כדי להבין את המשמעות, חיוני להסביר קודם מה זה הלוואות 10-90, איך הן עובדות, ומדוע הן הפכו לסיכון מערכתי. רק אז נוכל להבין למה ההתערבות הייתה נחוצה ומה המשמעות למשקיעים בבנקים הישראליים.
טיפים, תובנות, וקצת הומור שיעזרו לכם לקחת שליטה כלכלית.
מה זה הלוואות 10-90 ואיך הן עובדות?
הלוואת 10-90 (הידועה גם כ"הלוואת בלון" או "הלוואת קבלן") היא מנגנון מימון שפותח כדי לאפשר לקונים להיכנס לדירות חדשות עם מקדמה נמוכה של רק 10% מערך הדירה.
ה-90% הנותרים מגיעים כהלוואה שמתחילה להיפרע רק כאשר הדירה נמסרת בפועל. המנגנון הזה דומה במהותו למה שקרה בארה"ב לפני המשבר הפיננסי של הסאב פריים האמריקאי 2008, כשהלוואות סאב-פריים אפשרו לאנשים לקנות בתים מעבר ליכולתם. אני זוכר את הסיפורים מאמריקה – אנשים קנו בתים ב No Income, No Job, No Assets (NINJA) ואנחנו יודעים איך זה נגמר.
דוגמה מעשית
אבי ושרה רוצים לקנות דירה חדשה בפתח תקווה במחיר 2 מיליון שקל. במסגרת הלוואת 10-90 הם צריכים להכין מקדמה של 200,000 שקל בלבד (10%).
בעוד שההלוואה של 1,800,000 שקל (90%) תתחיל להיפרע רק כשהם מקבלים את המפתחות. במהלך כל תקופת הבנייה – שיכולה להימשך בין שנתיים לארבע שנים – הם לא משלמים אף שקל על ההלוואה.
איך זה שונה ממשכנתא רגילה?
במשכנתא רגילה, הקונים צריכים להכין לפחות 25% עצמי. תשלומי החזר ההלוואה מתחילים מיד לאחר רכישת הדירה. זה דומה לעקרונות ההשקעה הסולידית שמדגישים בחתול פיננסי – מי שיש לו יותר הון עצמי, הסיכון שלו נמוך יותר.
לעומת זאת, בהלוואת 10-90 דרושים רק 10% הון עצמי, אין תשלומים כלל במהלך הבנייה, והסיכון גבוה יותר לכל הצדדים. זה כמו לקנות חליפה בלי למדוד אותה קודם – אולי תתאים, אולי לא, אבל כשתגלה שהיא לא מתאימה, יהיה כבר מאוחר.
הקסם של הלוואות 10-90 הוא שהן מאפשרות לאנשים עם פחות חסכונות לקנות דירות חדשות, אבל בתמורה הן יוצרות סיכון גבוה יותר לכולם – לקונים, לקבלנים ולבנקים
האם מחירי הדיור יעלו או ירדו איך להתמודד עם זה?
למה הלוואות 10-90 הפכו כל כך פופולריות?
התשובה מורכבת מכמה גורמים שיצרו סופות שלמות בשוק הנדל"ן הישראלי.
מבחינת הקונים: המנגנון הזה פתח להם דלת לשוק הנדל"ן עם מקדמה נמוכה משמעותית. במקום לחסוך שנים כדי להגיע ל-500,000-600,000 שקל הון עצמי, פתאום הם יכלו להיכנס לשוק עם 200,000 שקל בלבד.
זה נתן להם אפשרות לקנות דירה "על הנייר" לפני גמר הבנייה, עם תקווה שמחיר הדירה יעלה עד המסירה.
הקבלנים אהבו את המנגנון עוד יותר. הוא אפשר להם למכור דירות הרבה יותר מהר, לקבל תזרים מזומנים מהיר מהמקדמות, ולהעביר חלק משמעותי מהסיכון לבנקים. במקום להתמודד עם קונים שמתקשים להכין הון עצמי גבוה, פתאום היה להם בזירה הרבה יותר רוכשים פוטנציאליים.
זה קצת כמו שכולם נהיו מכורים לסוכר – הקונים קיבלו "פיקס" מהיר של בעלות על נדל"ן, הקבלנים קיבלו מכירות מהירות, והבנקים ראו רווחים שמנים. אבל כמו עם כל דבר מתוק מדי, בסוף מישהו צריך לשלם את המחיר.
הבנקים, לפחות בהתחלה, ראו בזה הזדמנות עסקית מעולה. הלוואות אלו הביאו רווחיות גבוהה משמעותית מהמשכנתאות הרגילות. על פי נתוני בנק ישראל, הריבית הממוצעת על הלוואות בלון הייתה גבוהה בכ-1.2-1.8 נקודות אחוז מהמשכנתאות הרגילות.
המנגנון גם אפשר צמיחה מהירה בפורטפוליו האשראי שלהם, מה שנראה מצוין בדוחות הרבעוניים ואיפשר גידול בדיבידנדים.
צריכים להיוועץ עם מומחי נדלן והשקעות? זו הרשימה שלנו שעברו את כל הבדיקות שלנו ויצאו חתולים באתר המומחים FINCAT
מתי התחילה הבעיה?
המצב עד נובמבר 2024 הפך ממדאיג למבהיל. הלוואות 10-90 הגיעו לשיא דרמטי – כמעט רבע מכל הלוואות הנדל"ן החדשות במדינה היו מסוג זה. חלק מהפרויקטים דרשו רק 5% מקדמה במקום 10%, והרווחים מסגמנט זה הגיעו לבין 25% ל-30% מכלל רווחי הבנקים מתחום הנדל"ן.
בשלב הזה זה התחיל להרגיש כמו משחק כיסאות מוזיקליים – כולם רוקדים ונהנים, אבל כולם גם יודעים שבסוף המוזיקה תיפסק ומישהו יישאר בלי כיסא.
רגולטורים הזהירו מפני הסיכון הגובר, אנליסטים השוו למשבר הסאב-פריים האמריקאי, ומחירי הנדל"ן עלו בקצב לא בריא. אבל כל הצדדים כל כך הרוויחו מהמצב שהאזהרות נפלו על אוזניים ערלות.
הסיכונים שנוצרו מהפופולריות של הלוואות 10-90
הפופולריות הגוברת של הלוואות 10-90 יצרה סיכונים רב-שכבתיים שהדאיגו את בנק ישראל.
סיכון לקונים
הסיכון הראשון והמיידי נוגע לקונים עצמם. אנשים שקנו עם 10% בלבד עלולים לגלות שאין להם יכולת החזר כשהדירה נמסרת. במיוחד אם הריביות עלו או המצב הכלכלי שלהם השתנה.
אם מחיר הדירה ירד במהלך תקופת הבנייה, הם פתאום חייבים יותר מערכה. במקרה כזה קשה להם למכור דירה שעדיין לא נבנתה. אם נישאר על אותה דוגמא של החליפה… זה קצת כמו לקנות חליפה לחתונה שנה וחצי לפני האירוע – מי יודע אם תתאים לכם כשהזמן יגיע?
סיכון לבנקים
מבחינת הבנקים, הבעיה עוד יותר מורכבת. הם יצרו ריכוז סיכונים חמור – חשיפה גבוהה מדי לשוק נדל"ן אחד, עם לווים שיש להם פחות הון עצמי ולכן סיכון גבוה יותר.
בנוסף, מדובר בהלוואות לטווח ארוך עם תשואה לא ודאית, מה שיוצר סיכון נזילות.
הסיכון המערכתי
אבל הסיכון החמור ביותר הוא המערכתי. הזמינות הגבוהה של אשראי זול דחפה מחירי נדל"ן למעלה בצורה לא בריאה. יצרה מה שנראה כמו בועת מחירים.
במקרה של נפילה בשוק הנדל"ן, אפקט הדומינו עלול לפגוע בכל המערכת הכלכלית. המצב הזכיר בצורה מדאיגה את משבר הסאב-פריים האמריקאי מ-2008.
ההתערבות של בנק ישראל – מה באמת קרה?
כעת אנחנו מבינים למה ההתערבות הייתה נחוצה. בדצמבר 2024, בנק ישראל פרסם "הוראת שעה" שמגבילה את מבצעי הקבלנים עד סוף 2026.
ההתערבות כללה שני צעדים דרמטיים: הגבלת הלוואות בלון ל-10% מסך המשכנתאות החודשיות, ודרישת הקצאת הון גבוהה (150%) מהבנקים לפרויקטים מסוכנים.
בנק ישראל הסביר בזמנו: "מגמה זו מתעצמת בחודשים האחרונים וטומנת בחובה עלייה בסיכון, הן לרוכשים וליזמים ויתכן ואף לאשראי שמעמידה המערכת הבנקאית".
התוצאות היו מיידיות ודרמטיות. בנק לאומי היה הראשון להתיישר ודרש 20% הון עצמי במקום 10%. הלוואת הקבלן הוגבלה ל-40% מערך הדירה. חלה ירידה דרמטית במבצעי הקבלנים ברחבי השוק.
התוצאות לאחר 6 חודשים – מה למדנו?
עכשיו, ב-2025, אנחנו יכולים לנתח את ההשפעות של ההתערבות. הבנקים חווים ירידה ברווחיות מסגמנט הנדל"ן אבל יחסי ההון התייצבו. בשוק הנדל"ן חלה ירידה במכירות הדירות החדשות אבל יציבות במחירים. ורוכשי הדירות חווים דרישות הון עצמי גבוהות יותר אבל איכות גבוהה יותר של הרוכשים.
| פרמטר | לפני (נובמבר 2024) | אחרי (יוני 2025) | שינוי |
|---|---|---|---|
| הלוואות בלון | 23.3% | 10% | -57% |
| דרישת הון עצמי | 10-15% | 20% | +33% |
| מכירות דירות חדשות | 100% (בסיס) | 70% | -30% |
| רווחיות בנקים מנדל"ן | 100% (בסיס) | 80-85% | -15-20% |
השפעות ישירות על האשראי והלווים
חוסר הוודאות בשוק הנדל"ן מתרכז בעיקר באזור הצפון ובעוטף עזה. שם מחירי הדירות ירדו בכ-15-25% לעומת אזורי המרכז. עלויות גבוהות של השירות הצבאי – במיוחד למילואימניקים שקיבלו מענק מילואים – משפיעות על יכולת החזר ההלוואות.
כפי שציין מנהל אחד מהבנקים הגדולים (שביקש להישאר אנונימי): "אנחנו רואים שינוי בפרופיל הסיכון של לקוחות מאזורים מסוימים, אבל זה עדיין מקומי ולא מערכתי".
השפעות מאקרו-כלכליות
ריביות גבוהות יחסית של בנק ישראל (שעומדות כיום על 4.5%) שמטרתן להילחם באינפלציה שהחריפה בעקבות המלחמה, יוצרות עומס נוסף על לווים קיימים. הגירעון הממשלתי הגובר מממן את המלחמה יוצר לחץ נוסף על המערכת הכלכלית כולה.
על פי הערכות אנליסטים בשוק ההון, הוצאות המלחמה מגיעות לכ-250-300 מיליארד שקל בשנה, מה שמשפיע על כל המערכת הכלכלית.
מצד שני – יציבות מרשימה
המערכת הבנקאית הוכיחה עמידות יוצאת דופן במשך יותר משנה וחצי של מלחמה. יחסי ההון של הבנקים נותרו חזקים למרות האתגרים. בנק לאומי דיווח על יחס הון כולל של 15.2%, בנק הפועלים על 14.8%, ובנק דיסקונט על 13.9% (כולם מעל הדרישות הרגולטוריות).
הפיקוח הרגולטורי מתגלה כיעיל ומונע גידול סיכונים לא מבוקר. במקרים מסוימים אפילו מגדיל את החסכונות של הישראלים שמחפשים יציבות כלכלית.
יש פה איזה אירוניה מרה – לפעמים צריך קצת משבר כדי להחזיר את האנשים לשפיות הכלכלית. מלחמה מלמדת אותנו שהחיים לא צפויים, ואולי זה בדיוק הזמן להיות קצת יותר שמרניים עם הכסף שלנו.
מה אני חושב על שיטת ההלוואה 90/10
היא יכולה להתאים למי שיש כיסים עמוקים.
מנגד, הרבה משפחות ובכלל משקיעים נהרו על ה"מציאה" כדי לרכוש נדלן למגורים או השקעה.
נדלן למגורים – זה עוד הגיוני ואפשר למצוא דילים טובים, ושוב, תחת ההנחה שניתן לעבוד בהחזרים.
מתי הלוואת 90/10 יכולה לתת לכם ביס בתחת?
אם אתם קניתם במתחם שיש בו עוד הרבה כמוכם, משקיעים שניסו "לעקוץ" עסקה עם מימון טוב, אז שימו לב – אתם לא לבד.
אם אתם חושבים שרכשתם נכס, תעשו עליו סיבוב ותמכרו, אז אתם עלולים להיות בבעיה כי יש עוד לא מעט משקיעים שחושבים לעשות זאת ואז ההיצף יהיה גבוה והמחיר לא בהכרח יהיה אטרקטיבי במכירה.
ועוד נקודה – כדי למכור חייבים לקבל טופס 4, כלומר יגיע השלב שבו תצטרכו לשלם את המשכנתא, תשאלו את עצמכם האם אתם תעמדו בזה.
וזה עוד לפני שאני בכלל מדבר על איתנות הקבלים והסיכוי לפשיטות רגל בדרך.
הזדמנויות במציאות החדשה
הלוואות 90/10 וחבריהן 80/20 ואפילו 95/5, יכלו להיות "מציאה" עסקית, אבל בלא מעט מקרים הם עלולים להכניס לתסבוכת את משקעי הבית והמשקיעים – אנא פעלו נכון ובזהירות הראויה, לא כל הנוצץ הוא זהב.
