דיסקליימר קטן למאמר האם מחירי הדיור יעלו או ירדו?:
אינני משווק/מפרסם/יזם/מתווך/קונספירטור וכו, אלא רק משתף מנסיוני ותובונותי לאורך השנים.
כותב את שורות אלו כ“נייר עמדה” – המשקף את דעתי האישית בלבד.
יש שיסכימו עם המסקנות שלי ויש שלא, זה בסדר גמור, אוהב את כולכם.

מחירי הדיור יעלו או ירדו – בועת נדל”ן או מציאות יציבה

מחירי הדיור עלו באופן כמעט רציף החל משנת 2008, עת תקופת משבר הסאב-פריים. הכמיהה שלנו כישראלים לקנית דירה למגורים בבעלותנו היא גבוהה מאוד, אך מחירי הנדל”ן בכלל ומחירי הדיור בפרט ממשיכים להאמיר. החל משיחות סלון ועד כתבות מפוצצות בתקשורת באופן יומיומי כולם דנים האם “מחירי הדיור יעלו או ירדו“?
בעולם הנדל”ן היא שניה רק שאלה הנצחית: “איזו ריבית משכנתה הכי טובה שיש”?

אתחיל מזה שאני לא יודע בוודאות מה יהיה, האם אנחנו נמצאים כיום בתוך בועת נדל”ן, מודה שכדור הבדולח בדיוק נשבר לי בשבוע שעבר.

מה כן? אני מעריך שלאורך זמן מחירי הדירות יעלו. זה לא אומר שלא תהיינה ירידות קלות במחירי הנדל”ן, אבל לטווח ארוך – אין לי ספק שתהיה עליה במחירי הדיור!

לקראיה נוספת:

8 עצות זהב לבחירת תמהיל משכנתה נכון

איך מחשבים תשואה מדירה להשקעה?

10 טיפים להתנהלות כלכלית נכונה – ככה מרוויחים כסף!

האם אפשר להוריד את מחירי הדיור בישראל?

מה יקבע האם מחירי הדיור יעלו או ירדו?

בכן בראייתי יש מספר סיבות. חלקן תלויות בגורמי כח והשפעה וחלקן סיבות חברתיות-תרבותיות. ישנם גופים במדינת ישראל שמעוניינים לשמור על שוק הנדל”ן למגורים בישראל בתמחור גבוה ושיהיה בעליה מתמדת לאורך זמן. אפרוט כעת כמה מהסיבות שגינן אני מעריך כי לאורך זמן תהיה עלית מחירים בנדל”ן למגורים בישראל.

1. מדינת ישראל מרוויחה ממיסי הנדל”ן יותר לאור עלית מחירי הדיור

הכנסה ממיסים מהווה מקור הכנסה משמעותי בסעיף ההכנסות של מדינת ישראל. למעשה יש חלק לא מבוטל המגיע ממיסים בתחום הנדל”ן והדיור. מיסי הנדל”ן או בשם האחר מיסי מקרקעין, שמשולמים למדינה מגיעים ממספר אפיקים, ישירים ועקיפיים.
אפיקי מיסוי הנדל”ן הישירים יתקבלו באמצעות:

• מס רכישה – בעת קנית דירה יחידה ישנו מס רכישה משתנה. למעשה ככל שמחירי יעלו כך המס שישולם לרשות המיסים יהיה גבוה יותר. מתוך אתר רשות המיסים (נכון לאוגוסט 2021):
  • 0 ש”ח ועד 1,747,865 ש”ח – לא ישולם מס רכישה
  • 1,747,865 ש”ח ועד 2,073,190 ש”ח – ישולם על החלק היחסי 3.5% מס רכישה.
  • 2,073,190 ש”ח ועד 5,348,565 ש”ח – ישולם על החלק היחסי 5% מס רכישה.
  • 5,348,565 ש”ח ועד 17,828,555 ש”ח – ישולם על החלק היחסי 8% מס רכישה.
  • 17,828,555 ש”ח ועד אין סוף – ישולם על החלק היחסי 10% מס רכישה. זה מה שנקרא צרות של עשירים.
  • לנכס נדל”ן שני והלאה החל מהשקל הראשון יהיה מס רכישה של 5%. גם פה ככל במחיר עולה כך מדרגת המס תעלה.
• מס שבח – דומה במעט למס רווחי הון, ולמעשה משקלל 25% מיסוי על הרווחים ממכירת הדירה. כמובן שניתן להתקזז מתשלום על חלק ממס השבח.
• היטל השבחה – מטרתו לכסות את הוצאות העירייה/מועצה/ישוב על הפיתוח שהושקע באזור הנכס שלכם. חישוב היטל יהיה על פירב מחצית מעלית השווי של ערך המקרקעין שלכם.
• שכר דירה – לא אכנס פה לסוגיות בשכר דירה, רק אציין שיש 2 מסלולי תשלום. האחד הוא מיסוי החל מגובה שכר דירה של 5100 ש”ח וגם הוא מדורג. השני הוא 10% מכלל שכר הדירה – לבחירתכם כמובן.

במקביל לאפיקי מיסוי המקרקעין הישירים, ישנם אפיקים עקיפיים שיתקבלו באמצעות תשלומי מיסים שונים כמו מע”מ, מס הכנסה ועד הגדלת קופת הביטוח הלאומי על ידי הפרשות שכר של בעלי המקצוע העוסקים בתחום הנדל”ן. ישנה רשימה ארוכה של אנשי מקצוע עם הקשר ישיר לתחום המקרקעין כמו עורכי דין המתמחים בנדל”ן (מקרקעין), מתווכי נדל”ן, שמאים, יועצי משכנתטאות פרטיים, ענף שלם בבנקאות העוסק במשכנטאות, קבלני נדל”ן ושיפוצניקים.

דבר נוסף שהמדינה תרוויח מעלית מחירי הדיור הוא אחוז תעסוקה גבוה יותר. שוק נדל”ן “עירני וחי” מאפשר להרבה אנשי מקצוע להתפרנס. זה גם מוריד את אחוז האבטלה וגם מעלה את הפריון וגם פה המדינה מרוויחה במיסוי.
כל זה ועוד לא נכנסתי בכלל לסוגיה הפיננסית של עולם ההלוואות שעוטף את תעשית הנדל”ן (ראו סעיף 5)

חישבו על זה… למה לא מפשירים עתודות קרקע נוספות ומגבשים תהליכים רגולטורים לאצת הבניה…? לאור נתוני הלמ”ס שמצאתי אודות התחלות וסיומי בניה בשנים האחרונות ישנה לכל היותר שמירת מצב קיים ואף מגמה לירידה בהתחלות בניה ובסיום בניה.
רק לשם הדוגמא אני אצטט חלק מהמתואר שם:

“בשנת 2020, החלה בנייתן של כ-51,600 דירות ירידה של 3.5% בהשוואה לשנת 2019”.

“…גמר בנייה: הסתיימה בנייתן של כ-47,920 דירות, ירידה של כ- 8.0% בהשוואה לשנת 2019 (כ-52,060)”.

לסיכום סוגית המיסוי – ככל שמחירי הדיור למגורים יעלו כך ההכנסות ממיסוי נדל”ן ומקרקעין יגדילו את קופת האוצר.

2. קבלנים ויזמי נדל”ן ירוויחו מעלית מחירי הדיור בישראל

לא רק בעלי המקצוע ומדינת ישראל, שתוארו בסעיף 1, ירוויחו מעלית מחירי הנדל”ן, אלא גם הקבלנים ויזמי הנדל”ן. הרי איזה קבלן לא ירצה למכור במחיר הגבוה ביותר דירות למגורים, לא ככה? כל עליה במחירי הדיור תשרת היטב את האינטרס העסקי של היזמים והקבלנים.

3. משקיעי נדל”ן גם הם יהנו מעלית מחירי הדיור

אותם אנשים פרטיים, בין אם ירשו דירה להשקעה בראשון לציון, או שרכשו דירה קטנה או שתיים בדימונה עם ההון העצמי, או “משקיעים סדרתיים” שמלקטים להם נכסים. בראייתי, אין לרובם המכריע אינטרס שהמחיר ירד, ההפך הוא הנכון – גם משקיעי הנדל”ן רוצים שמחירי הנדל”ן בישראל יעלו. אחרי הכל הם רוצים שהנכסים שלהם ישביחו את עצמם ושלפחות על הנייר הנכסים שלהם יהיו בעלי ערך כלכלי גבוה יותר. רגע… יש פה אולי איזה קאצ’… אתם בוודאי אומרים לעצמכם שיש משקיעים שרוצים שמחירי הדיור בישראל דווקא ירדו ומיד מדקלמים את המשפט הבא:

“אבל גם הדירות שירצו לקנות המשקיעים יעלו גם כן, ולכן יהיה להם קשה לקנות יותר, אז למה הם רוצים שמחירי הדיור יעלו?”

אז… חישבו בבקשה עליכם כמשקיעי נדל”ן, בין אם ירשתם, קניתם דירה אחת או משקיעים סדרתיים. האם אתם רוצים רוצים באמת שהמחיר של נכסים הנדל”ן שלכם ירדו או יעלו? בבקשה! הנה התשובה!

4. הבנקים מצטרפים לחגיגת עלית מחירי הדירות

אחד מאפיקי ההכנסה המשמעותיים של הבנקים הוא בין היתר המשתכנה. אותה הלוואה גדולה שאנו לוקחים ומשעבדת את ההון שלנו לעשרות שנים קדימה. רק מלנתח את היקף המשכנטאות של שנת 2021, ניתן לראות עליה של עשרות אחוזים בהיקפי לקיחת המשכנטאות – זה רווח עצום לבנקים!
החל מתחילת משבר הקורונה, במרץ 2020, אני עדים לתהליכים שהבנקים נוקטים בשוק הנדל”ן. בין אם התהליכים הם בכסות הקורונה או לא, הלכה למעשה מדיניות הבנקים הפרטיים ובנק ישראל כרגולטור, משפיעים מאוד על עלית מחירי הדיור בישראל. אלו ויוצרים שוק תוסס ותחרותי . הלכה למעשה בוצעו שינויים רגולטורים שעודדו את עלית המחירים שכללו:

1. אי הארכת מס הרכישה שעמד עד לפני סוף שנת 2020 על 8% וירד ל 5%, עת לא חודש צו השעה להאריכו.
2. הגדלת מסלולי המשכנתה של משתנות קצרות מועד מ 33% עד ל 66% מגובה המשכנתה. למעשה בהחלטה זו בנק ישראל עודד לקיחת משכנטאות על ידי רוכשי הדירות, בדמות ריבית אפשרית נמוכה יותר.

5. הכח הדל של מחוסרי דיור בישראל

פה למעשה הגענו לאוכלוסיה היחידה בראייתי שכן רוצה שמחירי הדיור ירדו, מה זה ירדו? יצנחו כלפי מטה. זה ברור למה. אממה – לאוכלוסיה הזו אין כמעט לובי (פרט למחאה כזו או אחרת) חזק, לא בפוליטיקה ולא במשק. למעשה אין לה גורם כח שבאמת רוצה לקדם את האינטרס שלהם. הגם כשהיו כאלה בפוליטיקה כדוגמת השר לשעבר משה כחלון שמימש את תוכנית מחיר למשתכן, גילוי נאות – אני לא מחובביה), הם היו נדירים בנוף. דובר רבות על השפעת תוכנית מחיר למשכן, אני מאלו הטוענים שהתוכנית עשתה רק מהמצופה. אני בספק רב אם התוכנית הזו הביאה יותר תועלת מאשר נזק כלכלי-חברתי.

6. קצב גידול האוכלוסין רק מגדיל את הביקושים ויוצרים עלית מחירים בשוק הנדל”ן

• ריבוי טבעי – אמנם אנחנו מדינה מערבית, אך קצב הריבוי הטבעי במדינה שלנו הוא מבין הגבוהים בעולם המערבי. על פי נתוני המרכז הלאומי לסטטיסטיקה (הלמ”ס), לקראת סוף שנת 2020 אוכלוסיית ישראל נאמדת בכ-9.3 מיליון תושבים. נכון, ישנן אוכלוסיות בעלות קצב ריבוי טבעי גבוה יותר, אך המגמה הכללית היא חיובית.

• הארכת גיל הזקנה – בקצה השני של הסקאלה, אנו עדים, בין היתר הודות לרפואה מתקדמת, להארכת גילאי הזקנה .

• הגירה חיובית לישראל – נתון נוסף מעניין מאוד לבחון הוא קצב ההגירה החיובי למדינת ישראל. גם פה, על פי נתוני הלמ”ס ישנה הגירה חיובית לאורך השנים לישראל, דבר שמגדיל את הביקוש לנדל”ן. הגירה חיובית מארצות הברית ומדינות באירופה כדוגמת צרפת, בין היתר בשל סיבות ביטחוניות (אנטישמיות) מביאות עוד ועוד משפחות ויחידים לחפש דירות למגורים בישראל.

שילוב בין שלושת הנתוני הנ”ל, קצב ריבוי טבעי, הארכת גיל הזקנה ושיעור הגירה חיובית למדינת ישראל, מביאים לגידול משמעותי באוכלוסיה. אותו גידול בקצב האוכלוסיה מתרגם באופן ישיר ליצירת ביקושים לדירות ומגורים בישראל. אותם ביקושים לנדל”ן משפעים מאוד על המאזן העדין של ההיצע והביקוש לנדל”ן למגורים. דבר זה מביא לביקוש מגורים גבוה יותר ככל שיעבור הזמן, לכן כאשר יש צריכה גבוה של מוצרים, ובמקרה שלנו דירות למגורים, כך מחירי הדיור ימשיכו לעלות.

8. גירושים (לא עלינו) גם הם משפיעים על ביקושי ההדיור ודוחקים אותם למעלה?

לא מאחל לאף אחד ואחת להתגרש. הנתונים של הלמ”ס מראים תמונה מעניינת אודות אחוזי הגירושים שיש בישראל. נכון ל-2019 15,992 משפחות התגרשו. אחוז המתגרשים מ-2002 ועד ל-2018 עלה ב-50%. כ- 10,000 זוגות התגרשו ב 2002, ואילו נתון זה עמד על כ-15,000 ב 2018. נראה שיש עליה של כמה מאות משפחות בכל שנה. כל משפחה שמתגרשת משפיעה ישירות על שוק הדיור ועל ביקושי הנדל”ן. תחת ההנחה שהרב המכריע מחפש פתרון דיור לשני הצדדים, הרי רק מנתון הגירושים ניתן ללמוד שביקוש לדירות מגורים גדל בכל שנה בכ-15,000 יחידות דיור. נראה שמגמת כמות הגירושים בישראל רק מתרחבת לה משנה לשנה ותצריך עוד ועוד דירות חדשות לבניה.

אז…. האם מחירי הדיור למגורים בישראל יעלו או ירדו?

כפי שרשמתי, אין לי כדור בדולח, אלא הגיון בריא, מעט הבנה וחוש ביקורתיות. אינני יודע מה צופן העתיד אך מניתוח מעמיק של הנתונים אני משיב לשאלה: “האם מחירי הדיור יעלו או ירדו?” שכן, כן מחירי הדיור בישראל יעלו לאורך זמן. האם להשקיע בנדל”ן בישראל? זה כבר במאמר אחר בבלוג.