק ד’: תשואה מהשקעות נדל”ן בחו”ל וניהול סיכונים
פרק 6: השקעות נדל”ן בחו”ל תשואה על ההשקעה
פרק 7: סיכונים בהשקעות נדל”ן בחו”ל
חלק ה’: סיכום וטבלת בחינת השקעות נדל”ן בחו”ל (בקרוב)
בפרקים הקודמים בנדל"ן בחו"ל המדריך המלא…
בחלק א' כתבתי ארוכות על איך להשקיע בנדל"ן בחו"ל. מהן הסיבות שבגינן אפיק זה התחיל לפרוח ומהם הצעדים הראשונים לבצע השקעת נדל"ן מוצלחת. בחלק ב' כתבתי אודות אנשי המקצוע שאנו צריכים להיעזר בהם בבחינת ההשקעה. נוסף על כך, דובר ארוכות על אילו שותפים וגורמים עלינו לקחת בחשבון בעת ביצוע השקעות נדל"ן בחו"ל. כמו כן סקרתי סוגיות משפטיות שיש לבחון אותן בעת ביצוע השקעת נדלן בחול. בחלק הנוכחי אפרוט מקרה בוחן של איך עושים מחקר שוק בנדל"ן בארה"ב. מוכנים..? יאללה מתחילים את חלק ג': השקעות נדלן בארהב.
פרק 5: השקעות נדל"ן בארצות הברית
איפה השקעת הנדל"ן שלכם ממוקמת בעולם? מה אתם יודעים עליה? למה היא דווקא שם?
יודעים איפה פתח תקווה נמצאת? קרית אתא? מתעניינים ברכישת דירה להשקעה שם? אילו מוסדות חינוך באזור? תחבורה? אזורי תעסוקה קרובים? סביר שתיכנסו לרכב שלכם ותסעו לשם לבדוק. ככה בדיוק אתם צריכים לפעול בהשקעת נדל"ן בחו"ל. זה נהדר לראות תמונות יפות בברושור או במצגת השיווקית, אך רצוי מאוד גם להגיע אל השקעת הנדל"ן שלכם.
עכשיו אני מבין אתכם, לקחתם הלוואה על חשבון קרן ההשתלמות. אתם בטח אומרים לעצמכם: "מה נטוס לקליפורניה בשביל לראות איזה מולטיפמילי? מה זה יעזור לי?". "רק הטיסה תעלה לי כמו שנה של תשואה". ובכן סביר שלא תטוסו, אבל לכל הפחות תראו תמונות ושזה תואם למה שהראו לכם. בניגוד לישראל, העדכון של GOOGLE STREET VIEW מתעדכן תכופות. וכמובן ניתן להיעזר ב GOOGLE MAPS
תשאלו את מי שיושב מולכם מדוע בחר באזור, מה ייחודיות שלו. תראו באיזו מדינה, באיזה מחוז, מה יש קרוב אליכם בהיבטי תעסוקה ומסחר. תבינו אם התמונה שהראו לכם בפגישה היא אכן נכונה ויש אזורי תעשיה ומסחר, שאכן יש שדה תעופה קרוב ורשת מטרו רחבה לפרברבים ועוד ועוד. עבדתם קשה בשביל הכסף ויש לכם תוכנית פיננסית – תפעלו נכון!
עצת זהב: אם אתם יכולים – תטוסו לשם, אם לא אז לכל הפחות תסתכלו על הנכס והאזור בגוגל. תבינו מדוע בחר יזם הנדל"ן להשקיע דווקא שם. תחקרו ותאמתו את הנתונים.
מעגלי חקר שוק בהשקעות נדל"ן בארצות הברית
בראייתי ישנם 3 מעגלי חקר שוק שנכון לבצעם באת בחינת עסקת והשקעות נדל"ן ובמקרה שלנו בארה"ב:
- מאקרו: בין מדינתי, כלומר באילו מדינות נכון להשקיע.
- ביניים: אילו תתי שווקים כמו מחוזות וערים.
- מיקרו: מחקר שוק ברמת השכונה, הרחוב והבית
שלושתם חיונים מאוד להבנה שלכם את איכות העסקה והשקעות הנדלן בחו"ל. פה נכנסת הבדיקה שלכם במקביל לחברת הנדל"ן והיזם.
עצת זהב: אל תוותרו על בדיקה עצמית שלכם, ללא קשר לנתונים שיוצגו לכם.
קצת מאקרו כלכלה וגיאופוליטיקה – לא להיבהל!
דין נדל"ן להשקעה בבטומי גיאורגיה אינו דומה בכלל לנדל"ן להשקעה באנגליה ולא לחוקי הנדל"ן ביוון. יתרה על כן השקעות נדל"ן בארצות הברית גם הן מורכבת מאוד. שוק הנדל"ן בארה"ב הוא עצום. אלפי תתי שווקים ובתוכם יש כאלו עם חוקים שונים ומשונים.
אז מה אתם יודעים על המדינה שאתם הולכים להשקיע בה? יודעים בכלל איפה היא בעולם? מה אתם מכירים על נדל"ן ביוון? על נדל"ן במדריד בספרד או נדל"ן במדינת פנסבילבניה (כן, זה בארצות הברית). מה אתם יודעים על נתוני ההגירה למדינה? ילודה? גידול אוכלוסין? מה היציבות השילטונית שם? מה צורת ושיטת השלטון? עד כמה הוא יציב פוליטית וביטחונית? עד כמה האזור מורכב גיאופוליטית? מה יציבות המטבע? מה יציבות הכלכלה? חוקי מדינה רלוונטים? אלו שאלות שכדי לכם לשאול הפגישה ולבדוק בקלות לבד בעצמכם בבית בשקט על כוס קפה.
עצת זהב: תשקיעו במדינות שאתם מכירים, כאלו עם יציבות שלטונית ודמוקרטיה מערבית ויציבה לאורך זמן. זה לא המקום לצאת בו להרפתקאות במדינות עולם שלישי. נדל"ן בארצות הברית זו דוגמה מדינה שכזו.
ביניים: לרחרח את העיר והשכונה כחלק מהשקעות נדלן בארהב
תעצמו עיניים, קחו נשימה עמוקה. תדמיינו לכם שאתם הולכים לגור בהשקעת הנדל"ן בחו"ל הבאה שלכם. האם זו דירה בספרד? דירה באנגליה? מולטיפמלי בארצות הברית עם בריכה גדולה במרכז המתחם לצד מתחם הברביקיו? או בכלל זו דירת סטודנטים באנגליה? ויודעים מה? גם נכס מסחרי לוגיסטי בגרמניה. לא עלינו למגורים 🙂
מה תעשו אחרי שראיתם את הנכס ובדקתם לו שפיות? תרצו לדעת האם השכנים נאים בעינכם (מת על הספר דירה להשכיר). תיכנסו לפרומים מקומיים, אתרי יד 2, קבוצות פייסבוק, בלוגים, אתר העירייה, עיתונים מקומיים וכו. קשה עם האנגלית? לא נורא! ניתן לתרגם בגוגל. אתם תגלו מהר מאוד מה השכנים אומרים על השכונה.
האם היא מתפתחת? אילו בעיות יש שם? פשיעה לא עלינו. מה מצב התחזוקה של הרחובות? האם יש ביקוש לשכירות? האם יש הגבלות שכירות (RENT CONTROL) עוד ועוד ועוד… נכון, בניגוד לבדיקת השפיות על הנכס עצמו היא כמותית, מספרית ומדוקית, פה זו בדיקה איכותית. היא מצטרפת לאותה בדיקת שפיות ותיתן לכם תמונה שלמה יותר על השקעת הנדל"ן. מי ראש העיר? מה המדיניות לפיתוח סביבתי (אתר העירייה/מחוז)? מהם נתוני ההגירה המקומיים? איך השכונה שלכם נתפסת? איך הרחוב? גם פה, תבינו מדוע יזם הנדל"ן או חברת הנדל"ן בחרו דווקא את אזור זה.
עצת זהב: חפשו מידע על המדינה, מחוז, השכונה ועל האזור לרכישת הנכס באתרים ממשלתיים, פייסבוק, פורומים השונים וכו הרלוונטים לאזור ההשקעה שלכם.
ניתוח שפיות עסקת נדל"ן להשקעה בחו"ל
אחרי שהבנתם איפה הנכס שלכם ממוקם, אז השלב לכל השקעת נדל"ן בחו"ל וזה לא משנה האם זה נדל"ן ביוון, נדלן בארצות הברית או במוזמביק. מאחורי של עסקה יש מספרים!
המספרים הם לא רק איזו תשואה אתם תקבלו, אם כי אלו המספרים הכי נוצצים ואלו יקבלו תמיד גוון ורוד. אבל יש עוד מספרים והרבה שכדאי לכם לבדוק היטב לפני שמתקדמים ונכנסים להשקעה בנדל"ן בחו"ל. בסעיף זה אנסה לשפוך אור על אחריותכם לבדוק את הנתוני העסקה על פי נתונים אמפירים ואיך אומר נחמיה שטרסלר? "שלא יעבדו עליכם".
מקרה בוחן להשקעה בנדל"ן בארצות הברית
במרבית המדינות המערביות שתשקיעו בהן בחו"ל, יש לכל נכס נדל"ן את ההיסטוריה והנתונים שלו. תבדקו את הכל. תראו אם מה שהוצג לכם בפגישה תואם את המציאות. את עסקת הנדל"ן של הסינגל-פמלי שמשווקים לכם ב-75,000$ האם אכן הוא עולה כך? האם הוא באמת קרוב לתחבורה ציבורית. אילו מוסדות חינוך באזור. כאמור כמעט לכל מדינה מערבית יש סוג של "מדלן" ישראלי. אך כיאה למדינות מפותחות, מתקדמות ומערביות (אנחנו עוד לא שם) כלל הנתונים פרושים לכם באופן שקוף וגלוי באינטרנט. קחו את אותו סינגל בארצות הברית ותבדקו אותו במספר אתרי נדל"ן נוחים ופשוטים כמו ZILLOW, TRULIA ולעסקים מסחריים כמו מולטיפמלי, מחסנים חניות וכו תוכלו לראות ב LOOPNET.
מיקרו: מחקר שוק ברמת הרחוב והנכס כחלק מהשקעת הנדל"ן בארצות הברית
- המחיר המוצע של הנכס עם טווח סטיות.
- מחיר למטר, שימו לב שנדל"ן בארצות הברית לדוגמה זה מחיר לפיט (fit): 30.48 ס"מ.
- הסטורית רכישה, בכמה ומתי מכור/קנו.
- נתוני הנכס – גודל, חדרים, פירוט כמו חניה, מרתף שירותים ומקלחת, שנת בניה.
- מה סכום מיסי נדל"ן בחו"ל תשלמו ברכישה.
- מה גובה מיסי הנדל"ן של הנכס בחו"ל בכל חודש, די מקביל לארנונה. ראו נתון (HOA (Homeowners Association. שימו לב כי בלא מעט השקעות נדל"ן בחו"ל במיוחד בהשקעת נדל"ן בארצות הברית, בניגוד לישראל, המיסוי הוא על בעלי הבית – עליכם. קחו זאת בחשבון כאשר מחשבים תשואה.
- מפות פשיעה: נתון חשוב מאוד כאשר בוחנים השקעת נדל"ן בארצות הברית.
- CLASS: דירוג איכות. מדורג מ-A הגבוה ביותר לנכסי יוקרה ועד ל-D לשכונות עוני ופשע.
- חישוב להצעות מימון למשכנתה.
- תמונות! איך נכס הנדל"ן המיועד נראה.
- נתוני שכר דירה על הנכס והסביבה.
- מוסדות חינוך בסביבה, מרחקם ואיכותם.
- נכסים דומים בסביבתכם. אלו המתחרים הפוטנציאלים שלכם או ההזדמנות השקעה הבאה שלכם!
- אפילו ספקי אינטרנט.
הנתונים הללו אינם מיועדים רק להשקעות נדל"ן בחו"ל בסינגלפמלי. אלו אתרים שמיועדים לבחינת עסקאות נדל"ן בחו"ל לכל השקעה והשקעה. שימו לב כי נכסים מסחריים, לרב יופיעו באתרים שונים כדוגמת LOOPNET שציינתי לעיל.
עצת זהב: בידקו את הנתונים בעצמכם בקלות, אל תוותרו אל תסמכו רק על המשווק או היזם או חברת הנדלן להששקעה שלכם בחו"ל. האחריות היא עליכם וזה מרכיב חשוב מאוד להצלחת ההשקעה.
סיכום קצר על השקעות נדל"ן בארצות הברית
אתם תפגשו נתונים שיוצגו לכם במהלך פגישת השיווק. קחו לכם את המקרה בחון לדוגמה של השקעות נדל"ן בארה"ב, כדי שיהיה לכם לעזר לבחינת ההשקעה. אתם לא צריכים להיות חתולי רחוב בכל פיסת נדל"ן בכדור הארץ ובמיוחד לא בנדל"ן בארצות הברית. אתם כן יכולים לשאול את השאלות הנכונות על ההשקעה ובמקביל לעשות את הבדיקות הפרטניות שלכם, כל זאת על מנת שלא תקנו ותשקיעו בחתול בשק.
חזרה לחלק א': איך להתחיל להשקיע בנדל"ן בחו"ל
פרק 1: מבוא, איך להתחיל להשקיע בנדל"ן בחו"ל?
פרק 2: איך להתחיל להשקיע בנדל"ן בחו"ל? הצעדים הראשונים!
חזרה לחלק ב': אנשי מקצוע, סוגיות משפטיות ובטוחות
פרק 3: אנשי מקצוע תומכים להכנה לקראת השקעת נדל"ן בחו"ל וסוגיות משפטיות.
פרק 4: מי השותפים שלכם בהשקעות נדל"ן בחו"ל.
חזרה לחלק ג' (אתם פה): השקעות נדל"ן בארה"ב – מקרה בוחן
חזרה לפרק 5: חקר שוק להשקעות נדל"ן בארצות הברית
המשך לחלק ד’: תשואה מהשקעות נדל”ן בחו”ל וניהול סיכונים
פרק 6: השקעות נדל”ן בחו”ל תשואה על ההשקעה
פרק 7: סיכונים בהשקעות נדל”ן בחו”ל
