השקעה נדל"ן בחו"ל – המדריך המלא להצלחה – חלק ב': אנשי מקצוע, סוגיות משפטיות ובטוחות

תקציר החלקים הקודמים במדריך השקעות נדל"ן בחו"ל

בחלק הקודם, חלק א' במדריך להשקעות נדל"ן בחו"ל כתבתי אודות איך התחיל לצמוח לו אפיק ההשקעה בנדל"ן בחו"ל. מהם התנאים הנכונים לכם כמשקיעי נדל"ן בחו"ל להתחיל להשקיע ולבחון עסקאות נדל"ן, ופירטתי מהם הצעדים הראשונים שצריך להתחיל מהם.

אנשי מקצוע שחייבים להכיר כאשר משקיעים בנדל"ן בחו"ל

אתם ניגשים בפעם הראשונה שלכם לקראת השקעת נדל"ן בחו"ל. יותר מזה, אתם יודעים שאתם הולכים לבצע השקעת נדל"ן בארצות הברית. למדתם, קראתם, הורדתם את האקסל לבחינת השקעות נדל"ן בחו"ל, אבל עדיין חסר לכם עוד קצת על מנת להקטין את הסיכון. בראייתי ישנם 3 מומחי תוכן פיננסים ומשפטיים שנכון להתייעץ עימם טרם ההשקעות שלכם בנדל"ן בחו"ל:

• עורך דין: חובה שיעבור על החוזה ולא אתם, פה לא חוסכים כמה אלפי שקלים!
• רואה חשבון: רצוי מאוד שיעריך את חבות המס שלכם על מנת שתוכלו לשקלל זאת בתשואה, יש לכם רואי חשבון מומלצים באתר המומחים שלנו – FINCAT.

ניתן כמובן להיוועץ עם אלו שביצעו עסקאות נדל"ן בחו"ל ואני מדגיש עם אלו שסיימו "סיבוב".

אגב, עם מי מי לא כדאי להתייעץ בניתוח עסקת הנדל"ן?

• החבר הכי טוב שלכם שלא מבין בהשקעה.
• ההורים שלכם שחו"ל מבחינתם זה טיול לצרפת. הם אוהבים אתכם וינסו להגן עליכם, אך הם לא בטוח שמבינים את התחום ההשקעות כפי שאתם מבינים.
• הגננת של הילדה הקטנה, אלא אם היא סיימה "סיבוב":)

האם צריך עורך דין להשקעות נדל"ן בחו"ל?

בקצרה? כן!

באריכות:

אתם חייבים עורך דין לענייני נדל"ן חו"ל

ככלל, אני תמיד אוהב להיעזר באנשי מקצוע איכותיים, הם עוזרים לי להתקדם מהר יותר ובביטחה.

אתם לא אנשי מקצוע בתחום הנדל"ן בחו"ל. על אחת כמה וכמה אתם לא עורך דין לנדל"ן בחו"ל שכל מומחיותיו היא עסקאות נדל"ן בחו"ל.

סביר גם שהוא קרא עשרות אם לא מאות חוזי נדל"ן למגוון עסקאות נדל"ן.

סביר שגם נתקל במקרים מורכבים ויש לו את הידע והנסיון לייעץ לכם. בראייתי עורך דין להשקעות נדל"ן ונכסים בחו"ל הוא שומר הראש הפרטי שלכם.

תעברו גם אתם על החוזה לפני השקעה בנדל"ן בחו"ל

אין בעיה שבמסגרת בדיקת הנאותות על איך לבחור נכון השקעת נדל"ן לחו"ל תקראו את חוזה הנדל"ן.

אם אתם שואלים אותי אז חובה עליכם לקרוא את החוזה. תפנו לכם מספר שעות לצד כוס קפה/בירה וויסקי. עם זאת, אתם לא מומחי תוכן בתחום עסקאות וחברות נדל"ן בחו"ל. תנו לאלו שכן לעזור לכם עם חוזה השקעות נדל"ן בחו"ל.

אל תוותרו על עורך דין לבדיקת החוזה, הוא שומר הראש שלכם

אל תוותרו על עורך דין נדל"ן בחו"ל, שלא תהיו עוד סיפור זוועה באיזו כתבה של כלכליסט.

אל תתנו לבן הדוד שלכם שהוא עורך דין לענייני תעבורה, זו טעות. תנו זאת לאיש מקצוע רלוונטי, עורך דין המתמחה בסוגי ההשקעות נדל"ן בחו"ל.

אתם עתידים לרכוש דירה להשקעה ביוון במקום שאינכם אפילו מכירים, או להיכנס לעסקת נדל"ן של מולטי פמילי מניב עם השקעת נדל"ן בארצות הברית לצד כ-30 משקיעים נוספים ויזם. או בכלל זה חוזה הלוואה בעסקת הלוואת חוב בנדל"ן להשקעה בפורטוגל.

כדאי מאוד שיהיה מישהו שיחווה את דעתו וייעץ לכם בהיבט המשפטי. שירות שכזה יעלה בממוצע כ 6,000 שקלים ומניסיוני הוא שווה את זה. תחשבו על זה ככה: השקעה של כ-6,000 שקלים בעסקת הנדל"ן שלכם שעלותה כ 250,000 שקלים. האם זה שווה? לטעמי בהחלט!

מה קורה אם יש אירוע משפטי? תביעות נדל"ן בחו"ל

בפרק ה' אמשיך לדון על ההיבטים המשפטיים ובמורכבות שיש לכל מדינה ומדינה.

חשוב להבין, וזה יאמר לכם עורך הדין הנדל"ני שתשכרו שיעבור על החוזה, שניהול ומיצוי הדין יהיה ברב המכריע של המקרים בחו"ל ולא בישראל.

שימו לב! זאת על פי חוקי הנדל"ן של המדינה בה השקעתם ולכן חשוב מאוד לבחור את מדינת ההשקעה שלכם בקפידה. יתרה על כן, אם אתם תובעים את היזם הישראלי, הדין יהיה על פי המדינה בה השקעתם.

מיצוי הדין עם השוכרים בנכס להשקעה בחו"ל

אותו כנ"ל גם מיצוי הדין עם השוכרים שלכם. יש מדינות שהן בעד השוכר ואפילו מגלמות זאת בהגבלות שכירות (RENT CONTROL) ויש כאלו שבעד המשכיר. אפילו בנדל"ן בארצות הברית הגדולה והקפיטליסטית, מרבית המדינות הן בעד השוכר ולא בעד בעל הבית.

ממליץ בחום לבחור אזור השקעה בו החוק יעדיף את המשקיע כפי שאני מרחיב ארוכות בחלק ג' במדריך השקעות נדל"ן בחול, כלומר את בעל הבית ולא את הדייר. ככה יהיה לכם יתרון משפטי. דוגמה יפה לכך היא השקעת נדל"ן בארצות הברית במדינת טקסס שבה החוק עם בעלי הנדל"ן.

איזו ישות אתם? פרטית או LLC? חלק מ-LP? או בכלל GP?

כאשר אתם קונים נדל"ן בחו"ל יש ישות שאתם חלק ממנה. היא יכולה להיות פרטית עם קנית סינגל בקליבלנד.

היא יכולה להיות פרטית שלכם, אבל תחת חברה לאור כמות גדולה של נכסים באטלנטה ג'ורג'יה ותיקרא LLC (Limited Liability Company – דומה לחברה בע"מ).

תחזיקו חזק זה הולך להיות מורכב מעט יותר אם זה גדול עליכם – דלגו הלאה לחלק הבא

בהשקעות גדולות סביר שזה יהיה תחת LLC (זוכרים? כמו חברה בע"מ) וזו לרב תהיה תחת LP (limited partnership – שותפות מוגבלת). הסכמים בין LP ל-LP יהיו תחת GP (General Partnership – שותפות ראשית).

תיעזרו בעורך הדין שלכם להבין איזו ישות משפטית אתם ומה היתרונות והחסרונות

תיעזרו בעורך דין שלכם יסביר לכם הכל

אני לא רוצה לבלבל אתכם. עם זאת, כן תבינו מה הישות שאתם נמצאים בה ומהם החוקים שאתם כפופים בהתאם לכך. לשם כך יש לכם עו"ד שיסביר לכם בדיוק את המעמד המשפטי. בתוך כך את הזכויות והחובות שלכם. איפה היתרונות ואיפה החסרונות ובעיקר את הסיכונים.

אומר שעל פי רב בקנית סינגלפמלי בארה"ב, די דומה לדירה ביוון: אתם הבעלים ואין שותפויות. אך אם אתם שותפים במולטיפמלי בארצות הברית או בנכס מסחרי לוגיסטי בגרמניה, אז סביר שזה יהיה תחת LLC. היזם המקומי והיזם בישראל יהיו תחת GP/LP.

מה זה LLC?

עצת זהב: היוועצו תמיד עם עורך דין שתחום מומחיותיו הוא נדל"ן בחו"ל. אל תוותרו כי זה עולה עוד כסף. זיכרו תמיד שבמרבית המקרים הדין ימוצה ויהיה במדינה בה השקעתם. ביחרו מדינה מתאימה לכם על פי החוקים המקומיים ותבינו את הישות המשפטית שלכם.

רישום נכס נדל"ן בחו"ל

לא משנה אם קניתם אם אתם עושים השקעות נדל"ן בארצות הברית כמו סינגל בקליבלנד. או השקעות נדל"ן ביוון עם יזם מקומי בדירת נופש. רישום הנכס על שמכם או הקבוצה הוא קריטי. מכירים בישראל את המונח בנדל"ן "טאבו"? נהדר! זה הסעיף של הטאבו שלכם בהשקת הנדל"ן הבאה שלכם בחו"ל.

תבדקו ב"טאבו"

תבדקו היטב על שם מי רשום הנכס לאחר שתירכשו אותו. בין אם זו הדירה בבטומי שבראייתכם היא תהיה הכוכב הבא של עולם השקעות הנדל"ן, או מרכז לוגיסטי מסחרי גדול בגרמניה.

• האם אתם הבעלים היחידים?
• אם אתם חלק מקבוצת משקיעים במולטיפמלי, אז מה החלק היחסי שלכם?

מה חשוב לבדוק ברכישת נדל"ן בחו"ל בהקשרי בעלות על הנכס?

• תוודאו את הרישום!
• מתי הנכס ירשם?
• איך הוא ירשם?
• מי ירשום אותו? חברת השקעות הנדל"ן? עו"ד ישראלי? עו"ד מקומי?
• כמה זמן זה יקח?
• מה קורה עד שרושמים (ראו סעיף עורך דין נאמן בסעיף הבא).

תקבלו את כל הפרטים אודות הרישום היעזרו בשאלות שכתבתי, תבינו היטב את כלל התהליך

עורך דין נאמן להשקעות נדל"ן בחו"ל – איפה הכסף שלי?

מזל טוב! החלטתם איזו השקעת נדלן בחו"ל מתאימה לכם! מצאתם חברת נדל"ן נפלאה. העברתם את הכסף ל…? רגע רגע רגע… איך זה עובד? ובכן את כספי ההשקעה שלכם אתם יכולים להעביר למספר מקומות:

• ניתן להעביר לחברת הנדל"ן
• ישירות ליזם הישראלי 
• ליזם המקומי המקומי
• לעורך דין נאמן

אל תעבירו למשווקי הביניים!

ממליץ לכם בחום רב לא להעביר ישירות לחברת הנדל"ן או ליזם, אלא לחשבון נאמנות שמנוהל על ידי עורך דין נאמן המלווה את העסקה.

חישבו על התרחיש הבא. השקעה בנדל"ן מסחרי בחו"ל. מחסנים לוגיסטים.

יש את שלב איתור העסקה, במקביל גיוס ההון ולוקח עוד זמן עד שרוכשים את הנכס והוא עובר רישומית לידי קבוצת ההשקעה. מה קורה עם הכסף בשלבים שבין העברת הכסים וגיוס ההון העסקת הנדל"ן ועד לרישום והעברת הכסף למוכרים? שאלה מצוינת! בעבור זה צריך להיות עורך דין נאמן מטעם חברת ההשקעות או יזם הנדל"ן.

האם צריך עו"ד נאמן בעסקאות נדל"ן בחו"ל?

אותו עורך דין נאמן בעסקת הנדל"ן בחו"ל אמור לפקח על התשלום ולוודא שאין מעילות, שאין "זליגת הון" בדרך ובעיקר לוודא שהכל מתנהל כשורה ובהתאם לחוקים. כל זאת על מנת לשמור על כספכם הרב שהושקע בעסקת הנדל"ן.

לא לכל השקעות הנדל"ן בחו"ל יש עו"ד נאמן, עסקאות פשוטות יחסית של דירת מגורים ביוון או סינגל בארה"ב סביר שלא יהיה עו"ד נאמן, אך בגדולות כמו נכסים מסחריים סביר מאוד שכן יהיה.

תוודאו שיש עורך דין נאמן מטעם חברת השקעות הנדל"ן או היזם שמלווה את העסקה ותעדיפו תמיד להעביר את הכסף לעו"ד נאמן שמלווה את ההשקעת הנדל"ן ולא לחברת הנדל"ן או ליזם עצמם

בטחונות בהשקעות בנדל"ן בחו"ל

אחת הסוגיות המרתקות שיש היא הביטחונות בהשקעת הנדל"ן. לא אחת תשמעו שזו השקעה בטוחה. זה אחלה, סיסמה נהדרת, אבל מה זה אומר?

ביטחונות זה ערובה של חברת הנדל"ן או יזם הנדל"ן עצמו, הם מבטיחים למשקיעים ונותנים ערבות על ההון המושקע.

לרב אין ביטחונות לנכסים בחו"ל

בטחונות אמנם חריג יחסית בנוף וסביר שלא תקבלו אותו כערובה אישית חתומה על ידי חברת ההשקעות. מה כן יציעו או יעטפו אתכם? שהנכס הוא הבטוחה. זה טוב, אבל זה לא מצוין.

אם חלילה ההשקעה שלכם מעבר לים תקבל תפנית שלילית הנכס יכול לשמש כבטוחה כלשהי. הבטוחות הנכונות יותר בעיני הן ערבות אישית או נכס אחר במקום. עם זאת, כאמור, זה די חריג בנוף ההשקעות בנדל"ן בחו"ל.

לרב הכי טוב שתקבלו זה את הנכס שרשום על שמכם אם זו עסקה שלסינגל או דירה להשקעה או את חלקו אם זה נכס מולטיפמלי או מרכז מסחרי או מחסן לוגיסטי.

סוגיה נוספת חופפת היא ביטוח הנכס. תבינו האם מבוטח, מה מבוטח וכדומה. תוכלו לקרוא פה על חשיבות הביטוחים והאם כדאי בכלל לעשות ביטוח לנכסים, מעבר לחובה בחוק.

תבינו אילו בטחונות וביטוחים, אם בכלל, מציעים לכם. עד כמה הם "חזקים", מה גובהם, מה מכסים? ואיך ניתן להפעילם בעת הצורך

סדר נושים: חוב בכיר, חושב משני והלוואות חוב

איפה אתם בסדר החובות?

אנחנו עוד ניגע במפל התשלומים בחלק ד' של מדריך השקעות נדל"ן בחו"ל, אבל לפני זה חשוב להבין שבעסקאות נדל"ן מרובת משקיעים כמו מולטיפמילי או נכסי נדל"ן מסחרי בחו"ל ישנם מספר משקיעים. אתם רק אחד מרשימה ארוכה וברב המקרים גם בסופה של אותה רשימת משקיעים. לאותה רשימה יש כמובן סדר נושים בהחזרת חובות ותשואה למשקיעים השונים.

סדר חלוקת הכסף בחובות

מי יהיה הראשון שיקבל את ההחזר? חוב בכיר! לרב זה יהיה הבנק המלווה או גורם אשראי חוץ בנקאי שממן את רב העסקה. לאחר מכן לחובות המשניים יהיו אלו מי שנכנסו לעסקה במסלול הלוואת חוב ורק לאחר מכן אלו המשקיעים. למעשה בין לבין יש את המשקיעים הכשירים אבל עליהם לא נדבר פה.

הכל טוב ויפה עד ש…

למה אני פורט את הסדר הזה? כדי שתבינו איפה אתם בשרשת המזון הן במפל התשלום כשהכל הולך חלק וטוב, אבל בעיקר כשמשהו משתבש.

כאשר ההשקעה יורדת לטימיון ונאלצים להחזיר חובות אז יש סדר ברור כפי שתיארתי אותו. צר לי לבאס, אבל המשקיע הממוצע לרב יהיה אחרון בשרשרת המזון ואילו הבנק שהוא החוב הבכיר יהיה ראשון לקבל. כל היתר בין לבין.

תבינו איפה אתם באותה שרשרת מזון ומתי החלק שלכם יגיע

סיכום פרק 3: אנשי מקצוע חשובים בעסקאות נדל"ן בחו"ל וסדר החובות

זיכרו, עורך דין לענייני נדל"ן ורואה חשבון נדל"ן יכולים לעזור לכם מאוד לבחון את השקעת הנדל"ן שלכם בחו"ל. לא אחת הם אלו שירימו דגלים אדומים ויתריעו בפני חריגות. עם זאת, האחריות המלאה היא תהיה בסופו עלינו כמשקיעים. היעזרו באנשי מקצוע מומחים לנדל"ן בחו"ל. זה כסף קטן שיכול לחסוך לכם בענק! ואל תתבאסו שיש לכם עכשיו כסף שצריך להשקיע אותו. תחסכו בינתיים בקרן כספית מומלצת עד שתמצאו את העסקה המושלמת עבורכם, ואפילו תוכלו לצבור שמה ריבית דריבית. זה סולידי ונזיל ומתאים לכסף שממתין להשקעות. ובמיוחד אם זה לאורך זמן כי אם יודעים מה זה אינפלציה? זה אוכל לכם את הכסף!

פרק 4: מי השותפים שלכם בהשקעות נדל"ן בחו"ל

בפרק הקודם כתבתי על אנשי מקצוע שישמרו עליכם, בפרק זה אתעכב על אלו שאיתכם בהשקעה. ממש איתכם. היזם, חברת הניהול, משקיעים נוספים וכדומה.

אתם לא לבד – לטוב או לרע

בחלק לא מבוטל מהמקרים לא תהיו לבד בהשקעות נדל"ן בחו"ל.

ב"נדל"ן בחו"ל המדריך המלא" אני מתייחס גם להשקעות קבוצתיות וגם ליחידים. יש לכם שותפים, בין אם פעילים או סמויים אתם לא לבד! יש עסקאות שהן מרובות משתתפים כמו קרנות השקעה במולטי פמלי מניב בארצות הברית. מנגד, יש כאלו שהן מצומצמות יותר כדוגמת אחזקה ישירה של נדל"ן כמו סינגל פמלי או דירה ביוון, חשוב להבין מי איתכם במסע הזה.

חברת הנדל"ן שמתפעלת את הנכס שלך

יתכן ואתם יושבים בפגישה עם משווק או אפילו עם הבעלים של חברת הנדל"ן, זה נהדר! תבינו מי עומד מאחורי החברה עצמה.

הרחבתי על זה בפרק 4 בעלילות החתול בנדל"ן בחו"ל – איך לבחור אנשי מקצוע טובים. אני מציע בחום לקרוא שוב איך לבצע בדיקת נאותות בצורה חכמה ומדויקת עבורכם לקראת השאלה איך לבחור חברת נדל"ן ואיך להשקיע בחו"ל.

בעת הפגישה תשאלו את כלל השאלות שתוארו במאמר הזה על איך לבחור אנשי מקצוע לנדל"ן בחו"ל. שאלות כמו כמה שנים הוא פועל בתחום? כמה פרויקטים חברת הנדל"ן ניהלה? אילו פרויקטים לא צלחו וכדומה

<span class="ugb-highlight" style="color: #000000;"> עשו שיעורי בית טרם הפגישה תכינו את סט השאלות לבחירת היזם או חברת הנדל"ן מראש</span>

תבדקו מי היזם המקומי שמממש את הנכס להשקעות נדל"ן בחו"ל

לרב המכריע של השקעת נדל"ן בחו"ל ולא משנה אם זה נדל"ן בארצות הברית או נדל"ן ביוון יש "שותף מקומי".

גם פה חשוב לשאול את אותן השאלות מהסעיף הקודם. אותן שאלות על איתנות, ותק, הצלחות וכישלונות.

רשמו הכל ולאחר מכן, בביתכם חפשו את היזם או חברת הנדל"ן בגוגל. תראו שהנתונים כמו ותק, אזור הפעילות בחו"ל, היקפי החברה וכו תואמים את שאמרו לכם. נסו לחבר את השאילתה עם המילה תביעה (Lawsuit).

דברו עם היזם המקומי

אני מציע בחום רב, אומר זאת מניסיון עם עסקת נדל"ן באנגליה שכמעט נדפקתי בה ביג טיים. אתם תגלו המון דברים.

גם אם אתם מתקשים עם השפה, עשו את המאמץ. תשאלו אותם על על חברה עצמה (זוכרים? ותק, היקפים אזור פעילות הצלחות, כשלונות…). תראו שהנתונים שהוצגו לכם אכן תואמים. לא לחשוש גם לשאול מה העלויות. מה כוללות העלויות? האם יש ביטוחים רלוונטים לנכס?

תחקרו את היזם המקומי באינטרנט, תראו שהנתונים שהוצאו תואמים והתקשרו ליזם המקומי של חברת הנדל"ן בחו"ל לאמת את הכל

מי חברת הניהול שלכם לנכס בחו"ל?

חברת הניהול היא זו שמתפעלת בפועל את נכס הנדל"ן שלכם בחו"ל. זה לא משנה האם יש לכם השקעת נדל"ן בארצות הברית בדמות סינגל-פמלי שאתם הבעלים. או השקעה בנדל"ן ביוון כמו בבית קיט לאייר בי אנד בי (AB&B), ובכלל נכס מסחרי בגרמניה. חברת הניהול בנכס שלכם עלולה אפילו להוות צוואר בקבוק. היא זו שגובה את השכירות, מנהלת את הדיירים, מתקנת ומתחזקת אותו וכו'. לעיתים היזם המקומי הוא גם חברת הניהול לנכס.

חברת ניהול להשקעות נדל"ן בחו"ל זו לא חתונה קתולית, אבל…

שימו לב כי חברת ניהול לנכס הנדל"ן שבבעלותכם המלאה, כמו אותו סינגל בארה"ב או דירת סטודנטים באנגליה, ניתן להחליף אם תרצו, אך לא תמיד פשוט הדבר.

בעסקאות גדולות המשלבות קרנות הון כמו נכסים מסחרים בגרמניה או עסקת מולטיפמלי בארצות הברית, אז פה היזם הישראלי הוא זה שמנהל את העיסוק עם חברת הניהול. בין אם אתם מרוצים ממנה או לא השליטה היא של היזם.

די בדומה ליזם הנדל"ן ולחברת הנדל"ן בידקו אתם את חברת הניהול. תבינו את הרקורד שלה, קל וחומר אם זה בנכס נדל"ן שבבעלותכם. ניתן לעשות זאת בקלות על ידי חיפוש בגוגל וגם להתקשר אליהם ישירות. מה העלות? מה היא כוללת? זמינות? אנשי מקצוע?

הבינו מי זו חברת הניהול, מה תפקידה בהשקעת הנדל"ן שלכם בחו"ל, מה הרקורד המוכח שלה, אזורי פעילות, יתרונות וחסרונות

מי הבנק המלווה? האח הגדול של הנדל"ן ומימון השקעות בחו"ל

כמעט לכל השקעה בנדל"ן בחו"ל יש בנק שמלווה את עסקת הנדל"ן. בעיני בנק מלווה הוא הכרח להשקעות גדולות כמו מולטיפמלי ועסקאות יזמיות. חידוד חשוב, אני מוציא פה את אותן השקעות יחידים בחו"ל בדמות סינגלפמלי בארצות הברית או דירה יחידה בקפריסין לשם הדוגמה.

רוצים עוד תכנים של חתול פיננסי? תוכלו לקרוא במדריכים ובקורסים שלנו – לומדים עם החתול

למה חשוב שיהיה בנק מלווה בהשקעת נדל"ן בחו"ל?

למעשה די בדומה לעסקת נדל"ן בישראל, כך גם בהשקעה בנדל"ן בחו"ל – בעסקאות גדולות של מיליוני דולרים הבנק בודק את העסקה עצמה כדי לכסות את עצמו. ה

סיכוי שיהיה פה איזה עוקץ נדל"ני גדול ומתוכנן יורד במעט כיוון שהבנק בודק את ההשקעה והיזמים על מנת לכסות את עצמו. הרבה פעמים כשחברות קורסות אז אין באמת בנק שמלווה את העסקאות והכסף הוא במימון המשקיעים בלבד.

זה ממש דומה למשכנתא בישראל

יצא לכם לקנות דירה בישראל? לקחתם משכנתא ועשיתם חישוב כמה הון עצמאי אתם צריכים? הבנק בודק את האם כדאי לתת לכם את הכסף. הדבר האחרון שהבנק רוצה הוא להפסיד כסף, וכך גם אתם.

לכן, הבנק בדק אתכם לפני שהוא אישר לכם את הלוואת המשכנתא. הבנק בדק מה כושר ההחזר שלכם, מה דירוג האשראי, תלושי משכורת וכדומה. בסופו של דבר כאשר הבנק השתכנע שאתם "ראויים" להלוואה הנכספת שלו, הוא אישר לכם את ההלוואה – ברכות! רק שימו לב – קחו הלוואות טובות ולא הלוואות רעות.

השקעות נדל"ן בישראל וחו"ל זה יחסית דומה

די בדומה למה שקורה בישראל כך קורה גם בהשקעות בנדל"ן בחו"ל בסדר גודל גדול מאוד.

כמה דוגמאות מובהקות לכך יכולות להיות מולטיפמלי בארצות הברית. רכישת נדל"ן מסחרי בגרמניה שישמש כמחסנים לוגיסטים ואפילו בעסקאות של הלוואות חוב לבניה יזמית של מלון בפורטוגל.

הבנק בודק את העסקה מקצה לקצה די בדומה לאיך שבודקים אתכם פה בישראל. נכון זו לא אותה בדיקה בכל מדינה מדינה ולא בכל בנק ובנק, אבל זה עוד אינדיקטור חשוב לבחינת איכות עסקת הנדל"ן שלכם.

בנק מלווה גדול או קטן? מה עדיף?

זו סוגיה בהשקעות בנדל"ן בחו"ל עם הון גדול שנדרש לגייס עבור לקיחת הלוואה.

בנק גדול שמלווה את העסקה זו נקודה חיובית מאוד בעיני.

אם זה בנק מקומי באיזה מחוז נידח בארצות הברית, זה עוד סביר (שווה לבדוק את הבנק).

דין BANK OF AMERICA, אינו דין בנק מקומי קטן כמו countybank עם 3 סניפים. אבל אם אין בנק בכלל לעסקאות של כמה מיליונים טובים אז זו נורה אדומה, צריך להבין למה. לעיתים קונים במזומן ומהר כי יש עסקה טובה על הפרק, אבל לא סתם כך בסכומים של מיליוני דולרים.

מבחינתי זו סיבה סבירה לגמרי לרדת מהעסקה כי אין גורם עסקי גדול שמוכן לממן את ההשקעה ולכן תמיד יפנו לגופים חוץ בנקאיים שפחות בודקים מחד, ומעלים את הריבית כי הסיכון גדל מאידך.

גובה המימון בעסקת הנדל"ן בחו"ל

מה גובה המימון בעסקה הנדל"ן שלכם?

מימון גבוה לרב יעלה את הסיכון אך גם כזה שסביר שיתן לכם חישוב תשואה על ההון (CASH ON CASH) גבוה יותר. יש בנקים שיעדיפו אחוז מימון גבוה וכאלו נמוך. אין חוקים או כללים כמה היזם ימנף את עצמו, אבל ברב המכריע יהיה מינוף גבוה יותר ממהון העצמי.

תוודאו שיש בנק מלווה לעסקה, תבינו מה חלקו בהשקעת הנדל"ן ורצוי שיהיה בנק גדול ומוכר

אתם חלק מעסקה גדולה בהשקעה בחו"ל

כאמור, אתם לא לבד. אתם לא המשקיעים היחידים בעסקה, ואני מוציא פה נכסי נדל"ן באחזקה ישירה כמו דירות וסינגלים. בחלק מהעסקאות, בעיקר כאלו שמעורב בהן הון רב, יהיו איתכם עוד שותפים להשקעת הנדל"ן בחו"ל. הם יהיו שותפים איתכם למימון עסקת הנדל"ן.

שותפים להשקעה איתכם

אותם שותפים יהיו איתכם כחלק מאותה קבוצת רכישה שיזם הנדל"ן או החברה הנדל"נית מגבשים. ישנו "חוק הניצעים" שפשוט אומר שלכל עסקה יש עד 35 משקיעים שאינם כשירים. אין מגבלה של משקיעים כשרים (הון נזיל של 8 מיליון). כלומר יש לכם עוד אנשים איתכם בעסקה. תבינו כמה יש עוד איתכם.

הנה דגל אדום!

האם אתם לבד בעסקה גדולה (זה אומר דרשני)? כמובן שכמות הניצעים יכולה להשתנות בכל שלב עד המגבלה, אך בכל זאת חשוב להבין מה כמות האנשים שאיתכם. תבינו כמה משקיעים "רגילים" יש, כמה במסלול הלוואת חוב, כמה משקיעים כשירים. האם היזם המקומי גם משקיע? בקיצור מי השותפים שלכם? מי עוד איתכם במימון עסקת הנדל"ן?

תבינו כמה משקיעים יש יחד איתכם, העדיפו ברמה השמית. באילו מסלולים בהשקעה מה הם כחלק מהישות המשפטית

זהות אינטרסים שלך ושל היזם או חברת הנדל"ן: דמי רצינות או מס שפתיים?

בהמשך לאותן השקעות קבוצתיות מרובות משקיעים יש משקיע אחד או שניים שהם חשובים ומעניינים מאוד. הראשון יהיה חברת הנדל"ן או יזם הנדל"ן בישראל ביחרו בהם נכון! השני יהיה היזם המקומי באותה המדינה שאתם מושקעים בה.

"צרת רבים או נחמת טיפשים?"

ובכן אני מסתכל על הפתגם הזה מעט אחרת. כאשר אני משקיע עם יזם בנדל"ן ביוון, בבטומי או ארה"ב בעסקה מניבה או יזמית, אז ארצה שניהיה שותפים. שותפים אמיתיים. כאלו שחולקים ברווחי השקעת נדל"ן בחו"ל וכאלו שסופגים את ההפסדים.

מדוע? כי ככה אני יודע שאני לא לבד בעסקה, ויש תמריץ יתר להצלחת השקעת הנדל"ן בחו"ל.

חשוב להבין בכמה הם נכנסים האם בסכום מצחיק של כמה אלפי שקלים שזה מס שפתיים, או שנכנסים כמוכם עם כמה מאות אלפי שקלים. מגוון הסיבות לאי כניסת יזמים להשקעה ששמעתי הוא מגוון מאוד. אחסוך מכם את התירוצים והסיבות השונות.

תעדיפו השקעות נדל"ן בחו"ל כאשר היזם/חברת הניהול הישראלים, והיזם המקומי במדינה בה אתם משקיעים, מושקעים גם כן

בדיקת הנאותות לעסקה עצמה, יכולה להיות שלמה רק אם תבינו מי אנשי הקשר ומי מנהל את ההשקעה מעבר לים. פרט ליזם המקומי וחברת הניהול שהוזכרו לעיל, יש עוד אנשי קשר רלוונטים כמו בין היתר:

• עורך הדין המקומי
• מתווך אם יש
• אנשי התחזוקה (לרב כחלק מחברת הניהול)
• מנהל הכספים (לרב כחלק מחברת הניהול)
• ועוד…

לא כולם רלוונטים לכל ההשקעות נדל"ן בחו"ל, אבל כדאי מאוד לעבור על כל השמות שיש ולקבל את השמות, המספרים , כתובות העסק, כתובות מייל וכדומה.

גבשו לכם רשימה של כלל אנשי המקצוע שמעורבים בעסקת הנדל"ן

סיכום פרק א בחלק ב': השותפים שלכם בהשקעות נדל"ן בחו"ל

בכל ההשקעות בנדל"ן בחו"ל יש לכם עוד גורמים מעורבים בהשקעה. הם יכולים המשקיעים לצידכם. היזמים בארץ ובחו"ל. חברת הניהול וכו. תיבחרו אותם נכון ותבחנו אותם היטב טרם ההשקעה. דברו עם כולם, תבינו האם האם נכונים לכם.