מחירי הדירות בישראל ירדו בעבר!
אפתח בכך שהכותרת, מחירי הדירות ירדו בישראל, מתייחסת לסוגיה בעבר שבה אכן ירדו מחירי הדיור לאורך זמן. אמשיך בכך שהמאמר סוקר את תקופת ירידות המחירים של הדיור בישראל שהחלה בסוף שנות ה-90' ועד ל-2008. כמעט עשור של ירידות. עם זאת, יש לי טיזר קטן לזרוק פה. בניגוד לדעה הרווחת שמחירי הדירות ירדו בכל ישראל, יש מקומות שהנדל"ן לא רק שלא ירד, אלא אפילו עלה.
חשוב לי לצין שאינני עוסק פה בסוגיות של ירידת מחירים ריאלית או נומינלית, אלא אני מתאר את התמונה הרחבה ואת האפשרות שניתן להוריד את המחירים, או לפחות לבלום את העליה, על ידי ניתוח מקרה בוחן.
האם מחירי נדל"ן בישראל רק עולים?
התשובה הפשוטה – כן. לאורך זמן הם עולים, די בדומה לשוק ההון. אם תקחו את מדד ה S&P-500, מדד המכיל בתוכו 500 תאגידים גדולים, תראו שגם הוא עולה לאורך השנים. מופתעים? כנראה שלא.
אבל… אם מסתכלים קצת יותר ב"זום אין" אז מגלים תקופות שבהן המדד ירד. כך בדומה לזה יש ירידה במחירי הדיור! כן כן… מחירי הדירות ירדו בישראל. הנדל"ן יודע גם לרדת.
כאמור, אחת הדוגמאות המובהקות לכך היא הירידות במחירי הנדל"ן שהחלו בעקבות התערבות ממשלתית אגרסיבית בשנות ה-90'.
לקריאה נוספת:
איך לחשב תשואה ורווח על דירה להשקעה
מה הוביל ליצירת פתרון דיור רחב ונגיש?
לאחר התמורות הפוליטיות בברית המועצות אי שם בסוף שנות ה-80', התאפשרה עליה לישראל. החלו גלי עליה גדולים לישראל, למעשה כמיליון עולים חדשים. העליה נתנה את אותותיה בין היתר בשוק הדיור, והביאו לכך שבתקופה קצרה מאוד, ממש תוך חודשים ושנים ספורות, היה ביקוש גבוה מאוד לדיור בישראל.
חלקם שוכנו בשכונות קרוואנים שהוקמו, חלקם חלקו דירות עם משפחות נוספות וברי המזל "הסתדרו" עם דירה לבדם. במצב הזה שנוצר הממשלה החליטה להתערב ולנסות לייצר פתרונות דיור, שכן לא היו מספיק דירות בישראל שיכלו לקלוט את העולם.
מי אחראי לכל זה?
מבלי להיכנס להיבטים הפוליטים, אריאל שרון ז"ל שהיה שר השיכון בין השנים 1990–1992, קידם ויזם בינוי נרחב מאוד של דירות ובתים למגורים בישראל. כאמור, אותה יוזמה היתה כמענה ישיר למצוקת הדיור שנוצרה. שרון החל עם תוכניתו בשנת 1991 וממשיכו כשר השיכון היה בנימין בן אליעזר.
איך שרון ז"ל ותוכניתו הצליחו להוריד את המחירי הדיור?
נשברה המשוואה של היצע וביקוש, והכף נתתה לטובת ההיצע. מה ששרון הצליח לעשות בתקופה הזו היה להגדיל את ההיצע בצורה נרחבת מאוד. הלכה למעשה הוא ריכז תחתיו הרבה מאוד מסמכויות הבינוי – תכנון בניה ושיווק. דבר דומה בוצע על ידי משה כחלון שהיה שר האוצר בשנת 2015, תחת התוכנית "מחיר למשתכן".
יש שיזקפו זאת ליכולתו ה"ביצועיסטית" של שרון ז"ל להזיז דברים, להתגבר על חסמים בירוקרטים, בין היתר כמו היתרי בניה רחבים, הפשרת קרקעות, מימון, תמריץ ורתימת המשק (קבלנים) והתחייבות של הממשלה לקנות את הדירות שבעודף. נוסף על כך הרשויות המקומיות גיבו את ההחלטה של שרון ותמכו בה. מזכיר שבתקופה הזו טרם היה חוק חובת המכרזים שמחד מונע חשש לשחיתות ומנגד מצריך יותר בירוקרטיה.
מה קרה בפועל?
בתקופה קצרה מאוד החלו להיבנות הרבה יחידות דיור שהחלו אט אט להתאכלס על ידי משפחות העולים. רק לשם ההשוואה בשנת 1991, כמות התחלות הבניה עמדה על כ-83,000. במשך השנתיים בהן כיהן שרון ז"ל היו כ-130,000 התחלות בניה. ואם ניקח את זה כ-30 שנים קדימה לימינו, אז על פי נתוני הלמ"ס יש כ-45,000 התחלות בניה בשנה. דבר נוסף הוא קצב הבניה. זמן בניה לדירה ממוצעת מתחילת הבניה ועד לסיומה עמד על כשנה – שנה וחצי. היום? זה יכול להיות גם 3 ואפילו 4 שנים. נכון שהיום הדירות גדולות יותר, ואולי יש שוני בשיטות וחומרי הבניה, את זה קשה לי לנרמל.
בפועל, נבנו שכונות שלמות בערים קיימות כמו אשדוד וראש העין, שהגדילו משמעותית את גודלן. הדיונות והיערות פינו מקום לאותן שכונות חדשות ומודרניות (מקלט ממ"ד, עיצוב וכו).
אופס… בנינו דירות, איפה כל העולים?
בנדל"ן כמו בנדל"ן יש זמני תגובה ארוכים לשינויים בשוק המשליכים על מחירי הדיור. תהליכי התחלות וסיומי הבניה היו מהירים מאוד, אך העצירה שלהם לא עמדה בקנה אחד עם עצירת גל העליה. למעשה העולים הפסיקו להגיע לישראל כמעט באופן פתאומי, אך הדירות המשיכו להיבנות עוד הרבה זמן גם אחרי עצירת גלי ההעליה. תחשבו על זה. תוך מספר חודשים נעצרה העליה הגדולה, אבל התכנונים והבניה בפועל לוקחת שנים רבות קדימה. לקטר הבניה לקח הרבה זמן לעצור למול הבלימה הפתאומית של העולים.
האם הממשלה כיוונה לירידת מחירי הדיור?
לא יודע, אבל ממה שחפרתי, כנראה שלא! לא היה תכנון ממשי להילחם על מחירי הדיור. הם היו תוצאה ישירה של ההיצע הרחב. היא כיוונה להגדיל את ההיצע בצורה רחבה מאוד שיתן מענה דיור הולם לכל העולים. פועל יוצא מזה היה הגדלת ההיצע היה ירידת המחירים. אך כאמור מחירי הדירות לא ירדו בכל הארץ, כיוון שההיצע היה שונה. אזורי המרכז לא "זכו" להיצע רחב ולכן לא "נהנו" מירידת המחירים בעוד שאזורים בפריפריה כן "נהנו" מירידה במחירי הנדל"ן.
מה יהיה בעתיד? האם מחירי דירות יעלו או ירדו?
האם כך יהיה בעתיד?האם מחירי הדיור יעלו או ירדו? אין עלי את כדור הבדולח, הילדים בדיוק שברו אותו בשבוע שעבר. עם זאת אני לא רואה שינוי רגולטורי באופק. לפחות לא כזה שממש ישבור את חוקי השוק. כזה ישפיע על ירידת מחירי הדיור, ההפך!
הגם שבהחלט יכולות להיות ירידות מקומיות בזמן ומרחב, אני בספק אם יהיה משהו גורף לאורך זמן.
בטווח הזמן הארוך אני רואה עליות בנדל"ן ולא ירידה במחירי הדיור.
למה אני מעריך זאת? מדוע מחירי הדירות יעלו? בתמצות אכתוב כי אין לשום גורם כוח ממשי במדינת ישראל אינטרס להוריד את המחירי הדיור. המדינה מרוויחה בדמות מיסוי ישיר על נדל"ן ועקיף מהעוסקים בתחום (מע"מ לדוגמה). יש אחוז אבטלה נמוך יותר. הבנקים מרוויחים בשל המשכנתאות. חברות הביטוח, לאור הביטוחים. המשקיעים, בעלי הדירות שלא רוצים שערך הדירה שלהם ירד. ובצורה עקיפה אפילו אלו שאין בבעלותם דירה, כיוון שהם נהנים מהמיסים (לא נכנס פה לאופן חלוקת המיסים במדינת ישראל).
איך מחירי הדירות ירדו בעתיד?
בראייתי זה יחסית פשוט וחוזר לאותה הנקודה – היצע וביקוש בנדל"ן. זה עבד בשנות ה-90' אז למה לא לשחזר? כתבתי על האינטרסים, ולכן אני מעריך שאם יהיה ממשל בעל אינטרס אמיתי ומובהק לשינוי הוא יוכל אולי הפוך את הקרעה על פיה ולהוריד את מחירי הדיור ולהגדיל באופן משמעותי את ההיצע.
האם זה אכן יקרה? אם זה ישפיע בצורה דרמתית? ימים יגידו…
