יוצא לי לא מעט פעמים לשוטט בקבוצות בפייסבוק ולראות המון שאלות אודות:

• מה זה המשכנתא?
• איזו ריבית משכנתא מומלצת?
• מהי ריבית משכנתא ממוצעת?

ופחות ופחות לראות אילו מסלולי משכנתא לקחת? איך לבחור תמהיל משכנתא מומלץ?

לרב כאשר מעלים את סוגית ריבית המשכנתא, מדברים כמותית. מספרים. מדברים רק על ריבית המשכנתא.

• האם מסלול ריבית קבועה צמודה עם 5% זה טוב או לא?
• או האם מסלול הפריים מינוס 0.5% הוא בסדר?
• מהי ריבית משכנתא ממוצעת?
• האם הריבית קבועה לא צמודה שלי במשכנתא טובה?

מרבית האנשים שעתידים לחתום על חוזה לקנית דירה ונמצאים בשלב המשכנתא בעיקר בוחנים את כדאיות ההלוואה דרך משקפי הריבית פריים או קבועה לא צמודה, ומוטרדים בעיקר מסוגיה זו. בראייתי זו טעות גדולה.

לא נכון לבחור תמהיל משכנתא מומלץ רק לפי הריבית המוצעת לכם.

גילוי נאות – גם אני בעבר הייתי תחת הקונספציה הזו.

אני סבור שאחוז הריבית פריים או קל"צ – ריבית קבועה לא צמודה – במשכנתא או אפילו ריביות משכנתא עדכניות, הוא חשוב אבל ממש לא ה-דבר הכי חשוב, אלא ישנם עוד שיקולים שהם בראייתי קודמים לריבית המשכנתא והוא תמהיל ומסלולי משכנתא.

אני מביא לך את העקרונות הכי חשובים שיש על מנת להבין איזה תמהיל משנכתא מומלץ, אין להבין ולבחור נכון מסלולי משנכתא ככה שיתאימו לכם וגם לטייב את הריביות הממוצעות שיש כיום במשק. שנתחיל?

איך לבחור תמהיל משכנתא מומלץ זה לא כל כך מסובך. באמת.

לא צריך להיות יועץ משכנתא מדופלם, עם זאת רצוי להיעזר באנשי מקצוע ולמנף את הידע שלהם. דין נטילת משכנתא לדירת מגורים אינו תואם דין משכנתא לעסקת "פליפ" (קניה, שיפוץ ומכירה) מהירה של שנה וחצי.

למה? כי הסוגיה איך לבחור תמהיל משכנתא מומלץ פועלת שונה בכל יעד, מה גם שהשלכת המסלולים והריבית משכנתא הממוצעת שיש היא שונה בעסקאות שכאלו.

לרב נדל"ן למגורים, כלומר לבית שלכם, יהיה הדבר יהיה פשוט יותר.

בעולמות הנדל"ן להשקעה, אז התמונה מעט מורכבת יותר ונדרש איפיון מעמיק של מהות העסקה. דוגמה נוספת להשקעה היא חילוץ הון כעבור מספר שנים. יתכן ותרצו למצמם את הקרן בשנים הראשונות על מנת להגדיל את החלק היחסי שלכם. מהלך זה יאפשר למחזר ולחלץ כעבור מספר שנים הון לא מבוטל, מה שנקרא מיחזור משכנתא!

ככלל, הבנקים יציעו לרב את התמהיל הקלאסי של שלישים (קל"צ – קבועה לא לצמודה, פריים ומשתנה) ויתנו ריבית משכנתא ממוצעת יחסית למשק. אבל אנחנו פה להיות חכמים יותר, נכון?

לחלקנו תמהיל המשכנתא יהיה טוב ולחלקנו פחות. נדרשת התאמה אישית של ההשקעה עבורכם. על פי רב, תמהיל השלישים אמור לפגוע במכנה המשותף למרבית האנשים, ולייצר את הריבית משכנתא הממוצעת ותוך הנחה שזו תמהיל משכנתא מומלץ לרב הלקוחות, כמובן שהבנק רואה קודם כל את האינטרס שלו למיקוסם רווחי הריבית, זיכרו – הבנק הוא לא חבר, זה עסק כלכלי לכל דבר. חשיבות תמהלי המשכנתא היא ענקית ונכון שתיבנה לאור מספר משתנים:

• • פזרו סיכונים – ביחרו במספר מסלולי משכנתא על מנת שהיו פחות רגישים לתנודה אחת בשוק. יש לכם מגוון מסלולי משכנתא מומלצים כמו ריבית קבועה לא צמודה, מסלול ריבית פריים, מסלול ריבית קבועה וצמודה.

• • כספים עתידיים שיכולים להגיע אליכם (מענקים, ירושות וכו' – ממליץ לא לפדות קרן ההשלמות עבור זה) ישפיעו על שנות המסלולים המשתנים כל X שנים וזאת בהתאם לכספים עתידיים או שינויים כלכליים גדולים. בכל ה X שנים תוכלו למחזר את המסלול ואף לפרוע אותו ללא קנסות. הריבית במסלולים אלו תהיה על פי רב נמוכה ממסלול הקל"צ. כסף עתידי גדול? יכול להחזיר חלק מהמשכנתא שלכם במסלול ריבית פריים.

• • רגישות למסלולי ריבית משתנה – אני לא מוצא את כדור הבדולח שלי ולכן אני לא יודע יהיה בעתיד, מה שכן אני יודע שבהכרח יהיה שינוי. ראו את עלית הריבית שהחלה בתחילת 2022 ששינתה את חוקי המשחק לעת עתה. נכון להכין את תמהיל המשכנתא לכך ולתכנן בתרחיש סביר מרווחי עלית ריבית המשכנתא בהחזר ולהתאים את המשקלים בין מסלולי הריבית המשתנה למיניהן לבין מסלול ריבית קבוצה לא צמודה. אילו מסלולי משנכתא רגישים לשינויים? מסלול ריבית הפריים כמובן ומסלול משתנה צמוד למדד.

• • נצלו את ריבית הפריים במשכנתא – כיום, 2023 וכנראה שגם ב 2024, ניתן לקחת עד 2/3 בריבית משתנה והפריים הוא חלק מזה. שימו לב כי ככל שהחלק היחסי עולה כך גם ריבית הפריים. יתרון נוסף הוא שניתן תמיד למחזר ופרוע ללא קנסות. שם פה הערת אזרה על אפשרות לעלית הפריים בעתיד ואיתו גם ההחזר החודשי. לא אומר להצמיד הכל לפריים, רק לקחת בחשבון את הגמישות שלו בבחירת תמהיל המשנכתא – לטוב ולרע.

• • הצמדה למט"ח – מסלולי צמוד מט"ח, בראייתי יהיו רלוונטים (לא בטוח שנכונים) עבור מי שמקבל את משכורתו או כספים אחרים באותו המט"ח. זאת לאור העבודה שהוא יהיה פחות רגיש לשינויים בהתחזקות או היחלשות המט"ח.

• שינויים אישיים ומשפחתיים – התזרים הוא המלך. בחישוב תמהיל המשכנתא שלכם קחו בחשבון תמיד את סוגית התזרים. תכניסו לחישובים שלכם שינוי משפחתי כדוגמת ילדים, לימודים עתידים שלכם או של מישהו ממשפחתכם, ירידה ברמות השכר, או כל הוצאה ארוכת שנים ומחייבת אחרת, שעלולים להוות אתגר בהחזר החודשי. ילד/ה חדשים במשפחה זו ברכה, אך גם הוצאה חודשית לא מבוטלת שלעיתים אף בגובה המשכנתא עצמה, נסו לתרחש ככל הניתן את מצבכם עוד 3, 5 ו-10 שנים. לא יודעים מה התזרים שלכם? בבקשה תעבדו עם טבלת הוצאות והכנסות – ניגע בזה בהמשך.

בחירת תמהיל משנכתא מומלצת מתחשבת במימד הזמן. ככל שנקצר את משך זמן הלוואה על המשכנתא, כך ההחזר החודשי יעלה, אך מחיר הכסף יהיה זול יותר.

כלומר, ריבית המשכנתא הממוצעת ומשך הזמן משחקים לטובת לוקח ההלוואה ובכך ההחזר הסופי של הריבית יהיה קטן יותר והמשכנתא תהיה זולה יותר.

עם זאת, כפי שציינתי בסעיף 1, מסלול ריבית הפריים במשכנתא אינו רגיש כמעט לשנות ההלוואה בהיבטי הריבית ובמיוחד בעמלת הפרעון, ואילו משכנתא במסלול ריבית קבועה צמודה מאוד רגיש למשך הזמן.

רוצים ריבית משכנתא ממוצעת טובה יותר? נסו למצמצם את מספר השנים בריבית הקל"צ (ריבית קבועה לא צמודה), ככל הניתן שכן שם יהיו עמלות פירעון גבוהות וגם הריבית יחסית ליתר המסלולים תהיה גבוהה.

ההון עצמאי למשנכתא הוא חשוב מאוד. חשוב שתבינו טוב טוב כמה הון עצמי בדיוק נדרש לכם למשנכתא. קחו בחשבון הוצאות נוספות בחישובים שלכם כמו עלות עו"ד, תיווך, שיפוץ וכו. קל וחומר כאשר מחשבים תשואה על השקעה בנכס נדל"ני.

אחוז המימון, ההון העצמי, הנדרש למשכנתא ישפיע ישירות על הריבית שתקבלו מהבנקים. בגדול ישנן 3 מדרגות שהבנק בוחן לאורם, באופן גס יחסית:

לכל מדרגת מימון יש את הסיכון שלו שהבנק מחשב וגוזר את הריבית. לעיתים אחוזי מימון בהון העצמי במשנכתא אחדים יכולים לעשות הבדלים משמעותיים.

התזרים הוא המלך!

מפו את ההוצאות וההכנסות שלכם על ידי טבלת הוצאות והכנסות. תבינו כמה הכנסה פנויה יש לכם בעתיד. ככה תוכלו לדעת כמה באמת את יכולים להחזיר כל חודש בהלוואת המשכנתא. ככה תוכלו לבחור נכון איך לבנות תמהיל משכנתא מומלץ ולהתאים את מסלולי המשנכתא.

ככלל עדיף להגדיל את ההחזר החודשי כך המשכנתא תהיה יותר זולה. אך גם פה יש איזון עדין בין ההכנסות שלנו להוצאות, בידקו מה גובה ההחזר שמתאים לכם לעסקה. איתנות ויציבות פיננסית לאורך זמן יכולה להוות מרכיב חיוני בהבנה האם ניתן לעמוד בהחזרים גבוהים או נמוכים. הייתי מתחיל ושואל מספר שאלות פשוטות כדוגמת:

• האם מקורות ההכנסה יציבים לאורך זמן?

• מה עתידכם התעסוקי?

• צפי להגדלת או הקטנת המשכורות?

כן כן… חזרנו גם לזה.

לא באמת ניתן להתחמק מהשאלה איזו ריבית משכנתא מומלצת וממוצעת יש היו בשוק.

למה לא התחלתי עם ריבית משנכתא? כי חשוב היה לי להסביר למה יש יש דברים חשובים יותר מרק מספר. הגודל לא בהכרח קובע!

הבנתם מה התמהיל והמסלולים הנכונים עבורכם במשכנתא, ועכשיו ממליץ לכם לבצע סימולציות עם מחשבוני משכנתא ברשת. זה השלב במשכנתא שבו תתחילו להתמקח מול הבנקים על ריביות משכנתא עדכניות. זיכרו בגדול יש לכם 3 מסלולים לבנית התהמיל:

• • ריבית קבועה לא צמודה

• • ריבית קבוצה צמודה למדד המחירים לצרכן

• • ריבית פריים

בצעו סקר שוק ריביות משכנתא אצל מספר בנקים. אל תתביישו. חיזרו לאלו עם ההצעות הטובות יותר ותתמקחו איתם תוך הצגה של ריביות המשכנתא מבנקים אחרים (רק אם זה טוב יותר מההצעה הנוכחית). אל תחששו, לעיתים קרובות זו "מסחרה" תרתי משמע. הבנק הוא שוק לכל דבר, רק עם בגדים מחויטים. הרווח יהיה כולו שלכם!

תתפלאו שלחלקכם יש זכאות בקבלת הלוואה שמיטיבה עם המשכנתא. בידקו האם אתם זכאים, זה יכול לחסוך לכם לא מעט כסף בהמשך. אחלה של ריביות. אם אתם זכאים לריבית משכנתא לפי זכאות מהמדינה אז שווה לנצל זאת.

תמיד שמעתם שקיצורי דרך בהשקעות הם לא הדרך הנכונה… אז בגדול זה נכון, בקטן לא תמיד נכון כשזה נוגע ליועצי משכנתאות ואנשי מימון.

לעניות דעתי ניתן ואף רצוי להשתמש בשירותים אלו. עדיף אנשי מקצוע שינתנו לכם את 2 השירותים יחדיו. חשוב לי לציין כי שכירת השירותים של המומחים והיועצים אינם מבטלים את ההעמקות שלכם ושליטה בידע, אלא עוזרים לקבל לקבל את ההחלטה וההצעה הנכונים ביותר לכם. אני נעזר באחת כזו לאורך שנים והרווח שלי בנושא הוא ענקי!

תחשבו על זה ככה: אתם עושים עסקה של כמה מיליונים, לא תרצו אשת מקצוע שתעזור לכם לקבל את העסקה הטובה ביותר?

אני משוכנע שיש עוד עצות טיפים (מזמין לרשום בתגובות), אבל אלו בעיני ראשית הצירים שלמדתי על בשרי. בין אם אתם קונים דירה למגורים או להשקעה, חשוב שתכירו את השפה והדקויות בעולמות המשכנתא, ריבית תמהיל ומסלולים ובמידת הצורך תיעזרו באנשי מקצוע. זה יחזיר את עצמו בריבית דריבית בהמשך ואתם רק תרוויחו מזה.