רוכשי דירות רבים מבולבלים לגבי מועדי התשלום של מס הרכישה. אם גם אתם חתמתם על דירה ולא בטוחים מתי צריך לשלם את המס, המדריך הזה מביא לכם את כל הפרטים החשובים והמועדים הקריטיים שאסור לפספס.
מה זה מס רכישה ומי חייב לשלם אותו?
מס רכישה הוא מס המוטל על רוכש נכס מקרקעין בישראל. המס מחושב כאחוז משווי הדירה הנרכשת, והשיעור משתנה בהתאם לסוג הרכישה - דירה ראשונה (יחידה), דירה שנייה, או נכס מסחרי. זהו מרכיב עלות משמעותי שיכול להגיע לעשרות אלפי שקלים ולכן הבנה נכונה של מועדי התשלום היא קריטית.
טיפים, תובנות, וקצת הומור שיעזרו לכם לקחת שליטה כלכלית.
חייב במס רכישה הוא כל מי שרוכש:
- נכס ראשון מעל לכ 2 מיליון שקלים
- כל נכס שני והלאה
- נכס מסחרי (חנות, משרד, מחסן)
- קרקע חקלאית או לבנייה
- זכויות במקרקעין
המס נועד לווסת את שוק הנדלן ולהוות מקור הכנסה למדינה. לרוכשי דירה שנייה המס גבוה יותר כדי לעודד רכישת דירה ראשונה לצרכי מגורים ולצמצם את הרחבת הדירות להשקעה.
טבלת מועדי תשלום לפי סוג נכס:
| סוג רכישה | מועד תשלום מס רכישה | מועד דיווח (עו"ד) | הערות |
|---|---|---|---|
| דירת מגורים | 60 יום מחתימת החוזה | 30 יום מחתימת החוזה | כולל דירות מקבלן |
| נכס מסחרי | 60 יום מחתימת החוזה | 30 יום מחתימת החוזה | משרדים, חנויות |
| קרקע | 60 יום מחתימת החוזה | 30 יום מחתימת החוזה | חקלאית או לבנייה |
| רכישה בירושה | שנה מהפטירה | מיידי | או 60 יום מסיום הליכי ירושה |
המועדים החשובים שחייבים לזכור
יום העסקה - נקודת ההתחלה
יום הרכישה או יום העסקה הוא היום שבו נחתם חוזה הרכישה, גם אם העברת הבעלות בפועל נעשית מאוחר יותר. זה משמעותי מאוד - המנייה מתחילה מיום חתימת החוזה ולא מיום קבלת המפתחות או רישום בטאבו.
חשוב להבין שזהו תאריך קבוע שלא משתנה גם אם יש עיכובים בבנייה, בעיות בבנק, או סיבוכים אחרים. המועד נקבע בהתאם ליום חתימת החוזה המקורי.
רוצים ייעוץ משפי של עורכי דין מומחים בנדל"ן? כנסו לאתר עורכי הדין לנדל"ן המומלצים שלנו.
30 יום - דיווח עורך הדין
עורך הדין המייצג אתכם חייב לדווח על העסקה למשרדי מיסוי מקרקעין תוך 30 יום מחתימת החוזה. הדיווח הזה הוא הבסיס להנפקת שובר התשלום. אם עורך הדין מאחר בדיווח, זה יכול לעכב את קבלת השובר ולהקשות על התשלום בזמן.
על הרוכש לוודא שעורך הדין ביצע את הדיווח במועד, ולבקש אישור על כך. במקרים של איחור בדיווח מצד עורך הדין, הקנס עדיין יחול על הרוכש אם לא ישלם את המס תוך 60 יום.
60 יום - התשלום שלכם
זה התאריך הכי חשוב: מס רכישה יש לשלם תוך 60 ימים ממועד חתימה על הסכם המכר. המועדים נחשבים בימי קלנדר ולא ימי עסקים. אם היום ה-60 חל בשבת או חג, את המס צריך לשלם עד יום העסקים הקודם.
רשמו לעצמכם ביומן או באפליקציה את תאריך החתימה על החוזה ותאריך התשלום (60 יום אחר כך). ככה לא תפספסו את המועד
מקרים מיוחדים לזמני תשלום
רכישה מקבלן או יזם
כאשר קונים דירה חדשה מקבלן, יום העסקה הוא עדיין יום חתימת החוזה - גם אם הדירה תימסר רק בעוד שנתיים. את המס משלמים תוך 60 יום מהחתימה. זהו מקרה נפוץ שתופס רוכשים בהפתעה, במיוחד כשהם מתכננים לממן את המס מכסף שיקבלו ממכירת הדירה הקודמת.
משפרי דיור
גם אם אתם משפרי דיור ומתכננים למכור את הדירה הישנה, המס על הדירה החדשה ישולם תוך 60 יום מרכישתה. אחר כך תוכלו לקבל החזר אם אתם עומדים בתנאים. חשוב לתכנן את מקורות המימון לתכנן את מקורות המימון מראש.
שומה מתוקנת
אם מנהל קרקע מחליט על שומה גבוהה יותר, על הקונה לשלם את ההפרש תוך 30 יום מיום קבלת החלטתו. זה יכול לקרות גם חודשים לאחר התשלום המקורי, ולכן חשוב להיות מוכנים לכך כלכלית.
איך משלמים את מס הרכישה?
קבלת שובר התשלום
אחרי שעורך הדין מדווח על העסקה, אתם מקבלים שובר תשלום ממיסוי מקרקעין. השובר מגיע בדרך כלל למייל של עורך הדין, ולפעמים גם בדואר רגיל לכתובתכם. אם השובר לא הגיע תוך 40 יום מחתימת החוזה, חשוב ליצור קשר עם עורך הדין או עם רשות המסים.
דרכי תשלום זמינות
ניתן לשלם במספר דרכים נוחות:
באינטרנט - המומלץ ביותר:
- אתר רשות המסים עם מספר האינטרנט מהשובר
- באפליקציית הבנק עם פרטי השובר
- מהיר, נוח ומקבלים אישור מיידי
בנקאות מסורתית:
- בנק הדואר עם השובר המודפס
- בנקים מסחריים (חלקם מאפשרים)
- לפעמים יש תורים וזמני המתנה
שלמו באינטרנט או באפליקציה - זה מהיר, נוח, ואתם מקבלים אישור מיידי. בנק הדואר לפעמים עמוס ויש תורים
מה קורה אם מאחרים בתשלום?
הקנסות והעלויות
איחור בתשלום מס רכישה כרוך בעלויות כבדות:
- ריבית פיגורים: על פי הריבית הקבועה בחוק (כרגע כ-4% בשנה + ריבית בנק ישראל)
- הפרשי הצמדה: בהתאם למדד המחירים לצרכן
- קנסות נוספים: שעלולים להתווסף בהתאם לחומרת האיחור
- עלויות משפטיות: במקרים של הליכי גביה
העלויות הללו יכולות להוסיף אלפי שקלים לחוב המקורי, ולכן חשוב לשלם במועד גם במחיר של לקיחת הלוואה קצרת מועד.
השלכות על העסקה
לא ניתן לרשום את הדירה בטאבו בלי תשלום מס הרכישה. כדי לרשום עסקה במקרקעין, יש להציג אישור על היעדר חוב במס רכישה. זה אומר שבלי תשלום המס:
- הדירה לא תירשם על שמכם רשמית
- לא תוכלו לקבל משכנתא מהבנק
- לא תוכלו למכור את הדירה בעתיד
- לא תהיו מוגנים משפטית כבעלי הנכס
אם אתם בעייתיות כספיות זמניות, דברו עם עורך הדין על אפשרויות להארכה או תשלומים. לפעמים אפשר להגיע להסדרים עם רשות המסים
מקרים מיוחדים וחריגים
עסקאות מורכבות
רכישה משותפת: כשכמה אנשים קונים דירה יחד, כל אחד משלם מס רכישה על חלקו היחסי בנכס, אבל המועד נשאר זהה - 60 יום מחתימת החוזה. חשוב לתאם מראש מי אחראי על התשלום והחזרים בין השותפים.
החלפת דירות: בעסקאות החלפה, כל צד נחשב כרוכש וכמוכר, ולכן שני הצדדים חייבים לשלם מס רכישה תוך 60 יום מחתימת הסכם ההחלפה. זו עלות שרבים לא צופים מראש.
רכישה בירושה: יורש שמקבל דירה בירושה לא משלם מס רכישה על הירושה עצמה, אבל אם הוא מוכר חלק מזכויותיו ליורשים אחרים, זה נחשב כרכישה החייבת במס.
זכויות מיוחדות ופטורים
עולים חדשים ותושבים חוזרים: זכאים להקלות במס רכישה, אבל המועדים לתשלום נשארים זהים - 60 יום מחתימת החוזה. הפטור או ההקלה מתבטאים בסכום התשלום ולא במועדים.
נכי צה"ל ונכי עבודה: בעלי נכות מוכרת עשויים לקבל הקלות במס, אבל גם הם צריכים לשלם תוך 60 יום (או לקבל פטור מלא). חשוב לוודא את הזכאות מראש עם רואה חשבון מומחה.
טיפים לניהול נכון של המועדים
תכנון כספי מראש
כבר בתכנון רכישת הדירה, חשבו על סכום מס הרכישה ותוודאו שיש לכם את הכסף זמין בתוך 60 יום מהחתימה. חשוב לשלב את העלות הזו בתכנון התקציב המשפחתי מראש.
רבים עושים את הטעות של הסתמכות על כספים שיגיעו מעסקאות אחרות (מכירת דירה קודמת, בונוסים, או הלוואות שטרם אושרו). זה מסוכן ויכול להוביל לבעיות.
תיאום עם עורך הדין
שמרו על קשר עם עורך הדין ודאגו שהוא ידווח על העסקה בזמן. בקשו ממנו להודיע לכם כשהשובר מוכן, ולוודא שיש לכם את כל הפרטים הנדרשים לתשלום.
רזרבת כספים
מומלץ לשמור מעט יותר כסף מהסכום המשוער למס, למקרה של תיקוני שומה או הפרשי חישוב. בדרך כלל 10-15% נוספים מספיקים לכיסוי אי ודאויות.
הנקודות החשובות לזכור
מס רכישה יש לשלם תוך 60 יום מחתימת החוזה (לא מיום קבלת המפתחות), עורך הדין חייב לדווח תוך 30 יום, ואיחור גורר קנסות וחיוב עד שיושלם התשלום. הדבר הכי חשוב - אל תדחו את התשלום לרגע האחרון. ברגע שהשובר מגיע, שלמו מיד.
תכנון מראש חוסך מתח, קנסות, ועיכובים ברישום הדירה. רכישת דירה היא אחת ההחלטות הכלכליות הגדולות בחיים, והיערכות נכונה למס הרכישה היא חלק חשוב מהתכנון הכספי של העסקה.
חשוב להבין שמס הרכישה הוא רק חלק מעלויות רכישת הנכס, לצד עמלות עורך דין, שמאי, בנק ועלויות נוספות. התכנון הכולל צריך לקחת בחשבון את כל הרכיבים הללו למניעת הפתעות לא נעימות.
