איך לחשב תשואה על נדל”ן?
אתם לקראת צומת דרכים בעולם ההשקעות מבינים האם מחירי הדירות יעלו או ירדו. בוחנים ברצינות האם כדאי לרכוש לעצכם דירה להשקעה. לאחר המון מחשבות, שיחות והתייעצויות, אתם מתחילים לתהות אודות איך לחשב תשואה על נדל”ן? איך לחשב תשואה על ההון עבור דירה להשקעה. נתקלתם במספר שיטות ומספר אתרים עם מחשבון תשואה לדירה להשקעה, ומכל אחת יש נתון שונה. כמות הפעמים שעובר לנו בראש: “רגע… אבל כמה זה יוצא לי תשואה“? היא אין סופית. אני אפרט על הדרך בה אני מחשב את התשואה על הדירות השקעה – CASH ON CASH.
מצרף בתחתית הפוסט טבלת אקסל להורדה עם חישוב תשואה על ההון
להצטרפות לקבוצת הפייסבוק – “חתול פיננסי”לחשב תשואה על נדל”ן ועל דירה להשקעה
בשיטה זו אני מבצע חישוב תשואה על ההון, תשואה מדירה להשקעה באופן די פשוט ובעיני הכי מדויק שיש. החישוב מבוצע על כמה הון הרווחתי לעומת ההון שהשקעתי בדירה להשקעה. כלומר בתכל’ס – כמה כסף קיבלתי בסופו של דבר עם התחשבות בתשלומי הריבית לבנק, לעומת כמה כסף השקעתי. אני סבור כי שיטה זו הינה הנכונה יותר כיוון שהיא מודדת במדויק את התשואה וניתן להשוותה לאפיקי השקעה אחרים, עם רמות סיכון דומות.
לקריאה נוספת
- האם מחירי הדיור יעלו או ירדו?
- לוקחים משכנתה? תקראו למה הריבית היא לא הכי חשובה. מה כן? התמהיל!
- נדל”ן חו”ל מעניין אתכם? אל תפספסו את המדריך המלא להשקעות נדל”ן בחו”ל
- האם אפשר להוריד את מחירי הדיור בישראל?
הכנות מקדימות לחישוב תשואה על נדל”ן בישראל
לפני שרצים לחשב את אחוז התשואה לדירה להשקעה, בודקים כמה בדיוק השקענו. מה זה אומר? כמה בדיוק הוצאנו על כל רכישת הדירה. זה כולל בין היתר מס רכישה, עורך דין, מתווך, שיפוץ, ייעוץ משכנתה, פתיחת תיק משכנתה, גובה תשלום הריבית למשכנתה, אגרות, שמאות זמן תפוסת הדירה וכו. לאחר שיהיו לנו את הנתונים הללו נסכום את כולם ונגיע למספר המדויק אודות הסכום שהשקענו על הדירה הן הרכישה והן באופן שוטף.
קצת נתונים עבור הדוגמא לחישוב תשואה על ההון
אז מזל טוב! אנו עתידים לרכוש דירה להשקעה. זו תהיה דירתנו היחידה והראשונה. במצב זה אין מס רכישה, והמינוף יהיה מירבי ויעמוד על 75%
מחיר הדירה הוא 1,000,000 שקלים, ההון העצמי יהיה 350,000 שקלים.
250,000 שקלים יהוו ההון העצמי כחלק מהמשכנתה, כיוון שניתן לקחת עד 75% ממחיר הדירה. המשכנתה עצמה תעמוד על 750,000. בנוסף, עוד 100,000 נוספים עבור יתר התשלומים. תשלומים אלו יכללו בין היתר את ההוצאות הנלוות שציינתי בפסקה הקודמת. בפועל, עלות הדירה בעת הרכישה תהיה עבורנו 350,00 שקלים.
שכר הדירה בעבורה יהיה 3,000 שקלים. ביטוח חיים וביטוח נכס יעלו 100 שקלים, אחרי הכל אנו בריאים.
גובה החזר המשכנתה בעבור ה- 750,000 יעמוד על 3,500 שקלים בחודש, שזה 42,000 בשנה. מתוכם, שליש לשם הנוחות, 1380 שקלים יהוו את הריבית. אני מודע לכך שזה חישוב פשטני, אך תזרמו איתי רק לשם הדוגמה.
אחוז התפוסה יהיה 95% שזה כ- 11.5 חודשים.
תיקונים ובלאי יעמדו על 1,800שקלים בשנה שזה 150 שקלים בחודש.
אם חורגים מתקרת הפטור ממס להשכרת דירה אז גם את זה צריך להכניס בנתונים.
חשוב לציין כי בדוגמה הזו לא אתייחס לעלית הערך על הדירה, עליה בשכ”ד, מדד, אינפלציה, שינוי ריבית וכו.
בקיצור – הבנתם את הרעיון, להכניס הכל!
תאוריה – בחישוב תשואה על נדל”ן
אז יש לנו את כל נתוני הפתיחה, מצוין! נתחיל במלאכה!
קצת תיאורה לחישוב תשואה על ההון לדירה להשקעה. אציין שאני לא מתייחס בדוגמא לתשואה ההונית במקרה מכירה, אלא לתשואה הפירותית השוטפת.
1. נחשב את סך כל התקבולים (הכנסות) השנתיים משכר הדירה.
2. חישוב כלל ההוצאות השנתיות – ביטוח חיים, ביטוח דירה, תיקונים ובלאי, ריבית המשכנתה, חצי חודש ללא תפוסה מסך כל התשלומים.
3. קיזוז ההוצאות מול ההכנסות
4. נחלק את התוצאה, שזה בעצם הנטו האמיתי לאחר כל ההוצאות בהון העצמי שלנו.
5. נכפיל פי 100 על מנת לקבל את ערך התשואה באחוזים.
6. הנה לכם חישוב תשואה על ההון לדירה להשקעה בשיטת CASH ON CASH
מוכנים? יאללה רצים ליישום
יישום – בחישוב תשואה על דירה להשקעה
ניקח את הדוגמה לעיל ונפעל לפי הסדר:
- סך כל התקבולים השנתיים משכר הדירה יהיו 12*3,000=36,000.
- חישוב ההוצאות השנתיות יהיה סה”כ 18,360. להלן הפירוט.
- ביטוחי נכס וחיים: 100*12=1,200
- ריבית שנתית: 42000*0.33=13,860
- חצי חודש אי תפוסה: 3,000*0.5=1500
- תיקונים ובלאי: 1,800
- קיזוז ההוצאות מול ההכנסות, קרי הנטו שלנו: 36,000-18,360=17,640
- חילוק הנטו האמיתי בהון העצמי שהושקע: 17,640/350,000=0.0504
- הכפלת הערך פי 100 על מנת לקבל את ערך התשואה באחוזים: 0.0504*100=5.04%
- התשואה הריאלית הצפויה על ההשקעה הינה 5.04%
סיכום חישוב תשואה על ההון לדירה להשקעה
זו לא השיטה היחידה כאמור. יש שיטות נוספות שרובן אינן מתחשבות בהוצאות המימון ולכן אני סבור כי הן אינן מדויקות. שנים שאני נוקט בחישובי לכל השקעה בשיטה, בדגש על חישוב תשואה לנדל”ן, הזו והיא תמיד הכי מדויקת.
מאחל לכם שתהיה תמיד תשואה דו ספרתית נטו.
התגובות על “איך לחשב תשואה על נדל”ן”
היי אלעד תודה רבה על הפוסט, אהבתי את שיטת חישוב התשואה cash on cash להבדיל מהשיטה הקלאסית שנקראת cape rate (תקן אותי אם אני טועה) שבה מחשבים את התשואה לפני מחיר הנכס. שם התשואה לפי החישוב שעשיתי תיהיה בערך 3 אחוז. אני חושב שעם התשואות האלה כבר עדיף להשקיע במחקיי מדדים עם תשואה ממוצעת של 7 אחוז בשנה.
תודה על הפידבק:)
אכן 2 שיטות שונות. בשיטה הנ”ל ניתן להשוות תפוחים לפתוחים בכל סוג של השקעה, כולל הוצאות המימון.
מניח שהתשואה שחישבת היתה לדירה להשקעה כדירה שניה עם 50% מימון, מס רכישה וכו.
לגבי האלטרנטיבות – נכון, יש אפיקים שפוטנציאל הרווח העתידי הוא תיאורטית גבוה יותר, אך נכון לחשב זאת מול הסיכון כפי שכל אחד מנתח אותו.
סוגיה נוספת היא טווח זמני ההשקעה, כיוון דין סיכון השקעה במדדים לשנתיים אינה דומה לסיכון של 10 שנים.
עוד נקודה למחשבה היא התשואה המצרפית של נדל”ן בישראל. הפוסט התייחס לתשואה פירותית על הנכס ללא חישוב הרווח בעת מכירתו.
התשואה המצרפית של החלק הפירותי והוני יהוו בסופו של דבר את התשואה הריאלית של הנכס.
בסעיף 3 חישבת נטו 17,640, איך בסעיף 4 הוא הפך פתאום ל19,500?
צודק.
מתנצל, נפטלה טעות סופר, תוקן.
יתר המספרים נותרו ללא שינוי.
תודה רבה החידוד.
היי תודה רבה על פוסט חשוב
מאוד נהנת לקרוא את התוכן שאתה מעלה
ענייני ומעניין
איזה כיף לקרוא. מעריך את הפרגון!
שלום
אני מנסה להבין האם לפי שיטת CASH ON CASH כדאי לקחת מינוף נמוך או מינוף גבוה..
ככל שהמינוף יהיה גבוה יותר כך התשואה על ההון תהיה גבוהה יותר, ולכן אם תרצה יותר תשואה, אז תצטרף לקחת הלוואה גדולה ככל הניתן. חשוב לשים לב כי אמנם התשואה תהיה גבוהה על הנייר, אבל התזרים יהיה נמוך ואפילו שלילי. למעשה ככל שהמינוף גבוה כך התזרים יהיה נמוך יותר
מאולה!
תודה רבה!
תודה רבה!
בשמחה!
מעניין, אבל למה לא מחשבים את כל התשלום למשכנתה? זה עוד cash שצריך להוציא כל חודש. וזה אמור להקטין את התשואה.
תודה
שאלה מעולה!
כיוון שחלק מתשלום המשכנה הוא סוג של “קופת חיסכון”. אם נחלק האופן גס את תשלום המשכנתה, אזי שכשליש יהיה ריבית עבור הבנק ושני שלישים יגדילו את החזקה שלנו בנכס. ככה למעשה אנחנו משלמים וקונים את הנכס
אלעד תודה,
אפתח ואומר תודה על הקבוצה בפייסבוק והבלוג החשוב הזה שמפצה על הרבה שנים במערכת החינוך שבה הילדים שלנו לא נחשפים להשכלה פיננסית.
שאלה לעניין החישוב – החלק של ה-2/3 של הקרן בהלוואה X 12 – צריך להוסיף ל350אשח שכן ההון העצמי שאתה משקיע בפועל בדירה גדל עם תשלומי המשכנתא. הרי תשלומי הריבית מחושבים – גם הגדלת ההון העצמי צריכה לבוא לידי ביטוי בנוסחא – זה שקל ששמת בבית = שקל שהשקעת.
היות שלקחת את כל ההכנסות. זה חלק שצריך לקחת בחשבון החשבוני והולך לאיבוד שם איפשהו בכדאיות ההשקעה (תפוחים מול תפוחים)
אתחיל בתודות על הפירגון. ריגשת מאוד!
לעצם השאלה – אתה צודק, זה סכום שחוזר אלינו בסופו של דבר.
עם זאת, אני לא מחשיב אותו כמרכיב בתשואה מההשקעה, אלא כמרכיב חיסכון. למעשה ה 2/3 (לשם הדוגמה מהמאמר) שחוזרים אלינו מתשלום המשכנתה מגדילים את חלקנו בבעלות הנכס מול הבנק, אך זה לא מחושב כתשואה. זה מבחינת החישוב דומה לחיסכון (הפקדה חודשית) ואין לו מרכיבי תשואה, אלא רק הגדלת החלק היחסי. יתכן וזה עניין סמנטי, אך אני מפריד.
מקווה שעניתי על שאלתך, מוזמן בחום להמשיך לשאול אם משהו לא מובן.
שלום אלעד, קראתי את המאמר החשוב שלך ונהניתי מאוד.
אשמח להבהרה בכמה נושאים: 1. למה אתה מכניס את הריבית להוצאות? למה להתייחס לנתון זה באופן נפרד? והאם שליש זה באמת מה שבערך נשלם בפועל? שמתי לב שרשמת 1380 שח כשליש מהתשלום משכנתא שהוא 3500 שח… משהו לא מסתדר עם המספרים, כי שליש של 3500 זה 1167 שח.
2. נראה שמהחישוב שלך נותר לקונה הנכס שבדוגמה 17640שח רווח שנתי, אם הייתי במקום אותו אדם והיו לי 350000 שח הון עצמי והייתי משקיע אותם לטווח ארוך בשוק ההון בהנחת רווח שנתי סביר של 7% הייתי מקבל לכיסי סכום כסף של 18375 שח בניכוי 25% מס וללא התחשבות באפקט הריבית דריבית לאורך השנים – גם אתה כמובן לא התחשבת בעליית השכירות וכדומה. אם כך , למה לאדם לשקול בכלל להשקיע בדירה עם כל “כאב הראש” הכרוך בשוכרים, תיקונים, חוזים וכו’?
ניתן להניח שיש איזו נקודה שבה כדאי יותר שוק הנדלן משוק ההון – השאלה כיצד להגיע אליה ומה הכיוון אליו כדאי לפנות? נכס זול או יקר יותר? הון ראשוני גבוה או נמוך יותר?
3. מתווך אמר לי בעבר שחישוב גובה התשואה מחושב ע”י סך שכירות בשנה לחלק לשווי הנכס ,מבלי להתחשב במשכנת/הון עצמי/הוצאות וכיוצ”ב- זה מצמצם את % התשואה וזה לא פועל לטובת המתווך שרצה למכור לי דירה להשקעה. האם זו שיטת חישוב נוספת או פשוט שגויה?
אהלן טל,
תודה על השאלות אשיב להכל:
1. מבחינתי כאשר אני מחשב בסוך כמה תשואה אני מקבל מהנכס אני רוצה לקזז את כלל העלויות הנלוות. הריבית היא אחת כזו. זה כסף שמבחינתי לא הולך אלי, אלא לבנק, ולכן הוא לא נספר בהון שאני צובר.
האם שליש? ובכן לא תמיד. לקחתי זאת בכלל אצבע. כיום ניתן להגיע למספרים נמוכים יותר ועם החזרים של 20% ולא 33% כפי שהראתי בדוגמה.
לגבי השליש של המשכנתה: אני חושב שלא שמת לב שהחישוב שלי התיחס לשנה ראה את סעיף 2: ריבית שנתית: 42000*0.33=13,860.
2. אינני ממליץ על השקעה כזו או אחרת. אני סבור שדירה ראונה להשקעה בישראל זה דבר נהדר לאור 2 יתרונות מובהקים:
א. מיסוי שברב המקרים אין כלל מיסוי.
ב. מינוף גובה ובמחיר נמוך.
לגבי ההשוואה, אז נתון אחד שלא נכנס פה וזה חישוב IRR, שיכלול עלית ערך שנתית. לא התחשבתי בו. אם כן הייתי מתחשב אזי התואה המצרפית תהיה גבוהה הרבה יותר.
ועדיין… אין השקעה טובה או לא טובה, אלא מה שנכון לכל אחד ואחת כפי שכתבתי פה: https://moneyplan.co.il/%d7%90%d7%99%d7%9a-%d7%9c%d7%94%d7%a9%d7%a7%d7%99%d7%a2-%d7%9b%d7%a1%d7%a3-%d7%94%d7%9e%d7%93%d7%a8%d7%99%d7%9a-%d7%9c%d7%94%d7%a9%d7%a7%d7%a2%d7%94-%d7%a0%d7%9b%d7%95%d7%a0/
לגבי מה כשאי זה מאוד פרטני. אני דוגמה בעת הנוחית באסטרטגיה שלי מחפש הגדלת הון לא ולא תזרים מניב ולכן נכון לי מינוף מירבי. כמובן שיש פה סיכון על כל מינוף ומינוף.
קשה לומר אילו נכסים ברמת המחיר רלוונטים. אני יכול להעיד על עצמי שאנ מחפש בין מיליון למיליון וחצי כתלות ברמת השיפוץ שנדרש. לא מאמין בדירות זולות של חצי מיליון, אבל זה רק אני. אחרים מאוד מאמינים בזה.
ג. אינני מכיר את המתווך כמובן, אך הוא שוגה. יתכן שהוא מוצא עסקאות מצוינות, אך בחישוב תשואה הוא לא מדייק. ניתן לחשב על פי מה שהוא אמר לך, אך בעיני שזה יהיה חישוב לא מדויק בכלל.
אני מציע תמי דלחשב תשואה על ההון ואם מחשבים גם שנים קדימה עם עלית ערך אז IRR.
איך אפשר לחשב תשואה על דירה בהתחשבות בעליית הערך שלה? אני חושב לבצע השקעה במחיר למשתכן ולמרכיב עליית הערך יש תפקיד משמעותי מבחינתי.
נכון, צודק מאוד.
לעלית ערך צריך לחשב IRR, פה חישבתי תשואה על ההון – COC.
למעשה ניתן להוסיף שורה של עלית ערך באחוזים ולחשב את זה. אם אתה מסתבך שלח לי הודעה במייל או בפייסבוק ואכין לך טבלה כזו עם סעיף עלית הערך.
תודה! אני עדיין לא יודע איך בדיוק לעשות את זה. מאחר ואם אני שוקל מכירה של הנכס אחרי 10 שנים, אני צריך לחשב כמה בעלות יש לי על הדירה בנקודת הזמן הזו לפי מסלול המשכנתא שלי. אולי יש כללי אצבע נוחים לעשות את זה?
בגדול, עלית ערך של כ 3%שנתי זה כלל אצבע לא רע, אבל.. בשנים האחרונות השוק עולה חזק, מה יביא יום עם עלית הריבית ואולי אינפלציה גבוה? קשה לדעת.
הייתי משחק ע”פ כמה תרחישים:
0%,3% , 7% כממוצע רב שנתי.
כמובן אם אתה חושב שיהיו ירידות במחירים לטווח הארוך אז הייתי עושה את המספרים האלו עם מינוס.
הי אלעד,
תודה על המאמר הסופר מעניין ועל זה שאתה מנגיש לנו חומר כזה מסובך בצורה פשוטה ובחישובים ברורים.
אשמח מאוד לראות דוגמה של חישוב ה-IRR עבור הדירה שמשקף את התשואה המצרפית לאורך השנים. אני עומדת בפני עסקה של לקנות דירה להשקעה חדשה מקבלן (על הנייר) ולמכור אותה בעוד 6 שנים. לא מצליחה לחשב את התשואה המצרפית המהווונת. אשמח אם תוכל לשים דוגמא כזאת באתר. המון תודה מראש ותמשיך להיות השראה לכולנו!
בשמחה, רק שצריך נתונים על מנת להביא את המספר הסופי.
נתונים נוספים מעבר לרשום ובמיוחד מה עלית הערך שאת מעריכה שתהיה.
בשביל חישבו מספרי מדויק חייבים את כל הנתונים.
אפשר להוסיף שורה נוספת באקסל עם חיזוי עתידי של אחוז התשואה השנתי
היי,
קודם כל פוסט מעולה,
רציתי לשאול דבר אחד כדי לדעת שהבנתי:
בחישוב ההוצאות אנו מכניסים את עלות הריבית השנתית ללא החזר הקרן של ההלוואה ולפי זה מחשבים את אחוזי התשואה
השאלה האם בעצם ההתייחסות היא כזאתי שאני אומר שבאמת רק הריבית מחושבת כי היא בעצם מה שעולה לי הכסף שלוויתי אבל בפועל מבחינה תזרימית אם אני מחשב הוצאות אל מול הכנסות אני נשאר במינוס
תודה רבה רון!
כן, מחשבים את הכסף שלא נכנס לך לכיס – את הריבית.
הקרן אתה למעשה משלם לעצמך, בואפן פשטני זו סוג של קופת חיסכון.
תודה על הפוסט!
אשמח להבין מה אנחנו מפספסים בנוגע להשקעה בנדל”ן. ממה שהבנו התשואה השנתית על נדל”ן היא 3% – אז נגיד וקונים דירה להשקעה ב 750,000, אז התשואה השנתית עליו תהיה 22,500 ש”ח, וזה בלי כל ההוצאות הנלוות לתהליך.
איך מרווח כזה לשנה שווה להיכנס לתחום, ולרוב להתחייב על משכנתא לתקופה ארוכה?
ובנוסף – איך תשואה כזאת מאפשרת לנו לקנות דירה הרבה יותר טובה על ידי מכירה של הנוכחית כעבור תקופת זמן? זה לא נראה שזה מצטבר להון מספיק רציני.
תודה????????
היי יאיר,
בנדלן בישראל חשוב להתסכל על תשואה מצרפית.
נכון שתשואה פירותית משכר דירה היא לא גבוהה, ועומדת בממוצע של כ 3%, אבל פה נכנסת התשואה ההונית, כלומר עלית הערך של הדירה.
על זה צריך להוסיף את יתרון המינוף שהוא מגיל את התשואה על ההון COC – CASH ON CASH ובשקלול התשואה ההונית עם עלית הערך – IRR, אז פה מצוי הרווח הגדול.