דירה: החלום הישראלי, אבל האם אתם מודעים לסיכונים?
בישראל של 2025 , דירה היא הרבה יותר מסתם נכס – דירה היא חלום, מעמד, יציבות. אנשים מסתנוורים מהמחשבה על בעלות על דירה, משוכנעים שאין דרך אחרת לבנות ביטחון כלכלי. זה
נכון במיוחד במגזר החרדי בו גדלתי. שם, דירה היא קודש קודשים. הורים משקיעים את כל הונם כדי לעזור לילדים לקנות דירה, ומי שלא מצליח בכך – עלול לראות שידוך מתפרק.
גם מחוץ למגזר החרדי, אני פוגש לא פעם אנשים שמבחינתם השקעה משמעותה דירה – ולא משנה כמה הם ירוויחו או כמה אפשרויות אחרות יש. הם רוצים דירה כי "זה בטוח", כי "זה משהו
פיזי שאפשר להחזיק", כי "מחירי הדיור תמיד עולים". אבל האם באמת מדובר בהשקעה כדאית או באשליה? בואו נבחן את הנתונים.
דירה להשקעה – למה כן?
ישנן סיבות טובות שבגללן אנשים נמשכים להשקעה בנדל“ן ודירה להשקעה. הנה העיקריות שבהן:
- תחושת יציבות וביטחון – בעלות על דירה מעניקה תחושת ביטחון שלא תלויה בשוק ההון או במעסיקים. דירה היא נכס מוחשי, שאפשר להחזיק בידיים ולהוריש לילדים בבוא העת.
- תשואה משכירות – דירה מניבה הכנסה פאסיבית משכירות, שמספקת תזרים מזומנים חודשי ועוזרת להתמודד עם הוצאות נוספות. בנוסף לעליית הערך של הנכס עצמו.
- מינוף באמצעות משכנתא – אפשר להיעזר בכסף של הבנק, לקחת משכנתא ולרכוש נכס בשווי גבוה. באופן תיאורטי, נשקיע הון עצמי של רק 25% מערך הדירה ונקבל תשואה גבוהה יחסית לסכום שהשקענו.
טיפים, תובנות, וקצת הומור שיעזרו לכם לקחת שליטה כלכלית.
למה דירה להשקעה לא בהכרח משתלמת?
למרות היתרונות הברורים, הנה כמה חסרונות בדירה להשקעה שעשויים לגרום לכם לחשב מסלול מחדש:
- תשואה ריאלית נמוכה מאוד – לפי נתוני הלמ"ס, התשואה השנתית הממוצעת על דירות עומדת על כ 2%- בלבד מערך הדירה. אפילו עם מינוף, נתונים מחישוב שנעשה -2024 להשכרה. כאן בפורטל התוכן מראים שהתשואה המצרפית – משכירות + עלית ערך, מגיעה לכ 5% לכל היותר. לשם השוואה, קרן כספית שנזילה בכל יום עסקים ואין בה שום התעסקות תניב לכם נכון להיום 4.5% תשואה, ותיק השקעות שבנוי נכון יניב לכם בממוצע 8% תשואה בשנה.
- היעדר אפקט ריבית דריבית – בשונה מהשקעות בשוק ההון, נדל"ן לא נהנה מאפקט הריבית דריבית. כל רווח שתעשו מהדירה לא יושקע בחזרה בנדל״ן, אלא ייכנס לחשבון הבנק שלכם. בשוק ההון לעומת זאת, המשקיעים נהנים מהשקעה אוטומטית חוזרת של הרווחים. בטווח הארוך מדובר על הבדלים עצומים בשורת הרווח.
- חוב ל-30 שנים – רוב האנשים קונים דירה עם משכנתא שתלווה אותם 20 ואפילו 30 שנים, זה חוב שמגביל את החופש הכלכלי שלנו, משפיע על המוראל, מכניס לחרדות כלכליות ומקשה עלינו להירדם בלילה. לרובנו קשה לחיות עם חוב על הכתף, גם אם זה בשביל תשואה מדירה.
- סיכון כלכלי ורגולטורי – קניית דירה לא מבטיחה עליית ערך תמידית. שינויים בריבית, מיתון, משברים פיננסים וחוקים חדשים יכולים להפוך את ההשקעה ללא משתלמת. אם יוטלו מיסים
גבוהים יותר על דירות להשכרה, או אם יינקטו צעדים רגולטוריים נוספים שיפגעו בשוק הנדל"ן, התשואות יכולות לרדת באופן חמור. מספיק שלא נמצא שוכרים לכמה חודשים בשנה והתשואה שלנו תיפגע באופן חמור, בעוד המשכנתא ממשיכה לנשוף בעורפנו. - השוואה לשוק ההון – השקעה במדדים (מדד עולמי שכולל את תשואת העולם כולו) הניבה תשואה של 8% עד 10% בשנה לאורך ההיסטוריה. מדובר בהכפלה של ההון כל כמה שנים, נתון שאי אפשר להתעלם ממנו. (עם תשואה של 10% בשנה הונכם יוכפל תוך 8 שנים!). במקרה של השקעות בשוק ההון, הרווחים נצברים במהירות הרבה יותר גבוהה מאשר בנדל"ן, וכך אפשר להגדיל את ההון העצמי בטווח הקצר והבינוני.
- מחירי הדירות תמיד עולים? אף אחד לא יכול לחזות את העתיד. שוק הנדל״ן בישראל אמנם נמצא בעלייה במשך תקופה ארוכה, אבל אף אחד לא ערב שזה ימשיך לנצח. לפי הלמ״ס קצב העלייה במחירי הדירות ירד ביחס לשנים קודמות. והריבית? היא רק עלתה וייקרה לנו מאוד את המינוף שהשתלם בהרבה לפני כמה שנים כשהריבית הייתה אפסית.
- מימון יתר – מסוכן ועלול לגרום למשבר. אחוזי המימון המוגזמים דיי מזכירים את התקופה של לפני משבר הסאב פריים בארצות הברית ב 2008 , אז אנשים רבים קנו דירות להשקעה באחוזי 3% הון עצמי בלבד. לא היו מספיק שוכרים לאכלס את הדירות. אחוזי מימון משוגעים של עד 3/97 והמשקיעים התקשו לעמוד במשכנתא שלקחו על עצמם כמעט בלי הון עצמי, מה שגרם להתפוצצות בועת הנדל"ן ולגופים גדולים ובנקים לקרוס בזה אחר זה. מחיר הנדל״ן ירד אז בארה״ב לשפל של כל הזמנים.
אז מה עדיף – דירה או שוק ההון?
האם דירה להשקעה היא טעות? לא בהכרח. אבל היא גם לא ההשקעה הכי משתלמת שיש. אם המטרה היא ביטחון נפשי – ייתכן שזה נכון עבור חלק מהאנשים. אבל אם המטרה היא למקסם
רווחים – יש דרכים טובות יותר.
לפני שמתחייבים ל-30 שנה של חוב, כדאי לשקול את האלטרנטיבות ולבחון את התמונה הרחבה. השאלה היא לא "האם דירה זו השקעה טובה?" אלא "מהי ההשקעה הטובה ביותר עבורי?" –
והתשובה לא תמיד עשויה להיות נדל“ן.
אז מה בתכל׳ס?
יש מקרים שבהם דירה להשקעה עשויה להיות משתלמת. אם מדובר בדירה יחידה, המשקיע עשוי ליהנות מהטבות מס מפליגות, בהם הנחה משמעותית במס רכישה ופטור מלא ממס שבח
בעת מכירת הדירה. גם במקרים של פיזור תיק ההשקעות – דירה יכולה להוות פיזור השקעות, לאנשים שחשוב להם לפזר את הונם בכמה אפיקים שונים. במקרים כאלה, השקעה בדירה
עשויה להשתלם לטווח הארוך.
אם אתם צעירים, אנשים בעלי הון עצמי קטן, או סתם אנשים שרוצים גמישות וראש שקט, תעשו טובה לעצמכם, אל תלכו אחרי העדר, תחשבו מה נכון עבורכם!
רוצים לחשב את הכדאיות של דירה להשקעה לפי הנתונים האישיים שלכם? נסו את מחשבון ההשקעות שלנו כאן
