ישראל מעניקה הטבות משמעותיות במס רכישה על דירה יחידה, עם פטור עד תקרה מסוימת. בעוד שבהונג קונג משלמים עד 15% מס רכישה, ובמדינות רבות באירופה וארה"ב ההקלות מצומצמות יותר, בישראל ישנו פטור עד תקרה של כ-1.98 מיליון ש"ח. הטבה זו יכולה לחסוך לכם עשרות ואף מאות אלפי שקלים.
רכישת דירה היא אחד הצעדים הפיננסיים המשמעותיים ביותר בחיים, והבנת חוקי מס הרכישה וניצול נכון של ההטבות חיוניים לחיסכון משמעותי.
טיפים, תובנות, וקצת הומור שיעזרו לכם לקחת שליטה כלכלית.
מהו מס רכישה לדירת מגורים?
מס רכישה הוא מס המוטל על רוכשי מקרקעין בישראל, כולל דירות מגורים. הוא משולם לרשות המיסים תוך 60 ימים ממועד חתימת החוזה, ומחושב כאחוז משווי העסקה.
הפואנטה המרכזית: המחוקק קבע הטבות משמעותיות במס רכישה לרוכשי דירה יחידה, שיכולות להגיע לחיסכון של עשרות ואף מאות אלפי שקלים בהשוואה למס המוטל על רכישת דירות נוספות.
מדרגות מס רכישה לדירה ראשונה 2025
נכון לשנת 2025, מדרגות מס הרכישה לדירה יחידה הן:
| חלק משווי הדירה (בש"ח) | שיעור המס |
|---|---|
| עד 1,978,745 | פטור ממס רכישה (0%) |
| מ-1,978,746 עד 2,343,170 | 3.5% |
| מ-2,343,171 עד 6,055,070 | 5% |
| מ-6,055,071 עד 19,771,125 | 8% |
| מעל 19,771,125 | 10% |
לעומת זאת, למי שכבר יש דירה נוספת:
- 8% מס על דירות שעלותן עד 6,055,070 ש"ח
- 10% מס על דירות שמחירן גבוה מ-6,055,070 ש"ח
המדרגות מתעדכנות פעמיים בשנה (16 בינואר ו-16 ביולי) בהתאם למדד המחירים לצרכן.
כמה זה באמת חוסך לכם? בואו נחשב!
דוגמה 1: דירה בשווי 2 מיליון ש"ח
- דירה יחידה: 740 ש"ח מס רכישה (פטור עד 1,978,745 ש"ח ו-3.5% על היתרה)
- דירה שנייה: 160,000 ש"ח (8%)
- חיסכון: 159,260 ש"ח!
דוגמה 2: דירה בשווי 3 מיליון ש"ח
- דירה יחידה: 46,022 ש"ח מס רכישה
- דירה שנייה: 240,000 ש"ח (8%)
- חיסכון: 193,978 ש"ח!
מס הרכישה מחושב באופן מדורג, ולא על כל הסכום. לכן אפילו בדירות יקרות, הפטור על החלק הראשון מהווה חיסכון משמעותי.
כשמחשבים תקציב לרכישת דירה, הוסיפו לפחות 5-7% מעבר למחיר הדירה עבור הוצאות נלוות. אין דבר גרוע יותר מלגלות שחסרים לכם 100,000 ש"ח בטווח הקצר!
אם אתם מתכננים לקנות דירה בחודשים הקרובים, שווה לשקול להפקיד את הכסף המיועד למס הרכישה בקרן כספית במקום להשאירו בעו"ש. כך תוכלו ליהנות מתשואה גבוהה יותר תוך שמירה על נזילות מלאה של הכספים לקראת מועד התשלום. וכמובן לא לשכוח להיעזר ביועץ משכנתא מומלץ.
הטבת מס רכישה: נדל"ן מול שוק ההון
רבים מתלבטים בין השקעה בנדל"ן לבין השקעה בשוק ההון. מבחינת מיסוי, דירה יחידה בישראל מציעה יתרונות משמעותיים:
בהשקעה בשוק ההון:
- משלמים 25% מס רווחי הון ריאלי על כל רווח
- אין פטורים או הקלות משמעותיות למשקיע הממוצע
- התשלום חל על כל שקל של רווח, מהשקל הראשון
בהשקעה בדירה יחידה:
- פטור ממס רכישה עד כמעט 2 מיליון ש"ח בקנייה
- מדרגות מס מופחתות גם מעל לסכום הפטור
- פטור ממס שבח (עד תקרה מסוימת) במכירה (מס שבח=מס רווחי הון בעולם הנדל"ן)
- אפשרות להשכיר ולקבל הכנסה פטורה ממס (עד תקרה מסוימת)
גם אם אתם זכאים לפטור מלא, הגישו את טופס ההצהרה למס שבח (מש"ח 7000). פעם נתקלתי במישהו ששכח להגיש וקיבל קנס של 15,000 ש"ח - למרות שהיה פטור לחלוטין ממס!
אמנם, שוק ההון מציע יתרונות אחרים כמו נזילות, רף כניסה נמוך וסחירות גבוהות, ולכן רבים בוחרים לגוון את תיק ההשקעות שלהם. אם אתם שוקלים להשקיע בשוק ההון כאלטרנטיבה או בנוסף לנדל"ן, שקלו פתיחת חשבון מסחר עצמאי שיאפשר לכם גמישות וחיסכון בעמלות לאורך זמן.
השפעת הטבת מס הרכישה על שוק הנדל"ן
הטבת מס הרכישה לדירה יחידה משפיעה באופן משמעותי על שוק הנדל"ן בישראל:
- עידוד רכישת דירה ראשונה - ההטבה מפחיתה את חסם הכניסה לשוק הדיור, במיוחד עבור זוגות צעירים ומשפרי דיור.
- הפרדה בין משקיעים לרוכשי דירה למגורים - ההבדל הדרמטי במיסוי בין דירה יחידה לדירות נוספות מעודד רכישת דירות למגורים ומצמצם את כדאיות ההשקעה בדירות מרובות.
- השפעה על מחירי הדירות - מחד, ההטבה מאפשרת לרוכשים להשקיע יותר בדירה עצמה (שכן פחות כסף הולך למס). מאידך, הגדלת הביקוש לדירות ראשונות עלולה להעלות את מחירי הדירות בטווח המחירים הרלוונטי.
- יצירת שוק דו-שכבתי - בפועל נוצרו שני שווקים מובחנים: שוק הדירות הראשונות (עד כ-2 מיליון ש"ח) המאופיין בביקוש גבוה, ושוק הדירות היקרות יותר והדירות להשקעה, המושפע פחות מהטבות המס.
כמתכנני נדל"ן ומשקיעים, חשוב להבין את הדינמיקה הזו ולהתאים את האסטרטגיה בהתאם.
מי זכאי להטבות מס רכישה לדירה ראשונה?
- אזרחי/תושבי ישראל או זכאים לעלות לישראל לפי חוק השבות.
- דירה יחידה - הדירה הנרכשת היא הדירה היחידה שבבעלותכם. שימו לב: גם אם קניתם 5 דירות בעבר ומכרתם את כולן, הדירה החדשה תיחשב כ"דירה יחידה"!
- תקופת מעבר לשיפור דיור - אם יש לכם דירה נוספת, תוכלו עדיין לקבל את ההטבה אם תמכרו את הדירה הקיימת תוך 24 חודשים מיום רכישת הדירה החדשה.
- שימוש למגורים - הדירה הנרכשת מיועדת לשמש למגורים.
לגבי בני זוג, הם נחשבים כיחידה אחת לעניין זה. אם לאחד מבני הזוג יש דירה, שניהם לא ייחשבו כרוכשי דירה ראשונה.
טיפים לחיסכון במס רכישה לדירה ראשונה
1. תזמון חכם
אם מחיר הדירה קרוב למדרגת מס, שקלו לתזמן את הרכישה בהתאם לעדכוני מדרגות המס.
2. הגדרת שווי העסקה
וודאו שרק רכיבים שחייבים להיכלל בשווי העסקה אכן נכללים. למשל, ריהוט או מיטלטלין שנמכרים בהסכם נפרד ובמחיר סביר, לא ייחשבו חלק משווי הדירה.
3. שותפות עם בן משפחה
אם יש בן משפחה שיכול לסייע במימון הדירה, שקלו לרשום אותו כשותף בחלק קטן (עד שליש). חשוב ביותר: כל השותפים בדירה, כולל בן המשפחה, חייבים להיות ללא דירות נוספות בבעלותם כדי לשמור על ההטבה המלאה.
4. בדיקת זכאות לפטורים מיוחדים
ישנם פטורים והקלות מיוחדים למקרים ספציפיים, כגון נכים, עולים חדשים, או רכישה במסגרת "מחיר למשתכן".
טעויות נפוצות בתשלום מס רכישה
- אי הצהרה על זכאות להטבות - הזכאות להטבות אינה אוטומטית, עליכם להצהיר עליה בטופס מש"ח 7000 ולעמוד בכל התנאים.
- אי עמידה בלוחות זמנים - איחור בתשלום המס או בהגשת הצהרות עלול לגרור קנסות כבדים.
- הגדרה שגויה של "דירה יחידה" - אפילו חלק קטן בדירה נוספת (מעל שליש) עלול למנוע את הזכאות להטבות.
- התעלמות מהוצאות נלוות - רבים מתמקדים רק במחיר הדירה ושוכחים לקחת בחשבון עלויות נוספות כמו מס רכישה. ניהול תקציב משפחתי נכון מחייב לקחת בחשבון את כל ההוצאות.
האם ניתן לשלם מס רכישה כחלק מהמשכנתא?
שאלה נפוצה בקרב רוכשים היא האם ניתן לכלול את מס הרכישה בסכום המשכנתא:
- אפשרי בחלק מהמקרים - חלק מהבנקים (לא כולם) מאפשרים לכלול את מס הרכישה במשכנתא, בכפוף למדיניות הספציפית של כל בנק.
- מגבלות מימון - המימון נכלל בתוך מגבלת ה-75% LTV המותרת לדירה ראשונה, והבנק לא תמיד יאפשר לכלול את מלוא סכום המס.
- שיקולי כדאיות - תשלמו ריבית על מס הרכישה לאורך כל תקופת המשכנתא. כדאי לבחון את העלות הכוללת באמצעות מחשבון ריבית דריבית - תופתעו לגלות כמה מס רכישה של 50,000 ש"ח יכול להפוך ל-100,000 ש"ח ויותר לאחר 30 שנה של החזרי משכנתא. אם ביכולתכם, עדיף לשלם מהון עצמי או באמצעות הלוואה לטווח קצר יותר.
אם רוכשים דירה מקבלן, בדקו אפשרות להוציא מרכיבים מסוימים משווי העסקה לצורכי מס. חבר שלי הצליח להוזיל כך את מס הרכישה ב-10,000 ש"ח!
היתרון המשולב של מס רכישה ומס שבח
ישנו יתרון משמעותי בהחזקת דירה יחידה בישראל מבחינת מיסוי:
- בקנייה - פטור או הנחה משמעותית במס רכישה (עד התקרות שצוינו)
- במכירה - פטור ממס שבח על הרווח, אך חשוב להדגיש שזהו פטור עד תקרה מסוימת בלבד, ולא פטור מוחלט בכל סכום ומצב
שילוב הטבות אלו הופך את ההשקעה בדירה יחידה ליתרון משמעותי בהשוואה להשקעות אחרות, כולל בשוק ההון, שם תשלמו מס רווחי הון על כל רווח.
החיסכון מתחיל היום: תכנית פעולה להפחתת מס רכישה
רכישת דירה ראשונה היא צעד משמעותי, ומס הרכישה הוא רק אחד מההיבטים הפיננסיים שיש לקחת בחשבון. תכנון מוקדם והתייעצות עם אנשי מקצוע יכולים לחסוך לכם עשרות אלפי שקלים.
אנו בחתול פיננסי מאמינים שידע הוא כוח, במיוחד בהחלטות פיננסיות משמעותיות. הצטרפו לקהילת החתול הפיננסי מועדון הצרכנות שבאמת דואג לצרכן - המקום שבו מקבלים את הכלים להחלטות פיננסיות חכמות.
